【正文】 更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。（二）本項目主要特色本項目主要將在以下幾個方面大力加強、突破。5 公里的江東南路將效仿上海浦東世紀大道，路幅寬 100 米，兩側(cè)各留 100 米的綠化帶，建成一條高級商務大道，兩側(cè)建設10 幢現(xiàn)代化城市的標志性建筑。人均公共綠地 12 平方米以上，綠地率 20％以上。河西是南京開發(fā)的重點，主要分為四大塊，分別稱之為秦淮風光板塊、景觀大道板塊、奧體運動板塊和濱江板塊。在調(diào)查中近 37%的人在 1～2 年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為%。小高層的購買趨向明顯上升。同時，南京房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動車，能有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎設施較為完備的地區(qū)。以前，單位分房面積較小，周期較長，房地產(chǎn)主要面對機構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙。隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時尚，包括公積金制度以及單位貨幣補貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實可能。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。（2）城市改造，拆遷戶增多。近年來，長三角以制造業(yè)為基礎的強勁的經(jīng)濟增長速度，是房地產(chǎn)價格不斷升高的最重要原因，但對房地產(chǎn)價格，首先要分析房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進行更新?lián)Q代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進入需求市場。市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。在 6 年內(nèi)有購房需求的占近 50%。南京市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長，對住房需求也不斷提高。隨著華商大會、十運會的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費需求，具備相當規(guī)模。據(jù)資料顯示，2022 年，南京市商品房空置率僅為 ％，遠低于 19％的全國平均水平，今年 1 至 8 月份，商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為 萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，南京居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房成為購房主力軍，約占交易量的60％；城市被拆遷居民購房，約占交易量的 25％，外地購房約占 10％。住宅消費需求旺盛。發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。這為南京市房地產(chǎn)業(yè)在相當長一段時間內(nèi)保持高速增長提供了強大的動力。據(jù)了解，目前南京市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設，還是服務、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會隨之上漲。從供給量的現(xiàn)狀來看，目前南京中高檔價位項目的市場供應量偏大，而中低價位項目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴重。 商品住宅供需比例為 1∶。根據(jù)建設部對高中低價位住宅的劃分標準，目前南京可以將 5000 元/平方米以上的稱為高價位住宅，3000～5000 元/ 平方米的稱為中價位住宅，3000 元/平方米以下的稱為低價位住宅。綜上所述，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，住房消費得到有效啟動，市場供需兩旺，投資活躍，呈現(xiàn)出投資持續(xù)增長、資金來源穩(wěn)定、開發(fā)成果明顯、房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)等明顯特點。宏觀政策大大有利于南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在新增商品房熱銷的同時，二手房市場銷售狀況持續(xù)升溫。另外，南京市八個片區(qū) 110 萬平方米的經(jīng)濟適用房，四個片區(qū) 50 萬平方米的中低價商品房正按計劃推進。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 8南京市房地產(chǎn)市場 2022 年交易額首次達到 億元，比上年增長%。 第九點可能是最重要的，就是我國已經(jīng)進入住房消費為熱點的消費階段。 第六是社會配套條件基本具備。 第四是房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。國家在今后相當長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。為此，我國將對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)，可以表現(xiàn)為以下幾點：第一是國家政策的支持。2022 年上半年增長 34％，高于固定資產(chǎn)投資增長 個百分點。集團組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)，將成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長點，滿足企業(yè)多領(lǐng)域、多元化的擴張需求，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。三、滿足廣大市民住房需求隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對象；河西本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。“十五”期間，大力推進河西新區(qū)的建設，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將成為城市工作中心任務。本工程為住宅建設項目，對進一步加快南京市住宅建設，滿足都市擴容后人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 4第二章 項目建設必要性一、項目建設是南京市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。加強對建設和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。本項目的建設將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟和社會效益，其建設是必要和及時的，項目建設將采用一些較為先進的技術(shù)和材料，建設方案合理，投資效果良好，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 3項目建設是可行的。預計項目總投資為 萬元。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 2擔主城部分功能擴散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。城市化的實施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴大。江蘇地華是江蘇省 50 強企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一的江蘇雨潤食品集團有限公司的姐妹企業(yè)。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設計、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。二、項目概況：城市化是“十五”期間南京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主題之一，受到政府和社會各界高度重視。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設人居環(huán)境城市的總目標下，提出了近期城市規(guī)模的擴大主要以新區(qū)建設為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。為進一步推動河西城市化進程，營造一流市區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的項目用地內(nèi)進行星雨花都房地產(chǎn)項目的開發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項目凈占地面積為 122300 平方米，項目建筑面積為 萬平方米（地上建筑面積為 319500 平方米，地下為 70500 平方米）。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設，將對整個河西新區(qū)乃至南京市的住房建設起到“引導示范”作用，帶動周邊住宅建設和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟的新增長點。要認真抓好規(guī)劃及設計，搞好物業(yè)管理。項目建設資金需要建設單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設單位投入的資金數(shù)額建議建設單位妥善落實?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“ 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設” 的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南京市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔了主城部分功能擴散，其城市化進程重要性日益突出。本項目的建設將起到舊城改造的作用，它的建設將徹底改變目前這一地塊范圍內(nèi)的現(xiàn)狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。1998 年至 2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年均增長 ％。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟總量要在 21 世紀前 20 年中要翻兩番。 第二是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟和社會發(fā)展目標一致。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 7大居民解決住房問題的主要途徑。目前，以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。 第八是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有一定經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時期只憑著感覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫” 能力，這是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。主要體現(xiàn)在以下幾點：南京市的房地產(chǎn)市場這兩年呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的勢頭。從建設情況來看，2022 年 1 至 8 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長％，其中住宅 萬平方米，商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 ％?？偟膩碚f，南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，呈供銷兩旺的勢頭，房地產(chǎn)商的開發(fā)經(jīng)營壓力還不算很大，有較大的發(fā)展空間。舊房交易的活躍刺激了人們對住房更新?lián)Q代的需求，進一步促進了新的住宅商品房建設的發(fā)展，新的商品房建設和舊房交易之間形成了互相促進，共同發(fā)展的良好局面。另外，政府部門在土地供給、建設規(guī)程、購房手續(xù)等方面出臺的政策，更鼓勵了整個房產(chǎn)市場的進一步興旺發(fā)達。報告顯示，南京商品住宅的供應結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶7∶2 。與此同時，2022 年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2022 年南京房地產(chǎn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 10高端市場的一道靚麗風景。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達 萬平方米和 萬平方米。目前南京市一些土地實行競拍招標，商家為搶到土地，不計成本地高價搶拍，結(jié)果水漲船高，房價上漲也就水到渠成了。（二）市場需求分析目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個百江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 11分點，至 2022 年城市化率將達到 75％。因此，南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應不足的現(xiàn)狀。因此，未來 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。南京市?jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲蓄存款大幅增長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強有力的支撐。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強化，導致購房需求進一步放大。主要有：拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎設施建設任務較重。南京市 1994 年～2022年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計算，年需增加近 96 萬平方米。圖 1： 南 京 居 民 住 房 需 求 情 況 分 析從南京市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看2年 內(nèi) 買 房15% 3年 內(nèi) 買 房5%4年 內(nèi) 買 房3%5年 內(nèi) 買 房10%6年 內(nèi) 買 房15%6年 內(nèi) 不 買 房52%江 蘇 地 華