【正文】 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％，其中住宅 萬(wàn)平方米，商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％?！　匿N售情況來(lái)看，1 至 8 月份，南京市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％?？偟膩?lái)說，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，呈供銷兩旺的勢(shì)頭，房地產(chǎn)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)壓力還不算很大，有較大的發(fā)展空間。隨著市場(chǎng)秩序的逐步規(guī)范，舊房交易市場(chǎng)興隆。舊房交易的活躍刺激了人們對(duì)住房更新?lián)Q代的需求，進(jìn)一步促進(jìn)了新的住宅商品房建設(shè)的發(fā)展，新的商品房建設(shè)和舊房交易之間形成了互相促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。按照南京市“十五”計(jì)劃綱要，城市化是“十五”期間國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要任務(wù)之一，在建設(shè)檔次不斷提高的同時(shí)，城市規(guī)模江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 9將得到迅速擴(kuò)大，為了順利實(shí)現(xiàn)城市化的目標(biāo)，房地產(chǎn)建設(shè)作為城市檔次提高和規(guī)模擴(kuò)大的重要支撐必須進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展。另外，政府部門在土地供給、建設(shè)規(guī)程、購(gòu)房手續(xù)等方面出臺(tái)的政策，更鼓勵(lì)了整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步興旺發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)已由經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的一株小苗發(fā)展成為在南京市經(jīng)濟(jì)中地位日益突出的重要產(chǎn)業(yè)，并將會(huì)保持健康穩(wěn)定良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，南京商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶7∶2 。從南京目前三者的比例結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng) 70％的樓盤在 3000～5000 元/ 平方米這一價(jià)位區(qū)間，5000 元/ 平方米以上的住宅項(xiàng)目占 10％左右，3000 元/ 平方米以下的占 20％，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。與此同時(shí)，2022 年前兩季度，市場(chǎng)高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬(wàn)科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2022 年南京房地產(chǎn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 10高端市場(chǎng)的一道靚麗風(fēng)景。 2022 年前兩季度南京市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103個(gè)，新批上市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米（多層住宅 萬(wàn)平方米，小高層住宅 萬(wàn)平方米，高層住宅 萬(wàn)平方米）。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米。 此外，種種跡象都表明，今后一段時(shí)期南京商品住宅的供應(yīng)量會(huì)增加，但結(jié)合市場(chǎng)需求的變化趨勢(shì)分析，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場(chǎng)將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾年內(nèi)無(wú)法得到較大改觀。目前南京市一些土地實(shí)行競(jìng)拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計(jì)成本地高價(jià)搶拍，結(jié)果水漲船高，房?jī)r(jià)上漲也就水到渠成了。盡管如此，隨著“一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動(dòng)，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。（二）市場(chǎng)需求分析目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 11分點(diǎn)，至 2022 年城市化率將達(dá)到 75％。但目前，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25％，低于全國(guó)同類城市 2 至 3 個(gè)百分點(diǎn)。因此，南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均 GDP 處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。因此，未來(lái) 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。近年?lái)，南京房?jī)r(jià)上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但區(qū)域之間增長(zhǎng)存在不平衡性，商品住宅價(jià)格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點(diǎn)。南京市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款大幅增長(zhǎng)為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。2022 年南京城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購(gòu)房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購(gòu)房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購(gòu)房需求進(jìn)一步放大。隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。主要有：拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。新增需求：GDP 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。南京市 1994 年～2022年人均居住面積年平均增長(zhǎng) 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬(wàn)人計(jì)算，年需增加近 96 萬(wàn)平方米。改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。圖 1： 南 京 居 民 住 房 需 求 情 況 分 析從南京市民購(gòu)房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看2年 內(nèi) 買 房15% 3年 內(nèi) 買 房5%4年 內(nèi) 買 房3%5年 內(nèi) 買 房10%6年 內(nèi) 買 房15%6年 內(nèi) 不 買 房52%江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 13出市民對(duì)購(gòu)置商品房的需求意向。3 年內(nèi)有購(gòu)房需求的占 20%。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來(lái)，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買行為。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額?？蛻粜枨笠环矫嫦蚨嘣l(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā)展的趨勢(shì)。三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)價(jià)格和供給增幅都將放緩。需求方面的變動(dòng)（1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外來(lái)人口增多。每個(gè)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 14城市都有一個(gè)類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長(zhǎng)，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈，二手房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)涌進(jìn)了最為迫切的需求者。時(shí)至今日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨緊縮并行。另一方面，社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。（4）收入增長(zhǎng)，換房成時(shí)尚。（5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。供給方面的變動(dòng)（1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。（2）建筑成本上漲。（3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。現(xiàn)在，房地產(chǎn)商直接面對(duì)最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營(yíng)銷均以客戶需求為導(dǎo)向。長(zhǎng)三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長(zhǎng)期因素。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 15由以上分析可知，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動(dòng)的多種因素相互作用的產(chǎn)物。（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈南京為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對(duì)外來(lái)資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上給予減免％營(yíng)業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來(lái)的開發(fā)商利潤(rùn)率增大。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入南京，這些異地開發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。（三）南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)可用以下幾點(diǎn)來(lái)概況：根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，南京在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。面積在 80m2～120m 2 最受歡迎。排除市政建設(shè)等外界因素，目前南京購(gòu)房市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的潛力。說明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購(gòu)房意向。奧體中心及地鐵一號(hào)西延線、地鐵二號(hào)線都在本地塊千米范圍內(nèi)。通往河西的幾條高速通道的相繼開通、奧體中心的開工、地鐵一號(hào)線的西延確立了河西房地產(chǎn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 16開發(fā)在南京大開發(fā)中的主導(dǎo)地位。為高起點(diǎn)開發(fā)未來(lái)的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計(jì)大設(shè)對(duì)河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。在 2022 年 9 月前，將相繼建成寶船公園、外秦淮河景觀綠地、中央公園、濱江大道等。南部的 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 公里的示范段明年底就會(huì)揭開面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對(duì)岸的江心洲一起，構(gòu)成南京濱江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。隨著南京新城區(qū)的逐漸形成，將有 20 萬(wàn)人口從老城區(qū)遷移到新城區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前抵達(dá)或路過河西的公共交通車有 30 余班次；一批大中型餐飲、娛樂及配套都先后涉足這一寶地；一些著名的大、中、小學(xué)紛紛在河西地區(qū)設(shè)立分校。學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語(yǔ)小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對(duì)講、火災(zāi)報(bào)警等系統(tǒng)；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 17信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤(rùn)朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。商業(yè)機(jī)能：本項(xiàng)目小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購(gòu)物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)等全功能的生活必須條件，成為河西地區(qū)的新消費(fèi)中心。本項(xiàng)目主要以高層建筑為主。河西主要樓盤售價(jià)一覽表樓盤名稱 建筑類別 區(qū)屬 項(xiàng)目地址 均價(jià)（元/平 方米）鳳凰花園城名仕嘉園 普通公寓 建鄴 鳳凰花園城 1 號(hào) 5260康橋翠灣 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 389 號(hào) 舒心苑 普通公寓 建鄴 應(yīng)天西路與經(jīng)四西一路交叉口（月安花園北對(duì)面） 弘輝繽紛家園 普通公寓 建鄴 集慶門大街 月安花園 普通公寓 建鄴 江東南路與應(yīng)天西路交界 處西側(cè) 300 米 4700南湖春曉 普通公寓 建鄴 南湖路 52 號(hào) 4800鴻仁名居 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 301303 號(hào) 4480君園 普通公寓 建鄴 建鄴區(qū)莫愁東路 6100江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 18 獨(dú)立別墅西城映象 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 297 號(hào) 4800正泰陽(yáng)光苑 普通公寓 建鄴 集慶門大街 新城逸境 普通公寓 建鄴 莫愁湖東路 5800千峰彩翠 普通公寓 建鄴 水西門大街茶南小區(qū)拓園 奧體新城 普通公寓 建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 根據(jù)房?jī)r(jià)、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計(jì)算得知，年總收入 5 萬(wàn)元以上的家庭可以購(gòu)買總價(jià)值 40 萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，2022 年南京市商品住宅比上年增長(zhǎng) ％。本項(xiàng)目建成后，將以其大規(guī)模、高品質(zhì)在河西南部地區(qū)獨(dú)占鰲頭。所以，基于以上幾方面的原因，本項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格暫定為高層 5500元/ 平方米，小高層 5200 元/ 平方米。九十年代以來(lái)，隨著城建思想向現(xiàn)代化大都市方向的轉(zhuǎn)換，南京的城市建設(shè)包括居民居住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化?！熬盼濉币詠?lái)，經(jīng)過南京市“一年初見成效，三年面貌大變”城建計(jì)劃的實(shí)施，南京市的人均居住面積已達(dá) 平方米，住宅成套率達(dá) 76%，居民居住水平有了較大提高。南京作為一座歷史名城，長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)老城改造長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，欠帳太多，舊城改造任務(wù)繁重，為改善市政設(shè)施及保護(hù)文物古跡，大量居民有待搬遷到新的居民