【正文】 江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 36最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹(shù)立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。會(huì)所先行，樹(shù)立項(xiàng)目形象，打響品牌，繼而通過(guò)組團(tuán)單體與中央環(huán)境的營(yíng)造強(qiáng)化特色。（十二）開(kāi)發(fā)時(shí)序考慮考慮地塊北面人氣較旺，開(kāi)發(fā)由北往南推進(jìn)。建筑風(fēng)格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細(xì)部錯(cuò)落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。建筑布局：自然式的建筑布局順應(yīng)地形、不拘一格，打破南北向排列兵營(yíng)式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺(jué)。中央綠帶的景觀以住宅間圍合組團(tuán)的多拱景墻為背景，一路小橋曲水、花木掩映，構(gòu)成令人賞心悅目的景觀長(zhǎng)廊。特色天成規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨(dú)特的主題空間。? 利用用地內(nèi)現(xiàn)有水體與造型較好的成型樹(shù)木加以引用與移植，盡量減低工程成本。經(jīng)濟(jì)高效? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時(shí)要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計(jì)，解決用地緊張條件下?tīng)I(yíng)造內(nèi)部景觀的矛盾。? 各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。? 小區(qū)中央貫通南北的 30 米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系：強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個(gè)狹長(zhǎng)地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。以高低和平面錯(cuò)落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營(yíng)布局。小區(qū)南部設(shè)休閑會(huì)所，設(shè)置餐飲、康樂(lè)、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場(chǎng)所。小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值并突出配套賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。（六）公建布局小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對(duì)區(qū)內(nèi)的影響，同時(shí)鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長(zhǎng)接送。均好化：停車場(chǎng)地通過(guò)車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。（五）停車模式區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)地主要設(shè)置地下車庫(kù)，直接連通外圍車道；同時(shí)沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。? 兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動(dòng)性、以及分期使用的機(jī)動(dòng)性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時(shí)利于分期開(kāi)發(fā)時(shí)形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。? 強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對(duì)住宅組團(tuán)的影響減至最低，利于營(yíng)造安全而休閑的居住環(huán)境。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。（四）交通流線出入口：北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。一條南北向中軸貫穿整個(gè)小區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買(mǎi)得起的優(yōu)秀樓盤(pán)。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營(yíng)造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺(jué)”。（二）規(guī)劃指導(dǎo)思想因地制宜配合地形特點(diǎn)合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨街商業(yè)價(jià)值，善用地塊現(xiàn)有資源。項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。? 商業(yè)機(jī)能本小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購(gòu)物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)……等全功能的生活必須條件在本項(xiàng)目?jī)?nèi)出現(xiàn)，將形成虹吸作用，成為河西地區(qū)的新消費(fèi)中心。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤(rùn)朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。? 智能化安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對(duì)講、火災(zāi)報(bào)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 30警等系統(tǒng)；信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂(lè)等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。主要將在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力：? 配套設(shè)施學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語(yǔ)小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：高層或小高層住宅；商業(yè)設(shè)施；會(huì)所；幼兒園；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 28小學(xué)校；門(mén)衛(wèi)；變配電房；煤氣調(diào)壓站；垃圾站；綠化用地 62120 平方米；1區(qū)內(nèi)道路 17780 平方米。其中：? 住宅建筑面積：370500 平方米，包括小高層住宅 180000 平方米、高層住宅 190500 平方米；? 人防兼地下機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)：64000 平方米，1280 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，其中200 個(gè)商場(chǎng)用車位，1080 個(gè)小區(qū)住戶車位；其中人防面積 15000 平方米；? 地下自行車停車場(chǎng)：4000 平方米，3300 個(gè)車位；? 大型商場(chǎng)：14000 平方米；? 配套公建、公用工程設(shè)施：18000 平方米。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)要求。本項(xiàng)目地處河西新城區(qū)，遠(yuǎn)離都市人口稠密區(qū)，該處年平均溫度：℃ ，年平均風(fēng)速：，年平均相對(duì)濕度：76%，年日照時(shí)間：4117h，年平均降水量：1025mm ，無(wú)霜期： 214 日。綜上所述，項(xiàng)目的選址符合南京城市總體規(guī)劃、河西新城區(qū)總體規(guī)劃以及大型居住社區(qū)的建設(shè)要求，對(duì)南京市河西地區(qū)的住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)具有十分重要的意義。區(qū)域發(fā)展前景良好從整個(gè)河西新城區(qū)的發(fā)展情況來(lái)看，有利于建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，從項(xiàng)目建設(shè)區(qū)的發(fā)展來(lái)看，以?shī)W體中心為龍頭的區(qū)域娛樂(lè)休閑中心、大型綠地廣場(chǎng)即將建成，居住環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化。市政基礎(chǔ)設(shè)施完備江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 26項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域已建成完備的各種市政基礎(chǔ)設(shè)施，自來(lái)水、電力、電信、煤氣、有線電視等管線齊全，排水設(shè)施雨污分流。外部交通和區(qū)域內(nèi)交通都十分便利。本項(xiàng)目建設(shè)的選址基于以下幾個(gè)主要因素：符合南京市的城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目選址所在的河西地區(qū)是南京市城市規(guī)劃中的副中心區(qū)，是主城的重要組成部分，按照南京城市總體規(guī)劃的要求，河西新城區(qū)要重點(diǎn)承擔(dān)疏解老城人口和功能、提升南京城市總體功能的職能，其主體功能是：以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能近幾年來(lái)，河西地區(qū)的建設(shè)呈蓬勃發(fā)展的勢(shì)態(tài)，富于文化氣息的高素質(zhì)居住區(qū)初具形態(tài)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)定位符合建設(shè)本項(xiàng)目這類高檔住宅區(qū)的需要。東側(cè)是南京市最寬、路幅達(dá)80 米的將東南路景觀街。項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰?qiáng)W體中心，人氣非常旺盛，是目前南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。如供電、通訊、供水、排水,尤其是良好的通訊設(shè)施。公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)基地周圍應(yīng)有較多的可利用公共設(shè)施，如商場(chǎng)、餐飲、文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。交通條件由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車流量的重要公共建筑物，項(xiàng)目選址應(yīng)有便捷的對(duì)外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道，公交線路直達(dá)，并與大運(yùn)量客運(yùn)交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯(lián)系。本項(xiàng)目的選址還應(yīng)當(dāng)考慮：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動(dòng)靜交通組織和使用功能的要求，同時(shí)必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺(jué)效果，以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，帶動(dòng)周邊配套項(xiàng)目發(fā)展。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 24第五章 項(xiàng)目選址一、選址原則項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇是一項(xiàng)復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，它不僅涉及到項(xiàng)目建設(shè)條件、生態(tài)環(huán)境和未來(lái)市場(chǎng)等重要問(wèn)題，受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等多因素制約；而且還直接影響到項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)進(jìn)度和施工條件和未來(lái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及所在地點(diǎn)的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃與發(fā)展。在項(xiàng)目初期，以優(yōu)惠的價(jià)格打開(kāi)市場(chǎng)，確定期房銷售基價(jià)為：5500 元/平方米。采用不同價(jià)格的銷售策略一方面是考慮到從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看，市場(chǎng)啟動(dòng)困難總要大一些，另一方面，進(jìn)行分期銷售時(shí)，開(kāi)盤(pán)的低價(jià)可以使造成客戶的一種搶購(gòu)心理，有利于營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍。期房和現(xiàn)房采用不同的售價(jià)，其中期房可采用較低價(jià)位，以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，隨著物業(yè)形象的完善，價(jià)格可適當(dāng)上調(diào)。價(jià)格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤(pán)的定位以及市場(chǎng)的接受程度有關(guān)。本項(xiàng)目在區(qū)位、建筑設(shè)計(jì)和各方面設(shè)施上都具特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，其期房銷售情況完全可以達(dá)到或超過(guò)平均的期房銷售水平。四、營(yíng)銷策略期房與現(xiàn)房結(jié)合策略為了減少建設(shè)期的資金占用，在銷售方式上采用期房與現(xiàn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 23房相結(jié)合的方式。本項(xiàng)目以較低的價(jià)位、較大的增值空間、較好的質(zhì)量和環(huán)境來(lái)吸引這類消費(fèi)者。? 主城及河西的貨幣化拆遷戶 除了家庭儲(chǔ)蓄、住房公積金、貸款等幾個(gè)資金來(lái)源外，這部分群體還持有拆遷補(bǔ)償金，具有一定的支付能力。? 機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工 該類人員其收入穩(wěn)定，月薪較高，支付能力和預(yù)期支付能力均較強(qiáng)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、價(jià)格適宜，位置較佳，是本地居民的較佳選擇。? 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當(dāng)配以 130 平方米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型；三、銷售對(duì)象分析隨著南京經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和市民收入水平的不斷提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支撐，普通市民貨幣購(gòu)買(mǎi)自己住房的欲望欲發(fā)強(qiáng)烈；另有一部分高收入階層已將購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)線投資；也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握這些市場(chǎng)需求特點(diǎn)作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。房?jī)r(jià)偏高的主要原因之一為南京市主城區(qū)土地及其它費(fèi)用偏高，價(jià)格成為市民（特別是工薪階層）購(gòu)房及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的較大障礙。附表如下：南 京 市 民 對(duì) 住 房 相 關(guān) 因 素 的 重 要 性 評(píng) 價(jià) 和 現(xiàn) 有 狀 況 打 分 表各 種 因 素 對(duì) 各 種 因 素 重 要 性 評(píng) 價(jià)(認(rèn) 為 重 要 者 所 占 比 重 ) 現(xiàn) 有 狀 況 打 分(5 分 制 )交 通 狀 況 房 型 周 邊 購(gòu) 物 方 便 度 面 積 小 區(qū) 內(nèi) 綠 化 所 在 位 置 小 區(qū) 內(nèi) 人 的 素 質(zhì) 各 種 管 道 的 方 便 度 小 區(qū) 周 邊 環(huán) 境 周 邊 醫(yī) 院 各 種 線 路 物 業(yè) 管 理 小 區(qū) 內(nèi) 公 共 設(shè) 施 周 邊 學(xué) 校 ／ 幼 兒 園 江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 21上 班 路 程 合 計(jì) 二、項(xiàng)目樓盤(pán)定位南京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成績(jī)有目共睹。市民對(duì)自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對(duì)房型、面積、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化均表現(xiàn)出不滿。在所有的調(diào)查樣本中，擁有兩廳三室以上的房子比例很少。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們將更加傾向于追求獨(dú)立生活，因此，成員較多家庭的住房需求比較強(qiáng)烈，加上住房條件亟待改善，買(mǎi)房的比例將不斷增加。而且與其他城市( 北京、廣州江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告