【正文】 但中國(guó)老齡化特點(diǎn)突出：基數(shù)大,已占全國(guó)總?cè)丝诘?1%；增長(zhǎng)速度快,半世紀(jì)走完別國(guó)一百年的老齡化進(jìn)程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，是典型的“未富先老”國(guó)家……因此,更需要低價(jià)位的養(yǎng)老公寓。該項(xiàng)目建筑面積200000平方米。目前，國(guó)家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院，在農(nóng)村加強(qiáng)敬老院建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。）申領(lǐng)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書開展養(yǎng)老服務(wù)八、結(jié)論老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。陽(yáng)光是健康生活不可或缺的。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 環(huán)境要園林化（）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。216。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分： (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。 %的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念216。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。老年人口的總量比2000年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加16．2萬(wàn)人，年平均增加2．7萬(wàn)人。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，%，%。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告星島湖老年公寓可行性報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施八、結(jié)論一、項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào)）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅[2000]97號(hào)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇216。216。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)?？偨Y(jié)：、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。其中，市、%%，%%,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %%。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。216。 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。對(duì)住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消