【正文】 首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設施，形成中心環(huán)境。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。休閑化：停車場入口設于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 33地磚加以園林化。人車流線：? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡。注重項目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習慣與市場操作性。二、總體規(guī)劃規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設計等。㎡ 配套公建一覽表 單位：M 2項目名稱 占地面積 （M 2） 建筑面積 （M 2） 備注小學校 10177 10000幼兒園 3623 3300會 所 4000 4380 其中 2500平方米為地下垃圾站 200 100開閉所 150 100門衛(wèi) 200 100煤氣調(diào)壓站 50 20合計 18000江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 29第七章 建設方案一、設計說明規(guī)劃設計依據(jù)：? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范〉? 《民用建筑設計通則》? 《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》? 《南京市住宅設計規(guī)范》? 南京市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃設計要點通知書? 用地紅線圖消防防火等級為一級防水等級為二級人防為六級設計理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構筑—個居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質(zhì)小區(qū)。良好的自然環(huán)境優(yōu)勢隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。區(qū)域交通方便，商貿(mào)設施齊全本項目的東、北兩側都有市級主干道，區(qū)域內(nèi)建有網(wǎng)格狀規(guī)劃道路，有10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。配套設施江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 25項目基地應有較好的市政配套設施。在項目后期，逐步達到現(xiàn)房銷售價格為：5500～6500 元/平方米。價格策略依據(jù)目前一般的商品房建設實際來看，售價與建造成本并無一定的關系。? 民營企業(yè)主 改革開放以來民營企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營企業(yè)主已經(jīng)形成了一個頗具規(guī)模的社會群體，銷售中抓住這部分群體是必要的。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。從市民對自己目前的住房狀況滿意程度評價的情況看，建筑面積在 60平方米及以上的家庭，對家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在60 平方米以下的市民對自己住房的滿意程度很低。目前南京房價在全國列在前 5 位內(nèi)，而收入列第 17 位。九十年代以來，隨著城建思想向現(xiàn)代化大都市方向的轉(zhuǎn)換，南京的城市建設包括居民居住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。河西主要樓盤售價一覽表樓盤名稱 建筑類別 區(qū)屬 項目地址 均價（元/平 方米）鳳凰花園城名仕嘉園 普通公寓 建鄴 鳳凰花園城 1 號 5260康橋翠灣 普通公寓 建鄴 長虹路 389 號 舒心苑 普通公寓 建鄴 應天西路與經(jīng)四西一路交叉口（月安花園北對面） 弘輝繽紛家園 普通公寓 建鄴 集慶門大街 月安花園 普通公寓 建鄴 江東南路與應天西路交界 處西側 300 米 4700南湖春曉 普通公寓 建鄴 南湖路 52 號 4800鴻仁名居 普通公寓 建鄴 長虹路 301303 號 4480君園 普通公寓 建鄴 建鄴區(qū)莫愁東路 6100江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 18 獨立別墅西城映象 普通公寓 建鄴 長虹路 297 號 4800正泰陽光苑 普通公寓 建鄴 集慶門大街 新城逸境 普通公寓 建鄴 莫愁湖東路 5800千峰彩翠 普通公寓 建鄴 水西門大街茶南小區(qū)拓園 奧體新城 普通公寓 建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 根據(jù)房價、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購買總價值 40 萬元左右的房產(chǎn)。智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災報警等系統(tǒng)；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 17信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。南部的 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 公里的示范段明年底就會揭開面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對岸的江心洲一起，構成南京濱江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。奧體中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內(nèi)。（三）南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點來概況：根據(jù)消費市場調(diào)查結論，南京在一定時期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導房型。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價格上漲的長期因素。供給方面的變動（1）土地拍賣，地價推進。時至今日，中國經(jīng)濟走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟學書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟增長與通貨緊縮并行。三、南京市房地產(chǎn)市場預測（一）房地產(chǎn)價格和供給增幅都將放緩。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強烈、但短時間內(nèi)不會實現(xiàn)的購買行為。南京市 1994 年～2022年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計算，年需增加近 96 萬平方米。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強化，導致購房需求進一步放大。因此，未來 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。（二）市場需求分析目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個百江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 11分點，至 2022 年城市化率將達到 75％。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達 萬平方米和 萬平方米。報告顯示，南京商品住宅的供應結構基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點： 高中低檔住宅的結構為 1∶7∶2 。舊房交易的活躍刺激了人們對住房更新?lián)Q代的需求，進一步促進了新的住宅商品房建設的發(fā)展，新的商品房建設和舊房交易之間形成了互相促進，共同發(fā)展的良好局面。從建設情況來看，2022 年 1 至 8 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長％，其中住宅 萬平方米，商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 ％。 第八是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有一定經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時期只憑著感覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫” 能力，這是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 7大居民解決住房問題的主要途徑。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟總量要在 21 世紀前 20 年中要翻兩番。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔了主城部分功能擴散，其城市化進程重要性日益突出。項目建設資金需要建設單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設單位投入的資金數(shù)額建議建設單位妥善落實。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設，將對整個河西新區(qū)乃至南京市的住房建設起到“引導示范”作用，帶動周邊住宅建設和相關產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟的新增長點。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設人居環(huán)境城市的總目標下，提出了近期城市規(guī)模的擴大主要以新區(qū)建設為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設計、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。城市化的實施關系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴大。預計項目總投資為 萬元。加強對建設和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。本工程為住宅建設項目，對進一步加快南京市住宅建設，滿足都市擴容后人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。三、滿足廣大市民住房需求隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對象；河西本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。2022 年上半年增長 34％，高于固定資產(chǎn)投資增長 個百分點。國家在今后相當長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。 第六是社會配套條件基本具備。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 8南京市房地產(chǎn)市場 2022 年交易額首次達到 億元，比上年增長%。在新增商品房熱銷的同時，二手房市場銷售狀況持續(xù)升溫。綜上所述，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，住房消費得到有效啟動，市場供需兩旺，投資活躍，呈現(xiàn)出投資持續(xù)增長、資金來源穩(wěn)定、開發(fā)成果明顯、房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)等明顯特點。 商品住宅供需比例為 1∶。據(jù)了解，目前南京市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設，還是服務、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會隨之上漲。發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。據(jù)統(tǒng)計，南京居民為改善居住條件和年輕人結婚購房成為購房主力軍，約占交易量的60％；城市被拆遷居民購房，約占交易量的 25％，外地購房約占 10％。隨著華商大會、十運會的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費需求，具備相當規(guī)模。在 6 年內(nèi)有購房需求的占近 50%。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進行更新?lián)Q代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進入需求市場。（2）城市改造，拆遷戶增多。隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時尚，包括公積金制度以及單位貨幣補貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實可能。以前，單位分房面積較小，周期較長，房地產(chǎn)主要面對機構顧客，而與最終用戶距離較遠。同時，南京房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。在調(diào)查中近 37%的人在 1～2 年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為%。人均公共綠地 12 平方米以上