【正文】 米；? 地下自行車停車場：4000 平方米，3300 個車位；? 大型商場：14000 平方米；? 配套公建、公用工程設施：18000 平方米。容積率：（不計地下建筑面積）。二、建設內(nèi)容項目主要建設內(nèi)容有：高層或小高層住宅；商業(yè)設施；會所；幼兒園；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 28小學校；門衛(wèi)；變配電房；煤氣調(diào)壓站；垃圾站；綠化用地 62120 平方米；1區(qū)內(nèi)道路 17780 平方米。㎡ 配套公建一覽表 單位：M 2項目名稱 占地面積 （M 2） 建筑面積 （M 2） 備注小學校 10177 10000幼兒園 3623 3300會 所 4000 4380 其中 2500平方米為地下垃圾站 200 100開閉所 150 100門衛(wèi) 200 100煤氣調(diào)壓站 50 20合計 18000江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 29第七章 建設方案一、設計說明規(guī)劃設計依據(jù)：? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范〉? 《民用建筑設計通則》? 《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》? 《南京市住宅設計規(guī)范》? 南京市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃設計要點通知書? 用地紅線圖消防防火等級為一級防水等級為二級人防為六級設計理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構筑—個居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質(zhì)小區(qū)。主要將在以下幾個方面進行努力：? 配套設施學區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語小學等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 ? 綜合服務娛樂、購物、餐飲、休憩、銀行、郵局、家庭醫(yī)療中心、小型公安派出所、行政機關服務中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。? 智能化安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災報江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 30警等系統(tǒng)；信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。? 環(huán)境數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。鳥語花香、流水淙淙。? 商業(yè)機能本小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會所等，百貨公司群、購物中心、休閑、辦公、運動、家醫(yī)……等全功能的生活必須條件在本項目內(nèi)出現(xiàn)，將形成虹吸作用，成為河西地區(qū)的新消費中心。二、總體規(guī)劃規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設計等。（一）規(guī)劃設計要求住宅均為高層或小高層住宅，住宅應著重處理好小區(qū)空間關系，以及住宅建筑之間的距離、角度關系。由于本項目周邊均為城市道路，因此，本項目的規(guī)劃布局應著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構及其與小區(qū)建筑、空間的關系；注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設計，著重處理好組團與中心綠地、院落綠地的關系。項目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響?？紤]項目地區(qū)作為南京副中心區(qū)的發(fā)展方向，在設計中江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 31宜引入新理念，使本項目以新穎的面貌成為南京河西副中心區(qū)的一個品牌形象。（二）規(guī)劃指導思想因地制宜配合地形特點合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨街商業(yè)價值，善用地塊現(xiàn)有資源?；诪槔?、營造特色把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點通過設計強化為樓盤特點，把難題變?yōu)橘u點。強調(diào)以人為本的設計原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然的親和關系，強調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。注重項目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習慣與市場操作性。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費者又買得起的優(yōu)秀樓盤。（三）規(guī)劃結(jié)構南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設施，北區(qū)南部建設小區(qū)中心會所。一條南北向中軸貫穿整個小區(qū)，把兩區(qū)各組團串連成一體。簡明的規(guī)劃結(jié)構把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機動性和功能分區(qū)的完整性。（四）交通流線出入口：北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。南區(qū)在北面的所街路設二個人車出入口，東面的為小學及幼兒園專用，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 32西面的為住宅專用。鄰近集慶西路的北出入口為非機動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。人車流線：? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡。? 強調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。? 充分考慮經(jīng)濟性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。? 兼顧日常與應急的機動性、以及分期使用的機動性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運等特殊交通要求提供便利，同時利于分期開發(fā)時形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。? 最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設計為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。（五）停車模式區(qū)內(nèi)停車場地主要設置地下車庫，直接連通外圍車道；同時沿外圍車道路邊設置少量港灣式停車。人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。均好化：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團，充分考慮便利性。休閑化：停車場入口設于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 33地磚加以園林化。（六）公建布局小學和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨地段獨立設置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長接送。較好地利用這小片邊緣地塊。小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項目的臨街商業(yè)價值并突出配套賣點，同時形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。小區(qū)東北角兩面臨街處設置開放型經(jīng)營性會所，強化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價值，并以豐富的造型作為小區(qū)最顯眼的標志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風格與品味。小區(qū)南部設休閑會所，設置餐飲、康樂、健身設施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。（七）住宅布局住宅均為高層及小高層，以南北向為基本朝向，適應當?shù)貧夂蚺c居住習慣。以高低和平面錯落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風在整個狹長地塊的疏導，各組團圍而不合的排布利于通風。（八）豎向設計建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向型布局。建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 34（九）綠化布局與建筑相融合的綠化體系：強調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。實用而親切的組團綠化體系：強調(diào)組團綠化的均好性與親切感，底層架空并設花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)：? 會所、幼兒園的公建綠地與南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。? 小區(qū)中央貫通南北的 30 米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。? 各單體住宅旁形成分散的“點式”近宅綠地空間。（十）小區(qū)景觀自我天地用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強化內(nèi)向型休閑天地。經(jīng)濟高效? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復合效能的空間設計，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景觀的矛盾。? 綠地有限的條件下營造內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設計考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境的硬質(zhì)景觀，住宅以公建為景，高層以小高層為景，構成高效而豐富的景觀層次。? 利用用地內(nèi)現(xiàn)有水體與造型較好的成型樹木加以引用與移植，盡量減低工程成本。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 35人景互動曲線型的步道和帶狀景觀為進入小區(qū)的人們帶來一種動態(tài)的觀賞體驗，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點。特色天成規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨特的主題空間。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。中央綠帶的景觀以住宅間圍合組團的多拱景墻為背景，一路小橋曲水、花木掩映，構成令人賞心悅目的景觀長廊。（十一）以休閑為特色的社區(qū)風格規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。建筑布局：自然式的建筑布局順應地形、不拘一格，打破南北向排列兵營式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺。道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)彎曲蜿蜒，融入園林之中，令人倘徉于花園境界，體會步移景遷的享受和從容舒展的感覺。建筑風格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。環(huán)境氛圍：以靈活的建筑排布，流動的景觀交間以及自然的園林風格營造隨意輕松的居住氛圍。（十二）開發(fā)時序考慮考慮地塊北面人氣較旺，開發(fā)由北往南推進。首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設施，形成中心環(huán)境。會所先行，樹立項目形象，打響品牌，繼而通過組團單體與中央環(huán)境的營造強化特色。然后開發(fā)配套小學、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 36最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。三、建筑方案（一）經(jīng)濟技術指標1. 規(guī)劃用地面積：156070 平方米（合