【正文】 經(jīng)濟高效 ? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復合效能的空間設計，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景 觀的矛盾。 ? 各單體住宅旁形成分散的“點式”近宅綠地空間。 ? 小區(qū)中央貫通南北的 30 米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 34實用而親切的組團綠化體系：強調(diào)組團綠化的均好性與親切感，底層架空并設花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。 建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側低中央高的天際線。 貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風在整個狹長地塊的疏導，各組團圍而不合的排布利于通風。 以高低和平面錯落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。 小區(qū)南部設休閑會所，設置餐飲、康樂、健身設施，結合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。 小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項目的臨街商業(yè)價值并突出配套賣點，同時形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。 （六）公建布局 小學和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側的單獨地段獨立設置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 33家長接送。 均好化：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團，充分考慮便利性。 （五）停車模式 區(qū)內(nèi)停車場地主要設置地下車庫，直接連通外圍車道；同時沿外圍車道路邊設置少量港灣式停車。 ? 兼顧日常與應急的機動性、以及分期使用的機動性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消 防、急救、搬運等特殊交通要求提供便利，同時利于分期開發(fā)時形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。 ? 強調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。鄰近集慶西路的北出入口為非機動車專用，其余南、西面的出入口 各含一個人行出入口與兩個車行出入口。 （四）交通流線 出入口： 北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。一條南北向中軸貫穿整個小區(qū)，把兩區(qū)各組團串連成一體。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費者又買得起的優(yōu)秀樓盤。強調(diào)以人為本的設計原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然的親和關系，強調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。 （二）規(guī)劃 指導思想 因地制宜 配合地形特點合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨 街商業(yè)價值，善用地塊現(xiàn)有資源。 項目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。 （一）規(guī)劃設計 要求 住宅均為高層或小高層住宅，住宅應著重處理好小 區(qū)空間關系，以及住宅建筑之間的距離、角度關系。 ? 商業(yè)機能 本小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會所等，百貨公司群、購物中心、休閑、辦公、運動、家醫(yī)??等全功能的生活必須條件在本項目內(nèi)出現(xiàn)，將形成虹吸作用，成為河西地區(qū)的新消費中心。流水、噴泉、戲水池、溪流所構成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。 ? 智能化 安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災報江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 30警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 主要將在以下幾個方面進行努力： ? 配套設施 學區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語小學等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 二、建設內(nèi)容 項目主要建設內(nèi)容有： 高層或小高層住宅； 商業(yè)設施； 會所； 幼兒園； 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 28小學校； 門衛(wèi)； 變配電房； 煤氣調(diào)壓站； 垃圾站； 綠化用地 62120 平方米； 1區(qū)內(nèi)道路 17780 平方米。其中： ? 住宅建筑面積： 370500 平方米，包括小高層住宅 180000 平方米、高層住宅 190500 平方米； ? 人防兼地下機動車停車場： 64000 平方米， 1280 個標準車位，其中200 個商場用車位， 1080 個小區(qū)住 戶車位；其中人防面積 15000 平方米； ? 地下自行車停車場： 4000 平方米， 3300 個車位； ? 大型商場： 14000 平方米； ? 配套公建、公用工程設施： 18000 平方米。 綜上所述，本項目選址符合項目建設的相關要求。本項目地處河西新城區(qū)，遠離都市人口稠密區(qū)，該處 年平均溫度： ℃ ， 年平均風速 ： ， 年平均相對濕度 ： 76%， 年日照時間： 4117h， 年平均降水量 ： 1025mm， 無霜期： 214 日 。 綜上所述，項目的選址符合南京城市總體規(guī)劃、河西新城區(qū)總體規(guī)劃以及大型居住社區(qū)的建設要求，對南京市河西地區(qū)的住宅建設開發(fā)具有十分重要的意義。 區(qū)域發(fā)展前景良好 從整個河西新城區(qū)的發(fā)展情況來看，有利于建設一個環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，從項目建設區(qū)的發(fā)展來看，以奧體中心為龍頭的區(qū)域娛樂休閑中心、大型綠地廣場即將建成，居住環(huán)境將得到進一步優(yōu)化。 市政基礎設施完備 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 26項目建設區(qū)域已建成完備的各種市政基礎設施，自來水、電力、電信、煤氣、有線電視等管線齊全，排水設施雨污分流。外部交通和區(qū)域內(nèi)交通都十分便利。 本項目建設的選址基于以下幾個主要因素： 符合南京市的城市總體規(guī)劃 本項目選址所在的河西地區(qū)是南京市城市規(guī)劃中的副中心區(qū)，是主城的重要組成部分，按照南京城市總體規(guī)劃的要求，河西新城區(qū)要重點承擔疏解老城人口和功能、提升南京城市總體功能的職能，其主體功能是： 以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能 居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住功能 以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能 近幾年來，河西地區(qū)的建設呈蓬勃發(fā)展的勢態(tài)，富于文化氣息的高素質(zhì)居住區(qū)初具形態(tài)，整個區(qū)域的建設定位符合建設本項目這類高檔住宅區(qū)的需要。東側是南京市最寬、路幅達 80米的將東南路景觀街。項目所開發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰奧體中心，人氣非常旺盛，是目前南京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。如供電、通訊、供水、排水 ,尤其是良好的通訊設施。 公共設施 項目建設基地周圍應有較多的可利用公共設施，如商場、餐飲、文化娛樂場所等。 交通條件 由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車流量的重要公共建筑物，項目選址應有便捷的對外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道，公交線路直達，并與大運量客運交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯(lián)系。 本項目的選址還應當考慮：規(guī)劃設計應能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動靜交通組織和使用功能的要求，同時必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺效果，以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開發(fā) 強度，帶動周邊配套項目發(fā)展。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 24第五章 項目選址 一、 選址原則 項目建設地點的選擇是一項復雜的技術經(jīng)濟綜合性很強的系統(tǒng)工程，它不僅涉及到項目建設條件、生態(tài)環(huán)境和未來市場等重要問題，受社會、政治、經(jīng)濟等多因素制約；而且還直接影響到項目建設投資、建設進度和施工條件和未來企業(yè)的經(jīng)營管理及所在地點的城鄉(xiāng)建設規(guī)劃與發(fā)展。在項目初期，以優(yōu)惠的價格打開市場，確定期房銷售基價為：5500 元 /平方米。 采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市場啟動困難總要大一些，另一方面，進行分期銷售時，開盤的低價可以使造成客戶的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。期房和現(xiàn)房采用不同的售價，其中期房可采用較低價位，以低價進入市場，隨著 物業(yè)形象的完善，價格可適當上調(diào)。價格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤的定位以及市場的接受程度有關。本項目在區(qū)位、建筑設計和各方面設施上都具特點與優(yōu)勢，其期房銷售情況完全可以達到或超過平均的期房銷售水平。 四、營銷策略 期房與現(xiàn)房結合策略 為了減少建設期的資金占用，在銷售方式上采用期房與現(xiàn)房相結合的方式。本項目以較低的價位、較大的增值空間、較好的質(zhì)量和環(huán)境來吸引這類消費者。 ? 主城及河西的貨幣化拆遷戶 除了家庭儲蓄 、住房公積金、貸款等幾個資金來源外，這部分群體還持有拆遷補償金，具有一定的支付能力。 ? 機關事業(yè)單位職工 該類人員其收入穩(wěn)定，月薪較高，支付能力和預期支付能力均較強。本項目設計合理、價格適宜，位置較佳，是本地居民的較佳選擇。 ? 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當配以 130 平方米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型； 三、銷售對象分析 隨著南京經(jīng)濟的迅速發(fā)展和市民收入水平的不斷提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支撐，普通市民貨幣購買自己住房的欲望欲發(fā)強烈；另有一部分高收入階層已將購買房產(chǎn)作為一種長線投資；也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購買住宅。開發(fā)商應 把握這些市場需求特點作為項目開發(fā)的切入點。房價偏高的主要原因之一為南京市主城區(qū)土地及其它費用偏高，價格成為市民（特別是工薪階層）購房及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的較大障礙。附表如下： 南京市民對住房相關因素的重要性評價和現(xiàn)有狀況打分表 各種因素 對各種因素重要性評價 (認為重要者所占比重 ) 現(xiàn)有狀況打分 (5 分制 ) 交通狀況 房型 周邊購物方便度 面積 小區(qū)內(nèi)綠化 所在位置 小區(qū)內(nèi)人的素質(zhì) 各種管道的方便度 小區(qū)周邊環(huán)境 周邊醫(yī)院 各種線路 物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)公共設施 周邊學校／幼兒園 上班路程 合 計 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 21二、項目樓盤定位 南京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成績有目共睹。 市民對自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對房型、面積、小區(qū)內(nèi)公用設施、綠化均表現(xiàn)出不滿。在所有的調(diào)查樣本中，擁有兩廳三室以上的房子比例很少。隨著社會的發(fā)展，人們將更加傾向于追求獨立生活，因此，成員較多家庭的住房需求比較強烈，加上住房條件亟待改善，買房的比例將 不斷增加。而且與其他城市 (北京、廣州等 )相比，南京市住房面積偏小，家庭居住面積在 40 平方米以下的占樣本總量的%，在 60 平方米以下的占到 %。 居住年限是市民購買商品房可能性的一個反映。啟動南京市商品房消費的關鍵問題仍是房價偏高。 房價偏高。 居住質(zhì)量有待進一步提高。 目前南京市居民居住條件雖然得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴峻的問題： 住宅建設任務艱巨。“八五”期間先后竣工住宅 969 萬平方米，其中通過房地產(chǎn)開發(fā)所建的住宅占全市住宅建設總量的 65%，建成了一系列居住環(huán)境良好的居民小區(qū)。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告