【文章內(nèi)容簡介】 。到2010年，入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入達到600億元人民幣以上，相當于GDP的12%。成功創(chuàng)建中國最佳旅游城市。重慶作為國內(nèi)外重要的旅游目的地和客源地，旅游整體形象更加鮮明，旅游產(chǎn)品更具市場競爭力，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構更加優(yōu)化，旅游經(jīng)濟規(guī)模更大；旅游經(jīng)濟總量在全國排位明顯提升，旅游的綜合帶動功能明顯增強，直接和間接提供就業(yè)崗位達到200萬個。（二）、重慶旅游業(yè)發(fā)展趨勢2007年6月，經(jīng)國務院批準，國家發(fā)改委正式批準重慶、成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，是我國誕生的第三個國家綜合配套改革實驗區(qū)，俗稱“新特區(qū)”。重慶作為我國行政級別最高，涉及范圍最廣的“特區(qū)”，在全面推進體制改革，并在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突破、形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制、促進全市城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展和推動全國深化改革、實現(xiàn)科學發(fā)展與和諧發(fā)展中發(fā)揮著示范和帶動作用。旅游業(yè)在重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設“新特區(qū)”的歷史進程中肩負著重要的使命，發(fā)揮著重要作用。在重慶建設“新特區(qū)”的背景下，旅游業(yè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體和途徑，具有不同以往的新特征和發(fā)展趨勢。重慶是一個擁有3000萬人口的年輕直轄市，大城市與大農(nóng)村的二元結(jié)構十分明顯，城市化水平遠低于其他三個直轄市。近年來，鄉(xiāng)村旅游在全國展開的紅紅火火，在拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構、帶動閑置勞動力就業(yè)、提高農(nóng)民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用，鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)旅游資源相對于其他旅游產(chǎn)品而言，開發(fā)價值尤為突出。重慶旅游在資源分布、產(chǎn)業(yè)布局和企業(yè)配置上發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮?，主要表現(xiàn)在城鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟的發(fā)展水平上，即精品旅游資源多分布在渝東北的三峽庫區(qū)，渝東南的民族聚居區(qū)以及渝西北走廊等經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而旅游經(jīng)濟發(fā)達區(qū)集中于主城區(qū)及近郊環(huán)城休憩帶等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，城鄉(xiāng)旅游二元結(jié)構現(xiàn)象十分突出。因此，合理、優(yōu)化布局旅游生產(chǎn)力，對促進旅游經(jīng)濟的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。重慶旅游業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展態(tài)勢良好，經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)達到西部中等水平，在“十二五”規(guī)劃下，重慶將抓住旅游業(yè)發(fā)展的機遇，利用好建設“新特區(qū)”的契機，促進本地區(qū)旅游競爭力水平不斷提高。 長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況（一） 長壽湖風景區(qū)概況長壽湖景區(qū)是經(jīng)重慶市人民政府批準設立的省級旅游風景區(qū)，位于長壽區(qū)的西北角，176?！?76。，176?！?76。之間，是國際旅游熱線三峽黃金水道的重要組成部分，是長壽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭景區(qū)，以山島湖風光，長壽文化，鄉(xiāng)土文化為主要景觀特色的國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。長壽湖旅游風景區(qū)整體面積179km2，()，有大小島嶼200余座，長壽湖景區(qū)分為獅子灘旅游綜合服務區(qū)，湖心瀏覽區(qū)，動感水上游樂區(qū)，壽山仙島瀏覽區(qū)及歷史悠久的“趙云寨”、“東林寺”、“安順寨”、“無常廟”等景區(qū)，還有意義深遠的周恩來視察遺址，劉伯承養(yǎng)傷故居。長壽湖形成于1954年動工興建的獅子灘水力發(fā)電站， m， m，設置了3座副壩，水庫控制流域3020 km2，電站于1957年全部建成并發(fā)電，是新中國最早建立的水電站之一。1958年，農(nóng)墾部門進駐庫區(qū)，成立了長壽湖漁場，從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培。1985年長壽區(qū)正式成立長壽湖鎮(zhèn)。1992年元月重慶市政府批準長壽景區(qū)為市級風景名勝區(qū)。1997命名為重慶市新巴蜀十二景“長湖浪嶼”。長壽湖景區(qū)位于長壽區(qū)境內(nèi)的西北角，地處長壽區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，距長壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn)28 km。（二） 長壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長壽湖景區(qū)所屬的長壽湖鎮(zhèn)轄13個村，1個居民委員會，111個村民組，2007年末總戶數(shù)17916戶，總?cè)丝?1038人，其中農(nóng)業(yè)人口46329人，非農(nóng)業(yè)人口4709人。2009年工業(yè)總產(chǎn)值5809萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20757萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值25779萬元，國民生產(chǎn)總之52345萬元。景區(qū)經(jīng)濟結(jié)構以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，每年漁業(yè)產(chǎn)量約5000噸，占重慶市消費量的45—50％。景區(qū)是聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的夏橙生產(chǎn)基地，年產(chǎn)夏橙達160萬噸。近年來，隨著旅游業(yè)異軍突起，蓬勃發(fā)展，景區(qū)經(jīng)濟結(jié)構發(fā)生較大變化。湖區(qū)內(nèi)污染嚴重的網(wǎng)箱養(yǎng)魚已得到控制，漁業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷下降，而旅游業(yè)已逐漸成為景區(qū)內(nèi)新興主導產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，2001年風景區(qū)共接待游客19萬人次，旅游收入達到3000萬元，已首次超過了漁業(yè)生產(chǎn)的收入。2004年長壽湖景區(qū)共接待游客達到50萬余人次。從整體看，長壽湖景區(qū)旅游業(yè)尚處于開發(fā)階段，據(jù)有關調(diào)查資料，長壽湖風景區(qū)旅游客源市場情況詳見表2。長壽湖景區(qū)旅游資源客源基本特征 表2游客特征所占比例(％)所占比例(％)所占比例(％)地域結(jié)構重慶和本地游客74％市內(nèi)其他地區(qū)游客20％國內(nèi)外游客6％年齡結(jié)構青壯年60％兒童和老人40％旅游目的觀光旅客75％商務會務游客20％其 它5％季節(jié)性差異旺季(4—10月)80％淡季(113月)20％高峰期(五一、十一長假)35％停留時間一日游66％二日游30％多日游4％從旅游者旅游消費看，消費水平偏低，以基本消費為主，娛樂消費較少，而購物消費則更少。（三） 長壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展前景根據(jù)修編中的《長壽湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，長壽湖景區(qū)由水上動感娛樂景區(qū)、田園風光景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)和外圍保護地帶幾部分組成，是集休閑度假、健康養(yǎng)生、探險觀光、商務會務、康體療養(yǎng)和綜合水上運動等功能于一體的綜合性風景游覽區(qū)。預計到2015年，年旅游人數(shù)可達到120多萬，其發(fā)展前景十分樂觀。最終，長壽湖景區(qū)年旅游人數(shù)可達到150—200余萬人次，年旅游收入可達到約10億元。第四章 重慶酒店市場研究 重慶酒店業(yè)特征（一） 重慶酒店業(yè)市場結(jié)構對酒店業(yè)市場結(jié)構的分析同樣要依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的通用原則，因為酒店業(yè)也是一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)。市場集中度集中度是判斷產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)壟斷或競爭程度的指標。一般采用的標準有CRCR基尼系數(shù)、赫芬達爾指數(shù)和洛倫茨曲線。用得最多的是CR4和CR8，即行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前四家或前八家企業(yè)的經(jīng)濟數(shù)值（如：員工數(shù)、資產(chǎn)額、利潤額等）占整個行業(yè)的份額。CR430%的行業(yè)屬競爭型行業(yè)，CR441%的屬壟斷型行業(yè)。重慶最大四家酒店目前按照客房數(shù)依次為萬豪酒店（517間）、索菲特大酒店（464間）、希爾頓酒店（437間）、國貿(mào)豪生大酒店（423間）。根據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前最大四家酒店房間數(shù)為1841間，重慶2009年全市區(qū)域內(nèi)星級酒店房間數(shù)共計23330間，CR4=%。以上數(shù)據(jù)僅為星級酒店，如果將整體行業(yè)的非星級酒店計算入內(nèi)，則此份額還會更低，可以看出如下特征：重慶的酒店業(yè)屬于競爭型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構比較合理，仍有較大的可進入空間，這一點從重慶的十一五規(guī)劃及未來將有大量的酒店出現(xiàn)可以看出。市場壁壘在退出壁壘方面，酒店的資產(chǎn)專用性很強，沉沒資本巨大，即酒店盡管可以產(chǎn)權易主，但由于酒店功能和設施的專門性，很難退出經(jīng)營，充其量改為寫字樓或公寓，但在經(jīng)營本質(zhì)上并未退出市場。重慶的高星級酒店業(yè)是進入壁壘高、退出壁壘也較高，五星級酒店屬“嚴進嚴出”的產(chǎn)業(yè)。酒店客源結(jié)構 從上圖可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星級以上酒店，其中五星級酒店入境旅游者的比例最大為46%，三星級酒店入境旅游者占28%，四星級酒店僅占11%。主要以日本、美國、港澳、臺灣同胞為主，尤其美國來訪人數(shù)占29%，同比增加63%，說明重慶的對外輻射能力正在大幅度的提高。（二）、相關產(chǎn)業(yè)對酒店業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)對酒店經(jīng)營尤其是酒店的銷售影響非常明顯，而且對酒店的遠期市場以及進入壁壘的影響也很深遠?？偟目磥?，有下面幾個方面的影響：（1）對高端市場蘊藏著遠期壓力，而且壓力不小重慶房地產(chǎn)項目近幾年來由于在建筑設計和施工質(zhì)量上不斷和國際水平和潮流對接，因此出現(xiàn)了很多高檔設計、高檔建設的房地產(chǎn)項目，為追求更高的利潤，向?qū)懽謽?、公寓和酒店功能轉(zhuǎn)化，而酒店本來就具有公寓和寫字樓的功能，并且這也通常是酒店銷售的一大塊業(yè)務。高檔公寓、寫字樓等酒店功能項目在供給和功能上對酒店的擠壓長期內(nèi)不會減緩。（2）房地產(chǎn)項目分流了酒店業(yè)的長住客需求酒店業(yè)的一項穩(wěn)定的高利潤來源是長住客，尤其是在商務客人集中的城市，如上海、深圳和蘇州。但是，大量的公寓、商住樓、寫字樓的建成必然要分流甚至完全吸走酒店的長住客，這對以商務旅行客人為主目標市場的酒店將是非常大的沖擊。即便是對其他酒店，由于市場容量的相對縮?。ㄈ纾荷虅站频暝诳驮床蛔銜r勢必被迫進入到和非商務酒店爭奪旅游客人和其它類型客人的競爭中），沖擊也相當明顯。（3）房地產(chǎn)業(yè)的消化速度直接影響酒店業(yè)的發(fā)展形勢，這和國家對房地產(chǎn)的政策和國家經(jīng)濟形勢有關重慶房價每年都在穩(wěn)步攀升，這說明明年酒店尤其是高檔酒店的銷售壓力將有所緩解，主要方向在于如何突出主營的客房業(yè)務和搶占、鞏固已有的寫字樓或公寓酒店功能的份額。替代品市場的影響酒店業(yè)的替代品市場在我國主要指那些可以和主流酒店競爭客源的企業(yè)，這些替代品企業(yè)主要包括：（1）各地的辦事處各地駐渝的辦事機構，大型企業(yè)的駐渝辦事機構更是舉不勝舉。這種現(xiàn)象在上海、廣州等特大中心城市也很普遍。這些辦事機構的表面職能是招商、引資、接待、辦公等，但在運行范圍和功能上已基本進入當?shù)氐木频晷袠I(yè)。最近幾年以至未來幾年，新建和擴建辦事處的趨勢還沒有看到有收縮之勢，甚至有擴大的跡象，這也和國家政治體制改革和財政改革的步伐放慢有關，辦事處尤其是高檔辦事處進入酒店業(yè)一方面擾亂了酒店市場的競爭格局和秩序，而且給酒店的銷售帶來很大壓力。（2）接待中心和培訓中心和辦事處不同的是，各類接待中心和培訓中心建設前本身的動機大部分就是想進入酒店經(jīng)營市場，而以接待中心和培訓中心的名義立項即能繞過政策壁壘又能獲得一些優(yōu)惠政策，而我國行政管理中橫向職能重疊混淆的部門割據(jù)現(xiàn)象長期得不到解決、積重難返也為這些接待中心和培訓中心乘虛切入酒店業(yè)提供了溫床。它們進入酒店業(yè)后增加了酒店客房的供給，并且這種供給常常是帶有不正常成本優(yōu)勢的供給，另一方面，這些中心的立項通?？梢垣@得投資方向調(diào)節(jié)稅的減免，經(jīng)營中仍以培訓或教育的面目示人，具有一系列的減稅優(yōu)惠。這些項目以低成本、低價格在市場上競爭，如各大軍種的培訓中心，對正常的酒店業(yè)勢必造成很多市場根本解決不了、調(diào)節(jié)不了的問題。（3）旅社、旅館、招待所這些原來設施落后、管理懈怠的企業(yè)經(jīng)過市場的洗滌，自然進入酒店業(yè)是市場的規(guī)律。大型國家企事業(yè)單位常年有自己的招待所，在政企脫鉤的壓力下，必須使自身提升，針對客源的性質(zhì)改造自己，努力滿足客源的要求，從管理和規(guī)模上向酒店類型發(fā)展。尤其是依靠原主管單位的資產(chǎn)或地域優(yōu)勢，長期有較好入住率的招待所，更有力量和愿望進入酒店業(yè)。 五星級酒店市場研究重慶全市旅游星級飯店共有266家，總計房間約3萬間、，間接從業(yè)人員約24萬人。其中五星級11家，%，有房間4457間、床位6540張，直接從業(yè)人員6586人。四星級54家，%；三星級123家，%。重慶市五星級旅游飯店發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、穩(wěn)步發(fā)展、高速發(fā)展三個階段，其規(guī)模不斷壯大，品質(zhì)不斷提升。直轄后的第一年即1998年海逸酒店開業(yè)，重慶有了首家五星級飯店。2004年達到5家；2005年到2009年新增5家，達到10家。目前，又向國家旅游局申報了5家，已開業(yè)待評的還有2家，這樣，建成營業(yè)的五星級標準旅游飯店達到了17家。隨著“五個重慶”建設的強力推進，重慶市五星級旅游飯店開始進入高速發(fā)展階段。目前在建的五星級標準的飯店有40家，其中，今年能竣工的有11家，2011年能竣工的有16家，2012年能竣工的有13家，到2012年底，重慶市掛牌、建成和在建的五星級及其標準的飯店將達到57家。目前有萬豪、洲際、艾美、索菲特、威斯汀、喜來登、香格里拉等15家國際品牌酒店管理公司入駐重慶。五星級酒店分布區(qū)域（2009年底數(shù)據(jù)）分布區(qū)域酒店名稱數(shù)量渝中區(qū)萬豪酒店、海逸酒店、希爾頓酒店、洲際酒店、國貿(mào)豪生大酒店5江北區(qū)世紀金源大酒店、君豪大酒店2高新區(qū)南方君臨酒店1九龍坡區(qū)重慶申基索菲特大酒店1北部新區(qū)金科大酒店、戴斯大酒店2核心商圈、商務集中、交通便捷的區(qū)域成為重慶五星級酒店選址的首要條件，目前重慶已運營的五星級酒店主要集中在城市核心區(qū)、高新區(qū)和北部新區(qū)。新近開業(yè)的碧桂園鳳凰酒店和重慶恒大酒店分別位于長壽區(qū)核心區(qū)和西部新城核心區(qū)，作為新區(qū)核心區(qū)的配套設施。而選址在旅游風景區(qū)的五星級酒店目前在重慶市場上還沒有出現(xiàn)。項目所在地長壽區(qū)目前開業(yè)運營的五星級酒店為碧桂園鳳凰酒店，是目前長壽區(qū)唯一的五星級酒店。酒店于2010年9月28日開業(yè)，共有客房總數(shù)333間。 酒店物業(yè)定量研究重慶市對長壽湖的發(fā)展定位為重慶主城都市旅游圈與三峽庫區(qū)山水旅游帶的承接地，是三峽生態(tài)經(jīng)濟區(qū)環(huán)狀旅游線上的重要節(jié)點，是三峽黃金旅游帶的第一站，同時也是重慶市“十一五”期間重點打造的四大山水都市旅游圈中唯一的湖泊型旅游地。根據(jù)“兩區(qū)并行”的總體思路，規(guī)劃將長壽湖景區(qū)打造為國家級風景名勝區(qū)，年接待游客突破200萬人次。在風景區(qū)邊界線外的西部布局25平方公里、25萬人口的集休閑度假、游覽觀光、水上運動、會議會展于一體的國際休閑旅游度假區(qū)。（一）基本假定根據(jù)重慶市對長壽湖景區(qū)的總體布局規(guī)劃，景區(qū)建成后年接待游客數(shù)量200萬人計算，假定2015年前吸引游客數(shù)量達到規(guī)劃中的50%，此人群中有60%過夜住宿，其中40%選擇入住五星級酒店，預計屆時本項目區(qū)域內(nèi)共有三家五星級酒店運營，平均入住率按目前五星級酒店市場情況57%計算。（二）酒店體量論證設本項目總客房數(shù)為X，得公式為：200*50%*60/365**=X*57%，客房數(shù)X=380（間）按每間（套）客房100平方米計算，則酒店總體量為：380*100=38000平方米。除了旅游人群外，會議會務、高端人群對五星級酒店也存在需求，綜合考慮多方因素，本案可考慮設置約350400間房間的五星級酒店。