【正文】 相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12月31日止為一會計年度。 二 、 營業(yè)收入： 煙臺 ***五星級度假酒店 通過 出租酒店客房 來 產(chǎn)生 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 23 實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 22 更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 入市姿態(tài)及推廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。本階段的售價在單位成本基礎上 再次 提高 ， 銷售平均價格約為： 12021元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。總銷售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項目總 建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項目總投資費用：約 26545萬元 ； （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納 客戶。 功能分類及戶型設置定位 功能分類 本項目總建筑面積約 37000平方米，其中： 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 18 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設施部分包括為 10000 平 方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 裝修 按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。 5．建設與裝修 高標準建設。 3． 4． 2 建筑設計與規(guī)劃定位 1．標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 16 原地面 標 高 + 以上，以防范在臺風期間 洪 水的侵襲； 2．景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設 計于有海景的位標 。 “ C”型建筑物圍合部分，組成 開放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合 煙臺 ***的本土文化特色。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 14 到激發(fā)他們內心欲望的產(chǎn)品的誘導并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 3. 3. 1. 3 財力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 13 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 價格適中偏低，使用時間靈活， 旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品 能迎合該群體的口味。 從上表分析可知，以 “ 家庭生活的階段性 ” 為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下列 3 個部分： 3． 3. 1. 1 經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質素的退休后的 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 11 度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。但消費態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子 女教育投資。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6 歲以下子女 ， 家庭用品 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 10 購買的高峰期。 新婚階段：年輕夫妻，無子女 ， 經(jīng)濟處于上升階段 ， 購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。好動型青年公寓的主要租買者 。 市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。從產(chǎn)權發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供 自有星級酒店產(chǎn)權客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬 元 以上的投資群體。 （二）市場供求分析 到目前為止，煙臺市還沒有一家真正意義上的度假酒店，高端商務酒店也寥寥無幾，因此項目的建設是迫切需要的。 3． 房產(chǎn)投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場 ，這 是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， 煙臺 的旅游業(yè)步步升溫。項目所處的市場形勢利好。 在中國內地，從 1995 年開始流行。 由于產(chǎn)權 式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合， 給 擁有一定閑置資金 、既 想 獲得較高回報又 不想承受投資風險的個人或法人提供了機會， 所以 在全球范圍內 正 快速增長。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。 可行性研究的依據(jù)和范圍 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 5 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。 近幾年，隨著國內經(jīng)濟的好轉、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及 旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 ***越來越受到國內及國際的關注。 項目提出的背景及建設必要性 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 4 在過去的 20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 煙臺市 把 ***海水 浴場列入全 市 水質 最 優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 ***猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 36176。 本項目位于 山東省煙臺市 著名的 省 級旅游度假區(qū)***。 聯(lián)合國將煙臺評為最適宜人居城市 。 本項目建設用地東 、南面臨黃海 ； 西 南靠 ***海水浴場 ；北 臨興島路，西面不遠處為 18洞標準 高爾夫球場，地勢北高南低 ，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔 休閑 度假酒店的理想用地。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 ***五星級度假酒店 無疑適時而上， 具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的 度假休閑酒店 ，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益 。它是由消費者或個人投資者買斷 酒店客房在特定時間里的使用權。產(chǎn)權 式 酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結合的投資品種。美國的 產(chǎn)權酒店 已超過了 1000個。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 7 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和 區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。陽光、海水、沙灘 、藍天是這個城市 最