【正文】 相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。以后每年從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。 二 、 營(yíng)業(yè)收入： 煙臺(tái) ***五星級(jí)度假酒店 通過 出租酒店客房 來 產(chǎn)生 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。 運(yùn)作機(jī)制 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 23 實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 22 更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上 再次 提高 ， 銷售平均價(jià)格約為： 12021元 /M2； 第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。總銷售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項(xiàng)目總 建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約 26545萬元 ； （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 價(jià)格定位 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納 客戶。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 37000平方米，其中： 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 18 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設(shè)施部分包括為 10000 平 方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 裝修 按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 5．建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 3． 4． 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1．標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 16 原地面 標(biāo) 高 + 以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間 洪 水的侵襲； 2．景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè) 計(jì)于有海景的位標(biāo) 。 “ C”型建筑物圍合部分，組成 開放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合 煙臺(tái) ***的本土文化特色。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 ,更容易受 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 14 到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和購(gòu)買行為的。 期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 3. 3. 1. 3 財(cái)力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 13 行為及性格特征 擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。 家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。 價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活， 旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品 能迎合該群體的口味。 從上表分析可知，以 “ 家庭生活的階段性 ” 為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3 個(gè)部分： 3． 3. 1. 1 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 11 度假生活，投資的興趣開始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。購(gòu)買趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子 女教育投資。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6 歲以下子女 ， 家庭用品 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 10 購(gòu)買的高峰期。 新婚階段：年輕夫妻，無子女 ， 經(jīng)濟(jì)處于上升階段 ， 購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者 。 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供 自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬 元 以上的投資群體。 （二）市場(chǎng)供求分析 到目前為止，煙臺(tái)市還沒有一家真正意義上的度假酒店，高端商務(wù)酒店也寥寥無幾，因此項(xiàng)目的建設(shè)是迫切需要的。 3． 房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng) ，這 是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下， 煙臺(tái) 的旅游業(yè)步步升溫。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 在中國(guó)內(nèi)地，從 1995 年開始流行。 由于產(chǎn)權(quán) 式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合， 給 擁有一定閑置資金 、既 想 獲得較高回報(bào)又 不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)， 所以 在全球范圍內(nèi) 正 快速增長(zhǎng)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。 可行性研究的依據(jù)和范圍 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 5 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 近幾年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及 旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 ***越來越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 4 在過去的 20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 煙臺(tái)市 把 ***海水 浴場(chǎng)列入全 市 水質(zhì) 最 優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 ***猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 36176。 本項(xiàng)目位于 山東省煙臺(tái)市 著名的 省 級(jí)旅游度假區(qū)***。 聯(lián)合國(guó)將煙臺(tái)評(píng)為最適宜人居城市 。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東 、南面臨黃海 ； 西 南靠 ***海水浴場(chǎng) ；北 臨興島路，西面不遠(yuǎn)處為 18洞標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，地勢(shì)北高南低 ，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 休閑 度假酒店的理想用地。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的 ***五星級(jí)度假酒店 無疑適時(shí)而上， 具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的 度假休閑酒店 ，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷 酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán) 式 酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。美國(guó)的 產(chǎn)權(quán)酒店 已超過了 1000個(gè)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 7 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和 區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。陽光、海水、沙灘 、藍(lán)天是這個(gè)城市 最