【正文】 首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會(huì)所、商業(yè)設(shè)施，形成中心環(huán)境。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負(fù)面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。? 有條件的組團(tuán)內(nèi)形成相對(duì)集中的“塊狀”半公共組團(tuán)綠地。形成自由式布局，各組團(tuán)排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。休閑化：停車場(chǎng)入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對(duì)區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場(chǎng)地也可以植草江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 33地磚加以園林化。人車流線：? 配合地形特點(diǎn)：以南北向?yàn)橹骶€，以東西向?yàn)檩o助，形成簡(jiǎn)潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。注重項(xiàng)目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場(chǎng)操作性。二、總體規(guī)劃規(guī)劃布局主要的特點(diǎn)有：功能明確的總平面設(shè)計(jì)、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等。㎡ 配套公建一覽表 單位：M 2項(xiàng)目名稱 占地面積 （M 2） 建筑面積 （M 2） 備注小學(xué)校 10177 10000幼兒園 3623 3300會(huì) 所 4000 4380 其中 2500平方米為地下垃圾站 200 100開閉所 150 100門衛(wèi) 200 100煤氣調(diào)壓站 50 20合計(jì) 18000江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 29第七章 建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)：? 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范〉? 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》? 《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》? 《南京市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》? 南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書? 用地紅線圖消防防火等級(jí)為一級(jí)防水等級(jí)為二級(jí)人防為六級(jí)設(shè)計(jì)理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺(tái)，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構(gòu)筑—個(gè)居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質(zhì)小區(qū)。良好的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。區(qū)域交通方便，商貿(mào)設(shè)施齊全本項(xiàng)目的東、北兩側(cè)都有市級(jí)主干道，區(qū)域內(nèi)建有網(wǎng)格狀規(guī)劃道路，有10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。配套設(shè)施江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 25項(xiàng)目基地應(yīng)有較好的市政配套設(shè)施。在項(xiàng)目后期，逐步達(dá)到現(xiàn)房銷售價(jià)格為：5500～6500 元/平方米。價(jià)格策略依據(jù)目前一般的商品房建設(shè)實(shí)際來看，售價(jià)與建造成本并無一定的關(guān)系。? 民營(yíng)企業(yè)主 改革開放以來民營(yíng)企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)主已經(jīng)形成了一個(gè)頗具規(guī)模的社會(huì)群體，銷售中抓住這部分群體是必要的。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。從市民對(duì)自己目前的住房狀況滿意程度評(píng)價(jià)的情況看，建筑面積在 60平方米及以上的家庭，對(duì)家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在60 平方米以下的市民對(duì)自己住房的滿意程度很低。目前南京房?jī)r(jià)在全國(guó)列在前 5 位內(nèi)，而收入列第 17 位。九十年代以來，隨著城建思想向現(xiàn)代化大都市方向的轉(zhuǎn)換，南京的城市建設(shè)包括居民居住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。河西主要樓盤售價(jià)一覽表樓盤名稱 建筑類別 區(qū)屬 項(xiàng)目地址 均價(jià)（元/平 方米）鳳凰花園城名仕嘉園 普通公寓 建鄴 鳳凰花園城 1 號(hào) 5260康橋翠灣 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 389 號(hào) 舒心苑 普通公寓 建鄴 應(yīng)天西路與經(jīng)四西一路交叉口（月安花園北對(duì)面） 弘輝繽紛家園 普通公寓 建鄴 集慶門大街 月安花園 普通公寓 建鄴 江東南路與應(yīng)天西路交界 處西側(cè) 300 米 4700南湖春曉 普通公寓 建鄴 南湖路 52 號(hào) 4800鴻仁名居 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 301303 號(hào) 4480君園 普通公寓 建鄴 建鄴區(qū)莫愁東路 6100江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 18 獨(dú)立別墅西城映象 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 297 號(hào) 4800正泰陽光苑 普通公寓 建鄴 集慶門大街 新城逸境 普通公寓 建鄴 莫愁湖東路 5800千峰彩翠 普通公寓 建鄴 水西門大街茶南小區(qū)拓園 奧體新城 普通公寓 建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 根據(jù)房?jī)r(jià)、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計(jì)算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購(gòu)買總價(jià)值 40 萬元左右的房產(chǎn)。智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對(duì)講、火災(zāi)報(bào)警等系統(tǒng)；江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 17信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。南部的 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 公里的示范段明年底就會(huì)揭開面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對(duì)岸的江心洲一起，構(gòu)成南京濱江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。奧體中心及地鐵一號(hào)西延線、地鐵二號(hào)線都在本地塊千米范圍內(nèi)。（三）南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)可用以下幾點(diǎn)來概況：根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，南京在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。長(zhǎng)三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長(zhǎng)期因素。供給方面的變動(dòng)（1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。時(shí)至今日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨緊縮并行。三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)價(jià)格和供給增幅都將放緩。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買行為。南京市 1994 年～2022年人均居住面積年平均增長(zhǎng) 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計(jì)算，年需增加近 96 萬平方米。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購(gòu)房需求進(jìn)一步放大。因此，未來 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。（二）市?chǎng)需求分析目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 11分點(diǎn)，至 2022 年城市化率將達(dá)到 75％。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 萬平方米和 萬平方米。報(bào)告顯示，南京商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶7∶2 。舊房交易的活躍刺激了人們對(duì)住房更新?lián)Q代的需求，進(jìn)一步促進(jìn)了新的住宅商品房建設(shè)的發(fā)展，新的商品房建設(shè)和舊房交易之間形成了互相促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。從建設(shè)情況來看，2022 年 1 至 8 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)％，其中住宅 萬平方米，商品房竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。 第八是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國(guó)已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有一定經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時(shí)期只憑著感覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫” 能力，這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是在把福利性實(shí)物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國(guó)家和單位的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 7大居民解決住房問題的主要途徑。根據(jù)十六大提出的要求，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量要在 21 世紀(jì)前 20 年中要翻兩番。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔(dān)了主城部分功能擴(kuò)散，其城市化進(jìn)程重要性日益突出。項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請(qǐng)銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。同時(shí)，本項(xiàng)目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)整個(gè)河西新區(qū)乃至南京市的住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動(dòng)周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營(yíng)造地方經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設(shè)人居環(huán)境城市的總目標(biāo)下，提出了近期城市規(guī)模的擴(kuò)大主要以新區(qū)建設(shè)為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為 萬元。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。本工程為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快南京市住宅建設(shè)，滿足都市擴(kuò)容后人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。三、滿足廣大市民住房需求隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對(duì)象；河西本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個(gè)臺(tái)階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購(gòu)買第二、甚至第三居所作為一種長(zhǎng)線投資。2022 年上半年增長(zhǎng) 34％，高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第六是社會(huì)配套條件基本具備。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告 8南京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022 年交易額首次達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng)%。在新增商品房熱銷的同時(shí)，二手房市場(chǎng)銷售狀況持續(xù)升溫。綜上所述，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，市場(chǎng)供需兩旺，投資活躍，呈現(xiàn)出投資持續(xù)增長(zhǎng)、資金來源穩(wěn)定、開發(fā)成果明顯、房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)等明顯特點(diǎn)。 商品住宅供需比例為 1∶。據(jù)了解，目前南京市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房?jī)r(jià)自然也會(huì)隨之上漲。發(fā)展態(tài)勢(shì)：未來 15 年仍是高速期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購(gòu)房成為購(gòu)房主力軍，約占交易量的60％；城市被拆遷居民購(gòu)房，約占交易量的 25％，外地購(gòu)房約占 10％。隨著華商大會(huì)、十運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求，具備相當(dāng)規(guī)模。在 6 年內(nèi)有購(gòu)房需求的占近 50%。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開始進(jìn)入需求市場(chǎng)。（2）城市改造，拆遷戶增多。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。以前，單位分房面積較小，周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)。同時(shí)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場(chǎng)主體都在平等的地位上。在調(diào)查中近 37%的人在 1～2 年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi)購(gòu)房的為%。人均公共綠地 12 平方米以上