【正文】 用較低價(jià)位，以低價(jià)進(jìn)入市場，隨著物業(yè)形象的完善，價(jià)格可適當(dāng)上調(diào)。在項(xiàng)目初期，以優(yōu)惠的價(jià)格打開市場，確定期房銷售基價(jià)為：5500 元/平方米。本項(xiàng)目的選址還應(yīng)當(dāng)考慮：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動(dòng)靜交通組織和使用功能的要求，同時(shí)必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺效果，以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開發(fā)強(qiáng)度，帶動(dòng)周邊配套項(xiàng)目發(fā)展。公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)基地周圍應(yīng)有較多的可利用公共設(shè)施，如商場、餐飲、文化娛樂場所等。項(xiàng)目所開發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰?qiáng)W體中心，人氣非常旺盛，是目前南京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。本項(xiàng)目建設(shè)的選址基于以下幾個(gè)主要因素：符合南京市的城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目選址所在的河西地區(qū)是南京市城市規(guī)劃中的副中心區(qū)，是主城的重要組成部分，按照南京城市總體規(guī)劃的要求，河西新城區(qū)要重點(diǎn)承擔(dān)疏解老城人口和功能、提升南京城市總體功能的職能，其主體功能是：以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能近幾年來，河西地區(qū)的建設(shè)呈蓬勃發(fā)展的勢態(tài)，富于文化氣息的高素質(zhì)居住區(qū)初具形態(tài)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)定位符合建設(shè)本項(xiàng)目這類高檔住宅區(qū)的需要。市政基礎(chǔ)設(shè)施完備江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 26項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域已建成完備的各種市政基礎(chǔ)設(shè)施，自來水、電力、電信、煤氣、有線電視等管線齊全，排水設(shè)施雨污分流。綜上所述，項(xiàng)目的選址符合南京城市總體規(guī)劃、河西新城區(qū)總體規(guī)劃以及大型居住社區(qū)的建設(shè)要求，對南京市河西地區(qū)的住宅建設(shè)開發(fā)具有十分重要的意義。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)要求。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：高層或小高層住宅；商業(yè)設(shè)施；會(huì)所；幼兒園；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 28小學(xué)校；門衛(wèi)；變配電房；煤氣調(diào)壓站；垃圾站；綠化用地 62120 平方米；1區(qū)內(nèi)道路 17780 平方米。? 智能化安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對講、火災(zāi)報(bào)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 30警等系統(tǒng)；信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。? 商業(yè)機(jī)能本小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)……等全功能的生活必須條件在本項(xiàng)目內(nèi)出現(xiàn)，將形成虹吸作用，成為河西地區(qū)的新消費(fèi)中心。項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。一條南北向中軸貫穿整個(gè)小區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。? 兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動(dòng)性、以及分期使用的機(jī)動(dòng)性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時(shí)利于分期開發(fā)時(shí)形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。均好化：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值并突出配套賣點(diǎn)，同時(shí)形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。以高低和平面錯(cuò)落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。? 小區(qū)中央貫通南北的 30 米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。經(jīng)濟(jì)高效? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時(shí)要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計(jì)，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景觀的矛盾。特色天成規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨(dú)特的主題空間。建筑布局：自然式的建筑布局順應(yīng)地形、不拘一格，打破南北向排列兵營式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺。（十二）開發(fā)時(shí)序考慮考慮地塊北面人氣較旺，開發(fā)由北往南推進(jìn)。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 36最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。會(huì)所先行，樹立項(xiàng)目形象，打響品牌，繼而通過組團(tuán)單體與中央環(huán)境的營造強(qiáng)化特色。建筑風(fēng)格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細(xì)部錯(cuò)落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。中央綠帶的景觀以住宅間圍合組團(tuán)的多拱景墻為背景，一路小橋曲水、花木掩映，構(gòu)成令人賞心悅目的景觀長廊。? 利用用地內(nèi)現(xiàn)有水體與造型較好的成型樹木加以引用與移植，盡量減低工程成本。? 各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系：強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個(gè)狹長地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。小區(qū)南部設(shè)休閑會(huì)所，設(shè)置餐飲、康樂、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。（六）公建布局小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時(shí)鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長接送。（五）停車模式區(qū)內(nèi)停車場地主要設(shè)置地下車庫，直接連通外圍車道；同時(shí)沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。? 強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團(tuán)的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。（四）交通流線出入口：北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買得起的優(yōu)秀樓盤。（二）規(guī)劃指導(dǎo)思想因地制宜配合地形特點(diǎn)合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨街商業(yè)價(jià)值，善用地塊現(xiàn)有資源。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。主要將在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力：? 配套設(shè)施學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。其中：? 住宅建筑面積：370500 平方米，包括小高層住宅 180000 平方米、高層住宅 190500 平方米；? 人防兼地下機(jī)動(dòng)車停車場：64000 平方米，1280 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，其中200 個(gè)商場用車位，1080 個(gè)小區(qū)住戶車位；其中人防面積 15000 平方米；? 地下自行車停車場：4000 平方米，3300 個(gè)車位；? 大型商場：14000 平方米；? 配套公建、公用工程設(shè)施：18000 平方米。本項(xiàng)目地處河西新城區(qū)，遠(yuǎn)離都市人口稠密區(qū)，該處年平均溫度：℃ ，年平均風(fēng)速：，年平均相對濕度：76%，年日照時(shí)間：4117h，年平均降水量：1025mm ，無霜期： 214 日。區(qū)域發(fā)展前景良好從整個(gè)河西新城區(qū)的發(fā)展情況來看，有利于建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，從項(xiàng)目建設(shè)區(qū)的發(fā)展來看，以奧體中心為龍頭的區(qū)域娛樂休閑中心、大型綠地廣場即將建成，居住環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化。外部交通和區(qū)域內(nèi)交通都十分便利。東側(cè)是南京市最寬、路幅達(dá)80 米的將東南路景觀街。如供電、通訊、供水、排水,尤其是良好的通訊設(shè)施。交通條件由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車流量的重要公共建筑物，項(xiàng)目選址應(yīng)有便捷的對外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道，公交線路直達(dá)，并與大運(yùn)量客運(yùn)交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯(lián)系。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 24第五章 項(xiàng)目選址一、選址原則項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇是一項(xiàng)復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，它不僅涉及到項(xiàng)目建設(shè)條件、生態(tài)環(huán)境和未來市場等重要問題，受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等多因素制約；而且還直接影響到項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)進(jìn)度和施工條件和未來企業(yè)的經(jīng)營管理及所在地點(diǎn)的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃與發(fā)展。采用不同價(jià)格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市場啟動(dòng)困難總要大一些，另一方面，進(jìn)行分期銷售時(shí)，開盤的低價(jià)可以使造成客戶的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。價(jià)格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤的定位以及市場的接受程度有關(guān)。四、營銷策略期房與現(xiàn)房結(jié)合策略為了減少建設(shè)期的資金占用，在銷售方式上采用期房與現(xiàn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 23房相結(jié)合的方式。? 主城及河西的貨幣化拆遷戶 除了家庭儲(chǔ)蓄、住房公積金、貸款等幾個(gè)資金來源外，這部分群體還持有拆遷補(bǔ)償金，具有一定的支付能力。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、價(jià)格適宜，位置較佳，是本地居民的較佳選擇。開發(fā)商應(yīng)把握這些市場需求特點(diǎn)作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。附表如下：南 京 市 民 對 住 房 相 關(guān) 因 素 的 重 要 性 評 價(jià) 和 現(xiàn) 有 狀 況 打 分 表各 種 因 素 對 各 種 因 素 重 要 性 評 價(jià)(認(rèn) 為 重 要 者 所 占 比 重 ) 現(xiàn) 有 狀 況 打 分(5 分 制 )交 通 狀 況 房 型 周 邊 購 物 方 便 度 面 積 小 區(qū) 內(nèi) 綠 化 所 在 位 置 小 區(qū) 內(nèi) 人 的 素 質(zhì) 各 種 管 道 的 方 便 度 小 區(qū) 周 邊 環(huán) 境 周 邊 醫(yī) 院 各 種 線 路 物 業(yè) 管 理 小 區(qū) 內(nèi) 公 共 設(shè) 施 周 邊 學(xué) 校 ／ 幼 兒 園 江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 21上 班 路 程 合 計(jì) 二、項(xiàng)目樓盤定位南京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成績有目共睹。在所有的調(diào)查樣本中，擁有兩廳三室以上的房子比例很少。而且與其他城市( 北京、廣州江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 20等)相比，南京市住房面積偏小，家庭居住面積在 40 平方米以下的占樣本總量的 %，在 60 平方米以下的占到 %。啟動(dòng)南京市商品房消費(fèi)的關(guān)鍵問題仍是房價(jià)偏高。居住質(zhì)量有待進(jìn)一步提高?！鞍宋濉逼陂g先后竣工住宅 969 萬平方米，其中通過房地產(chǎn)開發(fā)所建的住宅占全市住宅建設(shè)總量的 65%，建成了一系列居住環(huán)境良好的居民小區(qū)。將再次掀起河西房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，其具有競爭力的品質(zhì)將會(huì)吸引更多顧客購買的狂潮。而年收入在 5 萬元以上的家庭在所有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而南京市年收入 5 萬元以上的家庭在 20 萬戶左右，所以，本項(xiàng)目只需要在目標(biāo)人群中的市場占有率達(dá)到 %，則本項(xiàng)目銷售任務(wù)即可達(dá)成。（三）項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格的確定2022 年南京“房展會(huì)”的數(shù)據(jù)顯示，城中房價(jià)均價(jià)已達(dá) 4696 元/平方米，城西均價(jià) 3900 元/平方米，城東板塊均價(jià) 3621 元/ 平方米，而江寧板塊均價(jià)也達(dá) 2477 元/平方米。環(huán)境：數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，