【文章內(nèi)容簡介】 的消費(fèi)感受超值服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，特別是商務(wù)休閑和商業(yè)發(fā)展的感受和體驗(yàn)，而不是單純的五星級硬件配備。第 五 章 酒店整體定位策劃 本項(xiàng)目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式商務(wù)會(huì)議中心模式 “商務(wù)+會(huì)議”休閑健康中心模式 “休閑+保健”休閑商業(yè)模式 “休閑+商業(yè)”休閑娛樂模式 “休閑+娛樂”餐飲宴請模式“中西餐+宴會(huì)”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式圖８－１ 本項(xiàng)目適宜定位：上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個(gè)模式對本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，創(chuàng)造屬于針對本項(xiàng)目的開發(fā)模式：基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對酒店的訴求：?? 達(dá)到國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；?? 酒店客房不少于220間，床位不低于400張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會(huì)議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；?? 地標(biāo)性建筑酒店；?? 城市中心酒店；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：是**壹座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是****市、**商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游高端接待中心是標(biāo)準(zhǔn)五星級商務(wù) +會(huì)議+ 休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，可以概括為四大類：客房、餐飲、（會(huì)議）、康體娛樂；且收入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略?。?；關(guān)于客源市場，客房市場可以概括為：商務(wù)客戶——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會(huì)議客戶——30%休閑客戶——15%旅游家庭——5%定位依據(jù)：1) 高檔次的商務(wù) + 會(huì)議 + 休閑酒店在**市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場客源兼容性；2) 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著**社會(huì)經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會(huì)議休閑酒店的組合定位；3) 檔次和影響力高的會(huì)議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會(huì)議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會(huì)像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值；4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；5) 酒店接待重要會(huì)議，必然會(huì)成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會(huì)議的同時(shí)也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6) 休閑旅游結(jié)合會(huì)議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會(huì)議型酒店或單純的休閑度假酒店都會(huì)面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題；7) 批量型的會(huì)議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。、酒店及商務(wù)形象定位?? 標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店定位，在當(dāng)前**酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價(jià)值”，是和整體開發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場推廣和銷售能力。?? 擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升**的投資環(huán)境和城市形象。?? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動(dòng)場所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位?? 標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位220間客房左右，結(jié)合1 套總統(tǒng)套房、1 套總理套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域內(nèi)“中小型會(huì)議”　+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情況；?? 220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價(jià)；?? 對于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式第 六 章 酒店服務(wù)功能定位策劃 客房服務(wù)功能定位策劃客房面積定位：客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備65%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%房間面積大小窗外景觀床的尺寸及配置裝修洗手間的大小 電腦寬帶床頭/寫字臺光源 衛(wèi)星電視寫字臺的尺寸其它設(shè)施客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。客房的房型定位：消費(fèi)者對客房的需求情況80683420870102030405060708090雙標(biāo)單標(biāo)商務(wù)房套房行政套其他0510152025303540根據(jù)對一些長期在外商旅的消費(fèi)客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會(huì)議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%左右，建造時(shí)在開間和格局上可以靈活布置。景觀房：您在酒店消費(fèi)時(shí)，感興趣且使用較多的設(shè)施有122108755948393837%%%%%%17%%020406080100120140標(biāo)準(zhǔn)客房湘菜廳自助餐廳中小型會(huì)議室健身中心多功能廳露天咖啡廳食街頻率%%%%%%%百分比盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。建議客房戶型配比建議客房用戶型配比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)間17680%大約42行政客房20%大約42套房115%大約80行政套房115%大約80總統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計(jì)220100%大約10700 餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：1) 會(huì)議餐：考慮餐飲客源多為會(huì)議客源，對組團(tuán)用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米，可以滿足200300 人的會(huì)議用餐。2) 高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于20 間。3) 宴會(huì)餐：考慮到宴會(huì)宴請客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營。4) 休閑餐：休閑餐飲將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10 間。選擇中餐廳的主要影響因素%%%%%菜的口味菜的分量服務(wù)質(zhì)量配套設(shè)施其他餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳 1 間風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1 間西餐廳 1 間酒吧 1 間大堂吧 1 處建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳120300西餐廳廚房——240中餐廳3002600中餐廳包間20個(gè)【240人】840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧60240大堂吧60180行政酒廊270總計(jì)3240?? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率， 的情況下需要120個(gè)餐位。?? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20個(gè)包廂（240個(gè)餐位）以及面向散客的含300人坐席的大廳。 康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量販?zhǔn)終TV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與 SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧