【正文】 個(gè)時(shí)期杭州的飯店業(yè)發(fā)展十分迅速，并在1984年實(shí)現(xiàn)國(guó)外高檔飯店入住零的突破——杭州香格里拉飯店正式開(kāi)業(yè)。這時(shí)候的飯店業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率較高，整體經(jīng)濟(jì)效益良好。不足之處在于長(zhǎng)期受招待所式經(jīng)營(yíng)管理方式控制，在向現(xiàn)代飯店管理模式的轉(zhuǎn)變過(guò)程中困難重重。調(diào)整發(fā)展階段（1989—1999），杭州飯店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎(chǔ)上，這個(gè)階段仍保持持續(xù)增長(zhǎng)，但速度已經(jīng)放慢。到1999年為止，杭州共有星級(jí)飯店，客房間。這個(gè)階段的特點(diǎn)是開(kāi)始注重飯店質(zhì)量的提高。杭州飯店業(yè)中間受政治風(fēng)波以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響，曾經(jīng)一度出現(xiàn)虧損，一些沒(méi)有特色的老飯店和新建飯店情況尤為嚴(yán)重。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使飯店將管理的中心轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理、提高飯店檔次和服務(wù)水平上來(lái)，也開(kāi)始重視迎合市場(chǎng)需求。飯店行業(yè)管理部門(mén)的工作中心從數(shù)量的供給轉(zhuǎn)到行業(yè)規(guī)范化管理上來(lái)，并配合國(guó)家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，不斷完善飯店產(chǎn)品內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。這個(gè)階段，杭州飯店業(yè)在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和管理部門(mén)的壓力下保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。尋求突破階段（2000——今），由于國(guó)內(nèi)旅游的迅猛發(fā)展和浙江省經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，杭州的飯店業(yè)自2000年以來(lái)增長(zhǎng)異常迅速。行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，從2000年的102個(gè)（其中五星級(jí)2家，四星級(jí)10家，三星級(jí)42家，二星級(jí)47家和一星級(jí)1家），迅速發(fā)展到2004年的200家，其中五星級(jí)4家，四星級(jí)25家，三星級(jí)64家，二星級(jí)101家，一星級(jí)6家，高、中、低檔飯店的比例為1：：，中高星級(jí)飯店增長(zhǎng)極為迅速，使得飯店整體結(jié)構(gòu)趨于合理。飯店的客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也由過(guò)去單純依靠商務(wù)客人轉(zhuǎn)向商務(wù)、本地和游客等多種客源。隨著中國(guó)加入WTO，飯店業(yè)又開(kāi)始面臨新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)——與國(guó)外資本雄厚的飯店集團(tuán)相抗衡。杭州的飯店破于壓力，利用本地區(qū)發(fā)達(dá)的民營(yíng)資本，開(kāi)始走上集團(tuán)化的道路，同時(shí)注重飯店服務(wù)人性化、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)化、管理信息化、經(jīng)營(yíng)品牌化等現(xiàn)代飯店競(jìng)爭(zhēng)力的培育。1999年，杭州代表浙江省在全國(guó)率先提出創(chuàng)建“綠色飯店”，并制定了省內(nèi)適用的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。2002年，浙江飯店業(yè)協(xié)會(huì)成立，并出臺(tái)了《浙江省飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》，杭州飯店業(yè)在這個(gè)法規(guī)的帶領(lǐng)下開(kāi)始朝著更加持續(xù)、穩(wěn)定、健康的方面發(fā)展。表12 杭州歷年旅游星級(jí)飯店的增長(zhǎng)趨勢(shì)以及結(jié)構(gòu)變化年份飯店20002001200220032004星級(jí)總量102168167178200五星級(jí)23334四星級(jí)1014182025三星級(jí)4248566164二星級(jí)47688296101一星級(jí)110876高：中：低1：：1：：1：：1：：1：：數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年《杭州年鑒》和《浙江省旅游概覽》。二、杭州飯店業(yè)經(jīng)營(yíng)總體狀況、特色和發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)總體狀況表13 20012004年杭州星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)總體情況年份指標(biāo)2001200220032004客房數(shù)（間）19847217312313925903平均房?jī)r(jià)（元）出租率（%）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：《浙江省旅游概覽》2004年，%。%。，%。⑵經(jīng)營(yíng)特色表14 杭州歷年中高星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià) 單位：元年份星級(jí)2001200220032004五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)218數(shù)據(jù)來(lái)源：同上。由表14和表15以及兩個(gè)組條形圖可以看出，杭州中高星級(jí)飯店業(yè)反映在出租率上的特點(diǎn)：出租率并不是隨星級(jí)的高低程連續(xù)的遞增或遞減趨勢(shì)，而始終是中間低，兩邊高，既四星級(jí)飯店的出租率始終低于五星級(jí)和三星級(jí)飯店的出租率，且五星級(jí)飯店的增長(zhǎng)盡頭要強(qiáng)于三星級(jí)。四星級(jí)飯店無(wú)論在平均房?jī)r(jià)上還是出租率上都保持較為穩(wěn)定的變化趨勢(shì)。當(dāng)然，應(yīng)當(dāng)把2003年的特殊情況排除在外不予細(xì)究。⑶杭州星級(jí)飯店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)表15 杭州歷年中高星級(jí)飯店出租率(%)年份星級(jí)2001200220032004五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：同上。從結(jié)構(gòu)上看，杭州級(jí)飯店業(yè)目前的結(jié)構(gòu)還不是很合理。按照世界發(fā)達(dá)國(guó)家飯店業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，高、中、低檔星級(jí)飯店的比例應(yīng)該為1：3：6（5），而杭州目前的比例為1：：，中檔還是偏少，抵擋飯店還要繼續(xù)增加。但是，也應(yīng)當(dāng)看到，杭州五星級(jí)飯店與四星的發(fā)展也存在不協(xié)調(diào)的地方，主要問(wèn)題是五星級(jí)飯店增加太緩慢，以至于四、五星級(jí)飯店的比例越拉越大，不能滿足快速增長(zhǎng)的高端市場(chǎng)的需求。杭州市最近宣布，到2006年杭州的五星級(jí)飯店要達(dá)到10家，這是一個(gè)正確的目標(biāo)。四、案例研究 上?！鳛橹袊?guó)首屈一指的商業(yè)中心和港口城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁。上海已連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)兩位數(shù)增長(zhǎng)。上海作為中國(guó)最大的也是最強(qiáng)的國(guó)際化的大都市之一，在GDP強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，上海在2004年接待的涉外游客人數(shù)達(dá)到了創(chuàng)記錄的390萬(wàn)人。表16 上海近年旅游指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)年份旅游總收入（億元人民幣）全國(guó)排名接待入境旅游者（萬(wàn)人次）全國(guó)排名旅游外匯收入（億美元）全國(guó)排名國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人民幣）20002001333200233320032222004223數(shù)據(jù)來(lái)源：上海歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。%的速度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。截至2004年底，上海接待的涉外游客人數(shù)總計(jì)達(dá)390萬(wàn)人，%和24%。相應(yīng)的旅游外匯收入分別增長(zhǎng)了48%和34%。入境游客的增加對(duì)上海高星級(jí)酒店的發(fā)展的更是具有促進(jìn)作重。在所有涉外游客中，來(lái)自臺(tái)灣、香港和澳門(mén)的游客人數(shù)共計(jì)70萬(wàn)人，其中臺(tái)灣游客占50%、香港游客占48%、澳門(mén)游客占2%。%，%%。⑴近年來(lái)上海五星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)分析%。而在平均房費(fèi)方面，上海五星級(jí)酒店2004年較2003年上浮了38%，達(dá)到1417元。上海五星級(jí)酒店的平均每間客房收入在2004年也飆升了43%，達(dá)到1128元，比2003年和2002年分別高出430元和339元。⑵上海與北京五星級(jí)酒店比較：表17 上海與北京五星級(jí)飯店指標(biāo)比較年份指標(biāo)20042005．3上海北京上海北京平均入住率（%）%60%72%65%平均房?jī)r(jià)(美元)170130190130上海頂級(jí)酒店市場(chǎng)在2004年表現(xiàn)搶眼，平均入住率達(dá)到80%，平均房?jī)r(jià)超過(guò)170美元。相比而言，北京頂級(jí)酒店在2004年的平均入住率則約為68%，平均房?jī)r(jià)接近130美元。截至2005年3月，上海五星級(jí)酒店的平均入住率達(dá)到72%，而平均房?jī)r(jià)則約為190美元。盡管平均入住率與2004年同期保持同一水平，上海五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)卻引人注目地上浮了37%。與此同時(shí)，北京五星級(jí)酒店的平均入住率約65%，平均房?jī)r(jià)約130美元。上海旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期是推動(dòng)未來(lái)酒店住宿需求增長(zhǎng)的重要因素。據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)最新完成的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，上海酒店市場(chǎng)在20052008年將新增約7,200多間客房。這些新房源多來(lái)自高端市場(chǎng)，其中包括上海麗晶酒店(500間客房)、上?；始颐利惖罹频?779間客房)、浦東W酒店(400間客房)和浦東麗嘉酒店(320間客房)。盡管供應(yīng)增加，酒店的入住率預(yù)期在短到中期內(nèi)仍將維持較高水平。⑶上海酒店業(yè)發(fā)展動(dòng)力分析A．總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的推動(dòng)力上海經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期是推動(dòng)未來(lái)酒店住宿需求增長(zhǎng)的重要因素。上海是連接杭州、蘇州和徐州等熱門(mén)旅游地點(diǎn)的交通中心，這也使上海的旅游市場(chǎng)獲益良多。B. 客源市場(chǎng)的消費(fèi)能力的提高中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)能力逐步提高，而國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)酒店房?jī)r(jià)的敏感度也在逐日下降，這也將促使酒店住宿需求從低星級(jí)酒店向四星級(jí)和五星級(jí)酒店轉(zhuǎn)移。C. 旅游宣傳的力度的加大及旅游需求的多元化上海加大了對(duì)市內(nèi)各大休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的宣傳力度。隨著上海舉辦越來(lái)越多的世界級(jí)賽事和活動(dòng)，例如世界一級(jí)方程式賽車(chē)和2010年世博會(huì)，這將推動(dòng)抵滬游客人數(shù)的不斷增長(zhǎng)，并使旅游需求在休閑娛樂(lè)的基礎(chǔ)上趨向多元化。D. 活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激高星級(jí)酒店的發(fā)展在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景之下，隨著酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)不斷在上海各級(jí)市場(chǎng)推廣酒店品牌，上海四星級(jí)和五星級(jí)酒店的供應(yīng)量預(yù)期將在不久的未來(lái)出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。以高端市場(chǎng)為重點(diǎn)，未來(lái)的供應(yīng)量將帶動(dòng)酒店業(yè)的全面提升，其中包括設(shè)施的翻新和服務(wù)水平的提高。E. 酒店開(kāi)發(fā)型式的多樣化通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，酒店的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)方式出現(xiàn)多樣化，如：酒店式寫(xiě)字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等等。⑷上海酒店業(yè)現(xiàn)狀分析對(duì)杭州酒店發(fā)展的啟示上海是中國(guó)酒店業(yè)的前沿陣地，它的發(fā)展變化從某種程度上預(yù)示著中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展變化。目前，長(zhǎng)三角正加強(qiáng)旅游合作，構(gòu)建“長(zhǎng)三角旅游合作經(jīng)濟(jì)圈”，推進(jìn)江淅滬兩省一市區(qū)域旅游合作，整合長(zhǎng)三角旅游資源。這使得杭州的酒店業(yè)與上海的酒店業(yè)之間的聯(lián)系更為緊密。一方面，長(zhǎng)三角旅游城市加強(qiáng)合作，互為市場(chǎng)、互送客源。 上海的高端客源流入杭州，必對(duì)杭州的酒店業(yè)的品牌必然提出更高的要求。當(dāng)然杭州身身的發(fā)展，國(guó)際化進(jìn)程的加快，也吸引來(lái)更多的高端客源，使得杭州星級(jí)飯店品牌提升的壓力更大。另一方面，上海酒店業(yè)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也為杭州酒店業(yè)的發(fā)展提供指導(dǎo)。上海酒店式公寓產(chǎn)品迅速升級(jí)換代，提出“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”，推到了酒店式公寓的國(guó)際化發(fā)展，也將為杭州酒店的開(kāi)發(fā)方式提供參考。上海產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展也較火爆，它的運(yùn)作模式與經(jīng)營(yíng)方式也值得杭州酒店開(kāi)發(fā)者研究。參考資料:【1】 殷柏慧，吳必虎．長(zhǎng)三角與環(huán)渤海區(qū)域旅游合作條件對(duì)比研究．旅游學(xué)刊．2004：19（6）；【2】 鐘欣．長(zhǎng)三角成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最亮點(diǎn)．今日早報(bào)（電子版）．2003年3月5日【3】 北方網(wǎng)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 【4】 劉耿大，畢呂貴．旅游經(jīng)濟(jì)凝聚長(zhǎng)三角．旅游經(jīng)緯．2004（2）；【5】 萬(wàn)斌 2005年中國(guó)長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展報(bào)告 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005 【6】 上海、江蘇、浙江經(jīng)濟(jì)信息中心統(tǒng)計(jì)內(nèi)部資料【7】 杭州市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃院【8】 浙江省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)報(bào)【9】 杭州省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年報(bào)【10】 倪鵬飛 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社 2005【11】 杭州市人民政府．堅(jiān)持政府主導(dǎo) 實(shí)施三大戰(zhàn)略合力打造 “東方休閑之都”．浙江旅游網(wǎng)：2004年旅游工作會(huì)議交流材料。第二章 本項(xiàng)目背景和發(fā)展概況第一節(jié)、本項(xiàng)目提出的背景及期望一、背景******賓館，1984年建成，位于湖濱六公園附近。賓館主要入口設(shè)在主干道環(huán)城西路上，是杭州市最便捷的四星級(jí)商務(wù)酒店，距美麗的西湖一步之遙，攬盡西湖勝景，地處商業(yè)中心，驅(qū)車(chē)往火車(chē)站10分鐘，機(jī)場(chǎng)30分鐘。******賓館擁有豐富的接待經(jīng)驗(yàn)，齊全的商務(wù)設(shè)施，及康樂(lè)休閑設(shè)施。開(kāi)業(yè)十余年，******賓館不斷提升服務(wù)品質(zhì)，完善服務(wù)設(shè)施，深受各界人士鐘愛(ài)。正在******認(rèn)為需要進(jìn)一步提升時(shí)，市政府改造西湖周邊環(huán)境，******逢此機(jī)會(huì)順利的拿到一塊******周邊地塊，如何充分利用這一地塊來(lái)改變******的現(xiàn)狀成為******所有工作人員以及省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的焦點(diǎn)，在這一背景下，******的改擴(kuò)建工程成為******近期需要解決的首要問(wèn)題，與此同時(shí)，******對(duì)未來(lái)的星級(jí)問(wèn)題也提出了提升為五星級(jí)的要求。二、期望******賓館的經(jīng)營(yíng)狀況在杭州所有飯店中一直都排名前三甲，大部分原因是因?yàn)?*****獨(dú)特優(yōu)越的地理位置及其將近20年的品牌效應(yīng)。而近20年的酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)杭州飯店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的了解，******產(chǎn)生了對(duì)現(xiàn)有賓館改擴(kuò)建的想法。改擴(kuò)建意味著對(duì)******的一次徹底改變，首先是星級(jí)是否提升問(wèn)題，其次是酒店的市場(chǎng)定位的改變，是否改變?cè)瓉?lái)的客源定位，如果改變，會(huì)定位的人群又是哪些，這都是市場(chǎng)定位主要需要解決的問(wèn)題；再次，提升星級(jí)以后，酒店的運(yùn)作如何進(jìn)行，酒店管理方式應(yīng)當(dāng)如何也是必須考慮的方面；另外，是否能做成復(fù)合型地產(chǎn)，以此來(lái)加速資金的回收問(wèn)題也成為難題之一。鑒于以上各方面的考慮，我們?cè)?*****希望升級(jí)為五星級(jí)賓館并做復(fù)合型地產(chǎn)的前提下，進(jìn)行了此次項(xiàng)目的可行性研究。第二節(jié)：本項(xiàng)目可操作方向探討分析由于本項(xiàng)目主要考慮的是******未來(lái)發(fā)展方向問(wèn)題，因此分析討論******未來(lái)各種可能業(yè)態(tài)是必不可少的一部分。我們認(rèn)為******未來(lái)發(fā)展方向可以從以下7個(gè)方面考慮：一、 純五星級(jí)酒店所謂純五星級(jí)酒店是指******未來(lái)不管是幾棟建筑物，不管是否建筑物之間相連，都做五星級(jí)酒店及酒店相關(guān)配套。這種業(yè)態(tài)是最純粹的業(yè)態(tài)，只是規(guī)模和星級(jí)上在原有的基礎(chǔ)上有一定的改變。這種改變可能只是建筑物體量變大、星級(jí)配套上的提升以及新定位的變化。二、 五星級(jí)酒店與酒店式寫(xiě)字樓的復(fù)合酒店最大的特色就在于它可以提供的服務(wù)，而酒店式寫(xiě)字樓意味著比一般的寫(xiě)字樓會(huì)享有更優(yōu)質(zhì)、更周到的服務(wù)，這種酒店式寫(xiě)字樓形態(tài)在杭州暫時(shí)還未出現(xiàn)，是高端市場(chǎng)的空白點(diǎn)。與五星級(jí)酒店的復(fù)合更能提升酒店式寫(xiě)字樓的檔次，對(duì)入住企業(yè)的身份彰顯有著巨大作用。這類(lèi)寫(xiě)字樓對(duì)入住企業(yè)的要求較高。三、 五星級(jí)酒店與酒店式公寓的復(fù)合酒店式公寓與一般公寓最大的不同在于提供的服務(wù)，酒店式公寓的服務(wù)周到和人性化都是此類(lèi)公寓最大的賣(mài)點(diǎn)。杭州市場(chǎng)上真正意義上可以稱(chēng)為酒店式公寓的樓盤(pán)較少，市場(chǎng)上大多都未提供酒店可以提供的貼身服務(wù)。酒店式公寓與五星級(jí)酒店的復(fù)合，對(duì)此類(lèi)公寓所能提供的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題提供了保障，能使其成為真正意義上的酒店式公寓。四、 五星級(jí)酒店與產(chǎn)權(quán)式酒店的復(fù)合產(chǎn)權(quán)式酒店與五星級(jí)酒店雖同屬酒店類(lèi)，但由于其經(jīng)營(yíng)方式的不