【正文】 公房物業(yè)管理的市場化奠定了良好的基礎(chǔ)。相信21世紀(jì)初，舊公房物業(yè)管理的市場化將緊跟商品住宅，踏出堅定有力的步伐。四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮80年代末到整個80年代，外資的進(jìn)入對上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。一般估計，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。如果將須配套的建安資金及費用計算進(jìn)去，粗略估計外資項目投入的資金，總計應(yīng)該在2000億人民幣左右。這是一個任何人都會予以正確評價的數(shù)據(jù)。（2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。可惜的是：90年代后期，東南亞金融危機(jī)累及了上海房地產(chǎn)的銷路，使外資對上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。即便如此，到21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資，將重新興起一輪高潮。其理由是：（1）中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)都在轉(zhuǎn)熱，這一勢頭方興未艾，給上海房地產(chǎn)市場提供了無限的商機(jī)（詳見上文）。這給一切進(jìn)入上海的投資者以莫大的信心。（2）在對外開放既定國策的指導(dǎo)下，中國政府積極爭取加入WTO。目前，進(jìn)入在即。加入WTO的中國將全方位擴(kuò)大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對外開放的重要領(lǐng)域。（3）尤其是正在向現(xiàn)代化國際大都市奮進(jìn)的上海市，在對外開放中具有自然地理、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場規(guī)模、政府形象、國際地位等等獨特的綜合優(yōu)勢，對海外投資具有愈來愈強(qiáng)的吸引力，成為海外投資的首選。21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會出現(xiàn)蜂擁而上的局面。（2）投資品種合理化。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，主要是辦公和商用樓宇，住宅比例不高。21世紀(jì)初開始，住宅比例有所提高。會出現(xiàn)住宅投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，辦公和商用樓宇投資適當(dāng)呼應(yīng)的合理局面。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢、設(shè)計物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔。可望在21世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。這種加大，不僅僅是指資金投入的總量的加大；而且是指對服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進(jìn)入和滲透，使上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細(xì)化、也更完整。由于上海即將放寬外國人購買房地產(chǎn)的政策，可期望有相當(dāng)多的外資進(jìn)入消費，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。（4）投資來源的分散化。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來自于香港、臺灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。21世紀(jì)初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進(jìn)入的同時，西歐、北美的投資者也會陸續(xù)進(jìn)入，從而形成投資來源的多元化。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。表現(xiàn)在兩個方面：一是門類較全?；旧闲纬闪私?jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。二是企業(yè)較多。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。而且，新的企業(yè)還在源源不斷地誕生?，F(xiàn)在的問題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營素質(zhì)不高、規(guī)模較小；其次，在對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費各個環(huán)節(jié)的服務(wù)上還有一些缺門；而且，在已有門類內(nèi)部的分工上比較粗放，不夠細(xì)化。在21世紀(jì)初開始，可望上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競爭程度不低。但是競爭水平不高，亂收費等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注。目前，政府正在不斷加強(qiáng)服務(wù)業(yè)的整頓。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進(jìn)入，會加劇已有服務(wù)企業(yè)的競爭，促進(jìn)他們提高服務(wù)水平。據(jù)本中心掌握的資料，有的民營企業(yè)已經(jīng)在醞釀高水平的競爭方略，就是一個明證。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化。海的房地產(chǎn)界素來有著良好的創(chuàng)新機(jī)制（產(chǎn)學(xué)研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗。今后，仍會繼續(xù)?？赏?1世紀(jì)初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營（交鑰匙管理）、代理消費者全過程購房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀(jì)人和律師組合、特許經(jīng)營……，還會不斷出現(xiàn)。最后，導(dǎo)致整個服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細(xì)化。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。早在90年代初，外資已經(jīng)進(jìn)入了上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。到90年代末，已形成相當(dāng)氣候。較為著名的有香港、臺灣的信義、太平洋、新聯(lián)康、戴德梁行、仲量行、中原等。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。展望21世紀(jì)初，外資還要不斷進(jìn)入，尤其是西歐、北美的外資會進(jìn)入（剛剛進(jìn)入的有美國21世紀(jì)不動產(chǎn)）。這不僅是中國對外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。要特別指出，目前悄悄存在著對外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)的畏懼和擔(dān)憂心理，是完全不必要的；要主動地歡迎他們進(jìn)入，歡迎高質(zhì)量外資的進(jìn)入，要有意識地發(fā)揮他們在提高本土企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上的示范作用。這可能是更積極的想法和做法。（4）以上海為基地，向內(nèi)地城市擴(kuò)散。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個事實。但比起內(nèi)地許多城市來，可能要高出一個等級。21世紀(jì)初，隨著上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)競爭的加劇和質(zhì)量的提高，向內(nèi)地的發(fā)展不僅是一種必要，也是一種可能。由于國家實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會迅速發(fā)展。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機(jī)遇。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國主要城市展開有計劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。相信會有更多的后來者。六、國有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場的主體之一。研究市場問題時，要深入一步就必須研究企業(yè)。在當(dāng)前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。同其他產(chǎn)業(yè)的國有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國有企業(yè)（以開發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當(dāng)高。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，其實是不少國有企業(yè)以政府行政部門為依托，占有了許多優(yōu)勢。比如：受托經(jīng)營獲得數(shù)量大質(zhì)量尚可的資產(chǎn)、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費的困擾、行政管理部門特意的關(guān)照（包括行政首長的親睞及宣傳報道上的方便）等等，不一而足。以上種種，為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了其他企業(yè)無法企及的優(yōu)勢。這些優(yōu)勢，除了個別項目之外，基本上是不合理不公平的。倘若國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢，而他固有的劣勢無法改變的話，則在房地產(chǎn)市場中的地位將會下降，前景是令人憂慮的。以上問題，已經(jīng)有許多人認(rèn)識到了。近一、兩年來，在中央關(guān)于國有企業(yè)體制改革精神的指引下，上海少量的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施了股份制改造。例如上?？h房地產(chǎn)總公司、中星集團(tuán)公司等，這是非常可喜的現(xiàn)象?？墒牵壳吧虾４蟛糠謬蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問題，仍然沒有受到充分的重視。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究。但是，本文必須指出以下幾點：（1）2000年10月14日，中共上海市7屆7次全會通過的《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第10個五年計劃的建議》中指出：要“通過放棄控股、減持股權(quán)、合資合作、資產(chǎn)變現(xiàn)、租售結(jié)合、破產(chǎn)兼并、公開拍賣等多種形式，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)從一般競爭性領(lǐng)域退出?！焙翢o疑問，房地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競爭性領(lǐng)域”，國有經(jīng)濟(jì)非固守不可。（2）說實在的，在業(yè)內(nèi)人士中間，對目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總體上較為受人稱道的是民營企業(yè)。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。雖然實力尚弱，但未來對他們的行政限制愈來愈少、政策環(huán)境愈來愈寬松，加上機(jī)制靈活，競爭力會逐漸超過國有企業(yè)。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。原因之一是他們初人上海，不明地情?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調(diào)研）上的障礙。但是，21世紀(jì)開始情況就大不一樣。他們對上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實力雄厚的外資也將進(jìn)入。以他們先進(jìn)的機(jī)制和經(jīng)營管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競爭力也會超過國有企業(yè)。（4）應(yīng)該確信進(jìn)入WTO以后，上海國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢，大部分將逐漸消失。在市場中，除了資產(chǎn)規(guī)模及開發(fā)量之外，可能保留一定時期的領(lǐng)先之外，此外，還有什么優(yōu)勢可言？即便是資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量，也將逐漸萎縮。總之，無論從黨和政府的方針而言，還是市場的客觀形勢，都要求上海的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革。2002年中國人大9屆4次會議批準(zhǔn)的“十五”計劃指明：“鼓勵非國有企業(yè)、個人和境外投資者參與國有企業(yè)改制，推動非上市國有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)?！逼鋵?，大批國有開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人早有這些認(rèn)識，限于種種障礙，難于啟齒和有效啟動。相信在21世紀(jì)初期，種種條件臻于成熟，國有房地產(chǎn)企業(yè)的改革會加快速度，甚至取得突破性的成果。七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中，全面發(fā)揮重要作用上文在住宅質(zhì)量的全面提高中，討論了以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果將全面采用。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。這里，毫無疑問包括了信息技術(shù)的重要作用。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準(zhǔn)。我們完全可以相信，21世紀(jì)初開始，信息技術(shù)將在房地產(chǎn)業(yè)和市場中大顯身手，發(fā)揮重要作用。主要表現(xiàn)在4個方面：信息技術(shù)設(shè)施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。這是人們的共識。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達(dá)國家的迅猛發(fā)展；導(dǎo)致2000年的中國和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風(fēng)。隨著美國大批同站的關(guān)門及納格達(dá)斯指數(shù)的狂瀉，中國的網(wǎng)站也吹起了關(guān)門風(fēng)，一些房地產(chǎn)網(wǎng)站也搖搖欲墜。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)如何？現(xiàn)在的問題在哪里？未來的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中具有很大的作用。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點說起。房地產(chǎn)品的不可移動性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價值及價格），即非均質(zhì)商品。只有充分詳細(xì)地了解上述信息并比較以后，消費者才會作出購、租決策。然而，消費者要通暢地取得以上信息是有困難的。要么是信息來源不足，要么是車馬勞頓四處奔波。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費者全部需要的信息也是困難的。因為在傳統(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價實在太高，而且無法實行互動交流?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。這就是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中最基本也是最重要的作用（不是全部）。進(jìn)一步要肯定，同站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)比哪里都大。以城市為單位，上海的房地產(chǎn)市場規(guī)模在全國名列榜首（未來幾年，新房舊房年成交建筑面積可長期保持在2000平方米左右），恐怕在全世界也是少有的。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。試想，當(dāng)某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細(xì)地、最快速地、最生動地、最準(zhǔn)確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無論對于供給者還是消費者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會發(fā)愁嗎。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問題。當(dāng)前，上海的房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量雖然不少（估計有幾十家），但是成氣候者鳳毛麟角。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習(xí)慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來風(fēng)險投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟(jì)上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂等欄目，無端地提高了網(wǎng)站的運行成本。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營銷專家，不知道房地產(chǎn)市場要什么，當(dāng)然不會成功。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。經(jīng)過世紀(jì)之交激烈競爭留下來的房地產(chǎn)網(wǎng)站和后來者，會吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗，變得聰明起來。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站一定會發(fā)揮實質(zhì)性作用，在競爭中形成若干個巨頭，為提高房地產(chǎn)市場效率作出重要貢獻(xiàn)。第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)21世紀(jì)最初的5年，上海房地產(chǎn)市場對新增住宅的需求將達(dá)8000萬平方米左右，對存量住宅的需求將超過4000萬平方米左右，對辦公樓、商鋪、廠房等的需求約1000萬平方米，房地產(chǎn)市場交易總量將可能達(dá)到1．5億平方米。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。如此巨大的市場容量，引起了全球經(jīng)濟(jì)界的高度關(guān)注，紛紛探索這個市場所能帶來的商業(yè)機(jī)會，以及進(jìn)入這個市場的途徑。本報告對此進(jìn)行概括分析。一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會1．投資上海房地產(chǎn)開發(fā)。未來幾年，上海房地產(chǎn)（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時期，對資本的需求將大幅上升；同時，由于巨大的市場需求將使上海房地產(chǎn)開發(fā)的資金回報率超過社會平均水平。投資開發(fā)的品種，應(yīng)以住宅領(lǐng)先（中檔住宅為主、高檔和低檔住宅為副）、辦公樓廠房稍后兩三年即可以跟進(jìn)。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃?！笆濉背跗冢袊鴮⒓尤隬TO?！笆濉睍r期上海經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，外來常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)都將