【正文】 “九五” 期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目建設(shè)是南京市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個相當(dāng)長時期內(nèi)項(xiàng)目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)對建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下：在項(xiàng)目實(shí)施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險，提高相關(guān)資源使用效率。本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，其建設(shè)是必要和及時的，項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 3項(xiàng)目建設(shè)是可行的。四、可行性研究報告主要結(jié)論及建議：（ 一 ） 主 要 結(jié) 論本項(xiàng)目建設(shè)是南京市普通住宅建設(shè)的重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到河西新區(qū)的城市化進(jìn)程和普通收入家庭的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地擴(kuò)大住房需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。預(yù)計項(xiàng)目總投資為 萬元。隨著公交的通行、地鐵的實(shí)施，河西房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了前所未有的熱潮。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 2擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)作為城市化的重要手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大。江蘇地華以雨潤集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，汲取雨潤十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐富的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揚(yáng)雨潤十年奮勇拼搏鑄成的雨潤精神，堅持“質(zhì)量第一，服務(wù)至上”的傳統(tǒng)風(fēng)格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠(yuǎn)大的目標(biāo)、高尚的立意、縝密的構(gòu)思、先進(jìn)的設(shè)計、精湛的技術(shù)和精細(xì)的管理，打造房地產(chǎn)界新的馳名品牌。江蘇地華是江蘇省 50 強(qiáng)企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一的江蘇雨潤食品集團(tuán)有限公司的姐妹企業(yè)。江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司義烏 ● 國際星城項(xiàng)目可行性研究報告江蘇捷宏工程咨詢有限責(zé)任公司二○○七年二月江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報告寧咨二（2022）編 3096 號*****咨 詢 中 心資格證書號：工咨甲 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 總 工 程 師 總 經(jīng) 濟(jì) 師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 參加人員 目 錄第一章 總論 .............................................................................................1第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 .........................................................................4第三章 市場分析 .....................................................................................6第四章 營銷策略 ...................................................................................19第五章 項(xiàng)目選址 ...................................................................................24第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 ...............................................................27第七章 建設(shè)方案 ...................................................................................29第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 ...........................................44第九章 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) ...................................................47第十章 投資估算及資金籌措 ...............................................................52第十一章 財務(wù)評價 ...............................................................................57第十二章 結(jié)論與建議 ...........................................................................59附表、附圖和附件江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 1第一章 總論一、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)概況：公司名稱：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 法定地址：南京市漢中路 89 號金鷹國際商城 33 層 B 座企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司法人代表：祝義才江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，成立于 2022 年 5 月，注冊資本 億元人民幣。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。目前，其下屬分（子）公司 6 個，員工 100 多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務(wù)。二、項(xiàng)目概況：城市化是“十五”期間南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主題之一，受到政府和社會各界高度重視。河西地區(qū)近年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到了較好的完善，由城郊結(jié)合區(qū)正在向新市區(qū)轉(zhuǎn)變。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設(shè)人居環(huán)境城市的總目標(biāo)下，提出了近期城市規(guī)模的擴(kuò)大主要以新區(qū)建設(shè)為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。河西的城市化建設(shè)日新月異。為進(jìn)一步推動河西城市化進(jìn)程，營造一流市區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的項(xiàng)目用地內(nèi)進(jìn)行星雨花都房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項(xiàng)目凈占地面積為 122300 平方米，項(xiàng)目建筑面積為 萬平方米（地上建筑面積為 319500 平方米，地下為 70500 平方米）。三、可行性研究報告編制的依據(jù)： 國 家 及 南 京 市 有 關(guān) 稅 、 費(fèi) 計 繳 的 規(guī) 定 ； 江 蘇 地 華 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 有 限 公 司 提 供 的 企 業(yè) 有 關(guān) 資 料 等 ； 建 設(shè) 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 評 價 方 法 與 參 數(shù) （ 第 二 版 ） 中 國 計 劃 出 版 社 ； 江 蘇 地 華 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 有 限 公 司 委 托 南 京 工 程 咨 詢 中 心 編 制 項(xiàng) 目 可行 性 研 究 報 告 的 協(xié) 議 書 。同時，本項(xiàng)目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個河西新區(qū)乃至南京市的住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。（ 二 ） 建 議依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)扮演重要角色，其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計，搞好物業(yè)管理。積 極推 行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。根據(jù)南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五” 計劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。“十五”期間加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“ 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)” 的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南京市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。二、城市總體規(guī)劃布局的需要河西新城是南京近年的開發(fā)重點(diǎn)，市政府要把它建成一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建許多高品質(zhì)的、具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館、休閑游覽地。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔(dān)了主城部分功能擴(kuò)散，其城市化進(jìn)程重要性日益突出。本項(xiàng)目用地位于河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的河西中心區(qū)域，屬奧運(yùn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 5板塊。本項(xiàng)目的建設(shè)將起到舊城改造的作用，它的建設(shè)將徹底改變目前這一地塊范圍內(nèi)的現(xiàn)狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻(xiàn)。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新區(qū)購買住宅。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是十分必要而且迫切的。1998 年至 2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年均增長 ％。5 年商品房累計竣工面積 億平方米，年均竣工 億平方米，年均增長 ％。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟(jì)總量要在 21 世紀(jì)前 20 年中要翻兩番。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和有關(guān)部門制定了一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。 第二是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)一致。而要實(shí)現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必然伴隨房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實(shí)物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報 告 7大居民解決住房問題的主要途徑。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費(fèi)者權(quán)益意識的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了進(jìn)步。目前，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅的供應(yīng)量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市嘗房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市嘗住房信貸制度、住房公積金和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。 第八是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有一定經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時期只憑著感覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫” 能力，這是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。（二）南京地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析近年來，隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出非?；钴S的勢頭。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：南京市的房地產(chǎn)市場這兩年呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的勢頭。全年共辦理房地產(chǎn)交易登記 46287 件，交易面積 萬平方米，分別比上年增長 95%和 %，其中存量房交易登記 26849 件、交易面積 萬平方米，交易金額 億元，分別比上年增長 %、%和 %。從建設(shè)情況來看，2022 年 1 至 8