【導讀】葿蝕袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁膇蒞螀羄肅莄膀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞葿螁袂芀蒈袃肇膆蕆薃袀膂蒆螅膆蒁蒅袇羈莇蒅羀膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅薂襖羅莄薁薄膀芀薀蚆羃芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈蚅薅肈肄蚄蚇袁莃蚃衿肆荿蚃罿芅螞蟻膅膁蟻螃羈葿蝕袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁膇蒞螀羄肅莄膀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞葿螁袂芀蒈袃肇膆蕆薃袀膂蒆螅膆蒁蒅袇羈莇蒅羀膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅薂襖羅莄薁薄膀芀薀蚆羃芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈蚅薅肈肄蚄蚇袁莃蚃衿肆荿蚃罿芅螞蟻膅膁蟻螃羈葿蝕袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁膇蒞螀羄肅莄膀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞葿螁袂芀蒈袃肇膆蕆薃袀膂蒆螅膆蒁蒅袇羈莇蒅羀膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅薂襖羅莄薁薄膀芀薀蚆羃芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈蚅薅肈肄蚄蚇袁莃蚃衿肆荿蚃罿芅螞蟻膅膁蟻螃羈葿蝕袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁膇蒞螀羄肅莄膀蒂莃螞

　　

【正文】 將持續(xù)飄紅，其中具有創(chuàng)新精神、具備資源稀缺性、品質(zhì)過硬的產(chǎn)品會具有很強的抗風險能力，具備較強創(chuàng)新能力的開發(fā)商能獲得長足的發(fā)展。 三、宏觀調(diào)控對杭州樓市的 影響 從 2021 年底開始的此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面，尚未大手筆的動用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財政政策。 主要調(diào)控措施包括： 3月 17日央行上調(diào)個人住房公積金貸款利率。 3月中旬國家外匯管理局局長郭樹清表示，遏制外資炒樓。 3月 26日國務院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，首次以行政問責制的形式對房價實行調(diào)控。 4 月初銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8 個城市，對 4家國有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查。 4月中旬央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率 。 4月 28日國務院新八條下發(fā)。 4月 30日七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 5月 18日國家稅務總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知，從 2021年 7月 1日起實行。 5月２７日建設(shè)部向社會公布６個工作時間表。 6月初， 28個城市的國土資源管理部門采取四大措施加強土地供應調(diào)控，以控制房價過快上漲。 2021年宏觀調(diào)控有兩個重要的特點：第一是 2021年政策的承接和連貫性比較強，中央確立政策導向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細則，自上而下的調(diào)控，有目的，有步驟，有條理。第二是 2021年的調(diào)控多是單個部委 的政策， 2021年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動，中央地方聯(lián)動成為本次調(diào)控的最大特點。總的來說，政府會根據(jù)政策出臺后市場的反應和調(diào)控的效果，再決定進一步的調(diào)控方向和措施。 5月 26日中國人民銀行發(fā)布的《二○○五年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中指出 “ 今年一季度，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然過大，存在著供應結(jié)構(gòu)不合理，商品住房價格增長偏快的問題。 ” 字里行間透露出仍有可能采取加息措施的信息。 今后最為重要的、最容易切入的，是從房地產(chǎn)市場的信息透明化、利率提高及銀行信貸嚴格審查等措施上入手。 （易憲榮） 厲以寧認為我國房價上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調(diào)控方向是調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，解決好中低收入家庭的住房問題。 有關(guān)政府官員表示在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢。 2021年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 ：①投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。中央經(jīng)濟工作會議將 “ 控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)與消費關(guān)系 ” 列為 2021年的重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍是 2021年宏觀調(diào)控的重要手段。預計 2021年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于 2021年增長速度，但估計不會低于 20%。②土地市場趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。③被動需求有望下降，二手房市場升溫。 2021年停止拆遷、集中解決拆遷問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負面效應， 2021年政府將繼續(xù)慎重對待拆遷問題。 2021年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化位特征。預計 2021年二手房將發(fā)揮更重要的作用。④供求關(guān)系偏緊，房價增 幅趨緩。分析供求關(guān)系可以判斷， 2021年仍將保持上升的趨勢，但增幅將減緩。⑤企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性。這是市場條件下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是今后幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。 宏觀調(diào)控對杭州樓市的影響： 三月以來，政府出臺一系列的 政策 “ 組合拳 ” 力圖遏止房產(chǎn)過度投資和投機，以平抑房價，杭州房產(chǎn)市場上也出現(xiàn)了種種信號。 購房者觀望心態(tài)嚴重：本公司本月的杭州購房者觀望心態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認為樓市還不明朗，決定先觀望一段時間再購買的人群占了 65%。從 4月 4日至 5月 14日，杭州城區(qū)的商品住宅成交量平均每天 30套， 這個數(shù)字比 3月份日均成交 81套下降得相當明顯。 二級市場反應明顯 ：房產(chǎn)中介機構(gòu)最近的門庭興旺，據(jù)杭州公眾房網(wǎng)、中瑞、外灘等幾家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介公司的調(diào)查，杭州市中心的 “ 綠園 ”“ 鳳起花苑 ”“ 都市花園 ” 等萬元樓盤的二手房紛紛在市場上露臉，大量高檔二手房涌入市場。 市場上出現(xiàn)了部分房源掛牌價回落、同類區(qū)域房源掛牌價格分歧較大的現(xiàn)象。 土地供應放量： 05年杭州市計劃再推 4500畝商品房用地，土地投放量將達到一個高峰，這批土地大都是五類以外近郊地塊，集中上市后， 2－ 3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場。加上市政府建設(shè)的占地達 6平 方公里的大型居住區(qū)，這批土地將直接改變杭州市住宅市場的供求關(guān)系。 房產(chǎn)開發(fā)商風險意識加強： 3月 30日，在杭州市舉行的土地出讓招標會上，三塊宅地被房產(chǎn)企業(yè)高價競得。不過罕見的是，位于杭州濱江區(qū)的第12號地塊，被浙江天陽、浙江綠地、杭州房屋建設(shè)開發(fā)總公司和杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司四家房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競得。事實上，這四家房產(chǎn)企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企業(yè)，其抱團合作透露出一個信息：房產(chǎn)開發(fā)商欲通過合作來分散投資風險。 對商業(yè)地產(chǎn)的影響：在 “ 組合拳 ” 的重壓下，杭州樓市觀望氣氛日漸濃郁。但是商業(yè)地產(chǎn)卻是逆風而行，高檔 寫字樓、商場、酒店等房地產(chǎn)項目受到青睞。據(jù)了解，最近每個季度都有將近 30個海外基金來杭州尋找房地產(chǎn)的投資機會；另一方面，杭州主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金持續(xù)上漲， 2021年一季度 6個甲級寫字樓平均租金達到了 /平米 /天。同時，甲級寫字樓的空置率達到近 10年來的新低。（見 6月 16日《今日早報》 B1版） 對酒店式公寓的影響：酒店式公寓是一種集投資與自用于一體的物業(yè)形式。宏觀調(diào)控對炒房的趨勢肯定會有影響，而對于買房中長期投資和自用的影響則不會太大。 目前酒店式公寓主要的客戶群體是以外資公司、跨國公司、新興 行業(yè)、自由職業(yè)者等人士為主。數(shù)據(jù)顯示，對酒店式公寓的市場需求是在穩(wěn)步提升。而且，在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)杭州酒店式公寓的投資者幾乎全都是中長期投資，因此宏觀調(diào)控對他們的影響并不是特別大。 從短期看，宏觀調(diào)控將對 “ 投資、投機和超前消費 ” 的需求所產(chǎn)生的泡沫產(chǎn)生強力的擠壓；杭城購房者正常需求層面雖仍旺盛，但受觀望氛圍日濃的大市拖累，持幣待購行為蔓延，有效需求也遭受打壓；以別墅排屋為代表的 “ 非普通住宅 ”首當政策沖擊，消費者購買成本增加，有效需求被壓制的現(xiàn)象將特別明顯。 樓市調(diào)控的 “ 組合拳 ” 效應已開始顯現(xiàn)，但相比政策的出臺 ，樓市受到的影響會有一定滯后性，真正發(fā)威還得假以時日。估計到明年，調(diào)控 “ 組合拳 ” 對樓市的影響會達到頂點。 宏觀調(diào)控影響延續(xù)時間：以前的兩次宏觀調(diào)控（包括杭州市政府推行個調(diào)稅）對杭州樓市的影響均持續(xù)幾個月，但這次的 “ 組合拳 ” 明顯不同。從當局者的角度看，態(tài)度明顯更加堅決，如果本次宏觀調(diào)控像上一次一樣半年之后影響就減弱了，樓市回復火爆狀況，那么中央政府必將進一步加大調(diào)控力度以保證調(diào)控目標最終實現(xiàn)；從購房者角度看，對比華坤歷次觀望研究的數(shù)據(jù)，購房者認為的宏觀調(diào)控影響持續(xù)時間也明顯比以往長，主流的看法是影響將持續(xù)兩年 以上。因此，我們認為，本次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響的持續(xù)時間，應至少放在一個23年的中期時間表上考量。 結(jié)合宏觀調(diào)控、土地投放、需求等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能走向平穩(wěn)。基本表現(xiàn)是房價穩(wěn)步上升，漲幅趨緩，銷售周期變長，中心區(qū)域等資源稀缺地塊持續(xù)堅挺，開發(fā)商的競爭會比前些年加劇，從而帶動建筑藝術(shù)、設(shè)計水平等房產(chǎn)品質(zhì)以及營銷策略水平的提升。 第三節(jié)： “長三角”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)與杭州的旅游業(yè)發(fā)展 一、“長三角”地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 杭州與 “ 長三角 ” 其它城市比較分析 單從旅游經(jīng)濟角 度來講，“長三角”地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是十分高的。表 4從入境旅游人數(shù)、入境旅游收入、國內(nèi)旅游人數(shù)、旅游總收入和旅游總收入占 GDP比重六個方面反映了 15個城市及區(qū)域整體的旅游業(yè)情況。 表 4 2021年 “ 長三角 ” 15城市旅游業(yè)發(fā)展情況 入境旅游人數(shù)（萬人次） 旅游創(chuàng)匯（萬美元） 國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次） 旅游總收入（億元） 總收入占 GDP比重（ %） 上海 227500 南京 32300 蘇 州 27800