【正文】 更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個(gè)巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。（二）本項(xiàng)目主要特色本項(xiàng)目主要將在以下幾個(gè)方面大力加強(qiáng)、突破。5 公里的江東南路將效仿上海浦東世紀(jì)大道，路幅寬 100 米，兩側(cè)各留 100 米的綠化帶，建成一條高級(jí)商務(wù)大道，兩側(cè)建設(shè)10 幢現(xiàn)代化城市的標(biāo)志性建筑。人均公共綠地 12 平方米以上，綠地率 20％以上。河西是南京開發(fā)的重點(diǎn)，主要分為四大塊，分別稱之為秦淮風(fēng)光板塊、景觀大道板塊、奧體運(yùn)動(dòng)板塊和濱江板塊。在調(diào)查中近 37%的人在 1～2 年內(nèi)計(jì)劃購房，計(jì)劃一年以內(nèi)購房的為%。小高層的購買趨向明顯上升。同時(shí)，南京房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動(dòng)車，能有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的地區(qū)。以前，單位分房面積較小，周期較長，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。（2）城市改造，拆遷戶增多。近年來，長三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長速度，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的最重要原因，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，首先要分析房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動(dòng)。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進(jìn)入需求市場。市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。在 6 年內(nèi)有購房需求的占近 50%。南京市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長，對(duì)住房需求也不斷提高。隨著華商大會(huì)、十運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求，具備相當(dāng)規(guī)模。據(jù)資料顯示，2022 年，南京市商品房空置率僅為 ％，遠(yuǎn)低于 19％的全國平均水平，今年 1 至 8 月份，商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為 萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房成為購房主力軍，約占交易量的60％；城市被拆遷居民購房，約占交易量的 25％，外地購房約占 10％。住宅消費(fèi)需求旺盛。發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。這為南京市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)保持高速增長提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。據(jù)了解，目前南京市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價(jià)自然也會(huì)隨之上漲。從供給量的現(xiàn)狀來看，目前南京中高檔價(jià)位項(xiàng)目的市場供應(yīng)量偏大，而中低價(jià)位項(xiàng)目相對(duì)較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴(yán)重。 商品住宅供需比例為 1∶。根據(jù)建設(shè)部對(duì)高中低價(jià)位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前南京可以將 5000 元/平方米以上的稱為高價(jià)位住宅，3000～5000 元/ 平方米的稱為中價(jià)位住宅，3000 元/平方米以下的稱為低價(jià)位住宅。綜上所述，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，市場供需兩旺，投資活躍，呈現(xiàn)出投資持續(xù)增長、資金來源穩(wěn)定、開發(fā)成果明顯、房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)等明顯特點(diǎn)。宏觀政策大大有利于南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在新增商品房熱銷的同時(shí)，二手房市場銷售狀況持續(xù)升溫。另外，南京市八個(gè)片區(qū) 110 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，四個(gè)片區(qū) 50 萬平方米的中低價(jià)商品房正按計(jì)劃推進(jìn)。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 8南京市房地產(chǎn)市場 2022 年交易額首次達(dá)到 億元，比上年增長%。 第九點(diǎn)可能是最重要的，就是我國已經(jīng)進(jìn)入住房消費(fèi)為熱點(diǎn)的消費(fèi)階段。 第六是社會(huì)配套條件基本具備。 第四是房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。國家在今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。為此，我國將對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)，可以表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一是國家政策的支持。2022 年上半年增長 34％，高于固定資產(chǎn)投資增長 個(gè)百分點(diǎn)。集團(tuán)組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)，將成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，滿足企業(yè)多領(lǐng)域、多元化的擴(kuò)張需求，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。三、滿足廣大市民住房需求隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對(duì)象；河西本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個(gè)臺(tái)階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資?！笆濉逼陂g，大力推進(jìn)河西新區(qū)的建設(shè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將成為城市工作中心任務(wù)。本工程為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快南京市住宅建設(shè)，滿足都市擴(kuò)容后人們對(duì)中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目建設(shè)是南京市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，其建設(shè)是必要和及時(shí)的，項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 3項(xiàng)目建設(shè)是可行的。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為 萬元。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 2擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大。江蘇地華是江蘇省 50 強(qiáng)企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一的江蘇雨潤食品集團(tuán)有限公司的姐妹企業(yè)。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。二、項(xiàng)目概況：城市化是“十五”期間南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主題之一，受到政府和社會(huì)各界高度重視。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設(shè)人居環(huán)境城市的總目標(biāo)下，提出了近期城市規(guī)模的擴(kuò)大主要以新區(qū)建設(shè)為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。為進(jìn)一步推動(dòng)河西城市化進(jìn)程，營造一流市區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的項(xiàng)目用地內(nèi)進(jìn)行星雨花都房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項(xiàng)目凈占地面積為 122300 平方米，項(xiàng)目建筑面積為 萬平方米（地上建筑面積為 319500 平方米，地下為 70500 平方米）。同時(shí)，本項(xiàng)目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)整個(gè)河西新區(qū)乃至南京市的住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動(dòng)周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計(jì)，搞好物業(yè)管理。項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請(qǐng)銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。“十五”期間加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“ 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)” 的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南京市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔(dān)了主城部分功能擴(kuò)散，其城市化進(jìn)程重要性日益突出。本項(xiàng)目的建設(shè)將起到舊城改造的作用，它的建設(shè)將徹底改變目前這一地塊范圍內(nèi)的現(xiàn)狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻(xiàn)。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。1998 年至 2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年均增長 ％。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟(jì)總量要在 21 世紀(jì)前 20 年中要翻兩番。 第二是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實(shí)物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 7大居民解決住房問題的主要途徑。目前，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅的供應(yīng)量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價(jià)方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價(jià)格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。 第八是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有一定經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時(shí)期只憑著感覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫” 能力，這是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：南京市的房地產(chǎn)市場這兩年呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的勢頭。從建設(shè)情況來看，2022 年 1 至 8 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長％，其中住宅 萬平方米，商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 ％。總的來說，南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，呈供銷兩旺的勢頭，房地產(chǎn)商的開發(fā)經(jīng)營壓力還不算很大，有較大的發(fā)展空間。舊房交易的活躍刺激了人們對(duì)住房更新?lián)Q代的需求，進(jìn)一步促進(jìn)了新的住宅商品房建設(shè)的發(fā)展，新的商品房建設(shè)和舊房交易之間形成了互相促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。另外，政府部門在土地供給、建設(shè)規(guī)程、購房手續(xù)等方面出臺(tái)的政策，更鼓勵(lì)了整個(gè)房產(chǎn)市場的進(jìn)一步興旺發(fā)達(dá)。報(bào)告顯示，南京商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶7∶2 。與此同時(shí)，2022 年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2022 年南京房地產(chǎn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 10高端市場的一道靚麗風(fēng)景。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 萬平方米和 萬平方米。目前南京市一些土地實(shí)行競拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計(jì)成本地高價(jià)搶拍，結(jié)果水漲船高，房價(jià)上漲也就水到渠成了。（二）市場需求分析目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 11分點(diǎn)，至 2022 年城市化率將達(dá)到 75％。因此，南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。因此，未來 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。南京市?jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款大幅增長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步放大。主要有：拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。南京市 1994 年～2022年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計(jì)算，年需增加近 96 萬平方米。圖 1： 南 京 居 民 住 房 需 求 情 況 分 析從南京市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看2年 內(nèi) 買 房15% 3年 內(nèi) 買 房5%4年 內(nèi) 買 房3%5年 內(nèi) 買 房10%6年 內(nèi) 買 房15%6年 內(nèi) 不 買 房52%江 蘇 地 華