【文章內(nèi)容簡介】 年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111法國70000332西班牙47749223美國46395444意大利34829755英國257501286中國25073877墨西哥1981010118加拿大188252799波蘭1882061010奧地利1735291311德國16511161212捷克共和國16325171813俄聯(lián)邦158105614匈牙利15000141715葡萄牙11200131616希臘11077111417瑞士11025191518中國香港特別行政區(qū)9575202219荷蘭91021242020土耳其8960全球總量635134表2 世界20大旅游客源地國際旅游收入(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111美國71116322意大利30427233法國29700444西班牙29585655英國21233566德國1585925107中國12600778奧地利15609129加拿大9133212110土耳其83008911瑞士8208651512波蘭8000101713墨西哥789711814中國香港特別行政區(qū)7109232315俄聯(lián)邦7107141616荷蘭6806131417泰國6392181918韓國5807151319澳大利亞5694161820比利時5375全球總量439393表3 世界20大旅游花費國家和地區(qū)的國際旅游花費(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年121美國51220212德國46200333日本33041444英國27710565意大利16631656法國165767107加拿大11268978荷蘭1023240229中國101668910奧地利10124811俄聯(lián)邦10113131112比利時8275111213瑞士6904461514波蘭6900101615瑞典6746141316中國臺灣省6500191417韓國6262151718澳大利亞6129232319巴西5446172020挪威4496全球總量379757：目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費行為相融的方式。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店后，通常每年在度假期間使用，其他時間則將房間交由酒店管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。私人投資者一般每年入住時間在兩周左右，其余時間出租所獲得的租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，從長期來看是風(fēng)險小收益大的投資項目。此外，企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店，一方面可作為投資，另一方面可用于員工休假、公司年會和接待賓客。異地置業(yè)是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的一大特征。早在90年代初，飽受高房價之苦的香港人紛紛到地價只有香港1/4的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。近兩年來，隨著旅游經(jīng)濟的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)，于是，異地置業(yè)特別是購買產(chǎn)權(quán)式酒店這種新興的投資物業(yè)有逐步趨熱。產(chǎn)權(quán)式酒店的坐落位置集中在風(fēng)景秀麗的度假區(qū)和大城市附近（常張高速公路開通以后，到省省會城市長沙只需要3小時左右車程）。產(chǎn)權(quán)式酒店的消費集中在城市的高收入階層。大批有“閑錢”的高收入階層是產(chǎn)權(quán)式酒店的目標(biāo)客戶。在全民收入不斷增加的同時，中國逐步形成了一個具有一定規(guī)模的高收入階層。2000年7月，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟調(diào)查總隊在北京、上海、天津、重慶、浙江、廣東、云南、陜西、湖北、遼寧等10個省區(qū)對近1萬戶高收入家庭進行了問卷調(diào)查。在這些家庭當(dāng)中，教育程度在碩士以上的，這1萬戶高收入家庭平均收入也有5000元以上。這個群體完全具備購買產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)濟實力。這批高收入家庭平均每戶住房面積已經(jīng)達(dá)到113平方米，但在2001年新增投資意想中，投資房地產(chǎn)業(yè)（特別是投資型物業(yè)）的家庭仍占有較高比例，在所有投資項目中位居榜首。產(chǎn)權(quán)式酒店所吸引的人群大致可分為四種： 二次置業(yè)的投資者。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。 相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。有不少老人對于喧囂的大都市不是很習(xí)慣，因此，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的客戶將產(chǎn)權(quán)式酒店定做老人的養(yǎng)老之地。 集團購房。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)常出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。這些公司出于會議、職工度假考慮，投資買房，一勞永逸，避免每年支付一大筆住宿費用。還有一些旅行社購買產(chǎn)權(quán)式酒店，安排自己的團隊入住，一方面可以減低成本，另一方面可以從酒店經(jīng)營中獲得投資收益。 還有相當(dāng)部分是“沖動型”的買家。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。本項目的客群分析：省為一內(nèi)陸省，經(jīng)濟發(fā)展水平在全國來說一直處于中游水平且省內(nèi)各地的發(fā)展又不平衡，故在很大的程度上妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為省的一個縣級市，其行政的規(guī)模、所轄的地域，經(jīng)濟水平等都相對其它地區(qū)而言，是較之為落后的，同時在它沒有工業(yè)、農(nóng)業(yè)或或其它產(chǎn)業(yè)分布，唯一的就是地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)，就整個來講，旅游業(yè)是他們的經(jīng)濟命脈，但是有一點我們不能忽視的是，本身的旅游資源開發(fā)的時間較短且前期的投入又不是很大，再加上本地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱和人們的素質(zhì)有待提高，雖然近年來通過政府及當(dāng)?shù)馗鞑块T的不斷努力取得了較為突出的成績，并使得本地區(qū)的部分人在個人素質(zhì)上和經(jīng)濟力量上發(fā)生了顯著的變化，但就整體而言，這仍是不夠的，故在此條件下，如果發(fā)展地產(chǎn)項目的話，首要的一條是要與本地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化水平相結(jié)合，特別是一個重要的、投資較大的且檔次較高的的項目，它對于由項目所生成的客戶群是要求十分嚴(yán)格的。本項目為一個集旅游、渡假、投資為一體的五星級產(chǎn)權(quán)酒店，無論從項目之定位、價格、檔次上都不是一般人所能望其項背的。我們在了解項目的情況下再結(jié)合項目當(dāng)?shù)刂厍椋瑢椖康目蛻糇饕韵職w類：1， 深圳展銷會：20%2， 上海展銷會：20%3， 廣州展銷會：20%4， 香港展銷會；20%5， 國外展銷會：20%客戶群：；a， 政府的一些高級公務(wù)員：5%；b， 公司的老板；20%；c， 專從事房地產(chǎn)的一些炒家及投資者：30%；d， 公司的中高層的管理人員：25%；e， 經(jīng)常往來國內(nèi)各地的國外人土；15%；f， 其它：5%：無論國內(nèi)國外，投資房地產(chǎn)業(yè)一直都是熱門話題。人們之所以熱衷投資房地產(chǎn)，是因為它的利潤回報高，可持續(xù)性長久。但是，也是因為房地產(chǎn)業(yè)有上述諸多好處，誘惑得很多人非理性地擠進這個行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越狹窄。作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商，為確?？色@得可靠豐富的利潤回報，也竭盡全力打造全新的、最受投資者歡迎的投資物業(yè)，因此，一種新的物業(yè)概念——產(chǎn)權(quán)式酒店悄然崛起。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報。這種酒店國外于20世紀(jì)70年代興起，由于其投資成本和風(fēng)險都非常低，回報高且快，因而得到快速推廣，現(xiàn)已風(fēng)靡世界，至今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已近70億美元。國內(nèi)由2000年起，亦在多個大城市形成熱潮。在國內(nèi)市場上，上海的海南皇冠假日酒店，一周內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房60套；浙江臨安錢王大酒店94間產(chǎn)權(quán)酒店推出即被搶購一空；廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈首批38套在兩周內(nèi)認(rèn)購一空、另外在香港三天展銷會成功銷售額達(dá)4000萬元港幣；深圳大梅沙雅蘭酒店在港澳、新加坡、美國、新西蘭等地同時發(fā)售取得相當(dāng)好的成績；其他還有北京延慶假日產(chǎn)權(quán)酒店、上海、海南三亞溫泉大酒店和海航酒店、河北秦皇島維多利亞灣大酒店、遼寧大連、等地都有這種情況，產(chǎn)權(quán)式酒店商機巨大，已被各地有時之士的慧眼識機。這種產(chǎn)權(quán)式酒店之所以能在短短的一段時間內(nèi)風(fēng)行世界投資領(lǐng)域，國內(nèi)外的共同經(jīng)驗是：低投資、低風(fēng)險、高回報。市酒店的市場研究： 市在酒店建設(shè)方面還屬于比較落后。大部分酒店是沒有經(jīng)過星級評定的。在經(jīng)過星級評定的幾家酒店當(dāng)中最好