【正文】 區(qū)，住宅建設急需進一步加強。隨著人民生活水平的不斷提高和市場住宅供應量的不斷增加，住宅的供需矛盾已逐步從“數(shù)量”轉向“質量”和“功能”，居民對于生活區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、舒適程度、配套設施要求將越來越高。目前南京房價在全國列在前 5 位內(nèi)，而收入列第 17 位。一方面應改善市場環(huán)境，引入競爭機制，努力降低住宅開發(fā)成本；另一方面應保持居民收入穩(wěn)步增長。根據(jù)市有關單位進行的“南京商品房市場需求調(diào)查”，南京市民中有 36%居住 10 年以前竣工的房子，居住在 3 年內(nèi)竣工房子中的市民僅為 6%。南京市家庭常住人口在 4 人及以上的占樣本總量的 %。從市民對自己目前的住房狀況滿意程度評價的情況看，建筑面積在 60平方米及以上的家庭，對家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在60 平方米以下的市民對自己住房的滿意程度很低。說明現(xiàn)有住房狀況已經(jīng)遠遠不能滿足消費者對居住舒適性的追求。綜合以上情況表明，南京市民對住房的要求已向舒適型轉變，要求廚、衛(wèi)、廳面積大，采光良好，室外環(huán)境、綠化、配套設施均已在重要考慮因素之中。但南京的房價偏高。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況，綜合南京市住房現(xiàn)狀、市民對房產(chǎn)的需求特征、市場的供給情況、河西新區(qū)本身的區(qū)域建設風格以及項目地塊的實際可供使用情況，本項目的建設可作以下定位：? 住宅品質為中高檔，追求明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設計效果，充分注重采光、通風等性能指標，套型設計以人為本，提高房間的居住舒適度；? 環(huán)境品質為中等偏上，以多層次的綠化休閑空間、完善的區(qū)內(nèi)設施，為住戶提供滿足“均好性”要求的高質量的居住環(huán)境，進而與周邊房產(chǎn)拉開差距；? 銷售價格中等偏上，輔以靈活的營銷策略增加市場競爭力。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 22根據(jù)南京市住宅商品房市場需求的特性和區(qū)域購買力水平，以及河西房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗，本項目商品房銷售的客戶可以定位為以下群體：? 河西本地居民 隨著河西經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，本地居民的生活水平提高，改善居住條件已成為很多人的強烈愿望。? 國有、“三資”企業(yè)員工 其月薪超過 3000 元的很普遍，有一定支付能力。? 民營企業(yè)主 改革開放以來民營企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營企業(yè)主已經(jīng)形成了一個頗具規(guī)模的社會群體，銷售中抓住這部分群體是必要的。? 南京市的高收入階層 對于這一部分人群，第二居所已不是單純的住房，準確地說是一種長線投資。? 市區(qū)頤養(yǎng)天年的中老年人 本項目良好的周邊環(huán)境、無城市污染的空氣以及完善的配套設施將能吸引部分中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的場所。從南京近幾年的住宅商品房銷售情況看，期房的銷售面積常?？蛇_到樓盤總面積的 40%以上，而且是有進度、有形象的期房銷售好于沒有進度、沒有形象的期房。價格策略依據(jù)目前一般的商品房建設實際來看，售價與建造成本并無一定的關系。為了更好地達到項目單位的經(jīng)營目標，可在銷售的不同階段，選擇不同的價位。既符合項目單位的利益需求，同時也能被客戶接受的。參照周邊地區(qū)商品房的開發(fā)經(jīng)驗，項目住宅平均售價定位在5000～5500 元/平方米左右。在項目后期，逐步達到現(xiàn)房銷售價格為：5500～6500 元/平方米。因此必須從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局出發(fā)，運用系統(tǒng)觀點和方法分析其利弊得失。其主要選址原則如下：環(huán)境條件項目鄰近江蘇省暨南京市的重要標志性建筑物——奧體中心，項目建設有優(yōu)越的環(huán)境條件，并且項目建設應有助于形成城市公共活動的氛圍，選址宜位于城市中心地區(qū)或城市近郊。用地條件項目的土地價格、基地面積應能符合建設方案的需要。配套設施江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 25項目基地應有較好的市政配套設施。二、項目選址星雨花都住宅小區(qū)開發(fā)用地塊位于南京市河西新區(qū)的南部，占地約 234畝。小區(qū)西側為應天西路，北側為集慶西路。項目建設所在地為平原水網(wǎng)地貌，地類性質為農(nóng)用地，無林木覆蓋，地塊內(nèi)有小塊閉合水體。區(qū)域交通方便，商貿(mào)設施齊全本項目的東、北兩側都有市級主干道，區(qū)域內(nèi)建有網(wǎng)格狀規(guī)劃道路，有10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。項目所在地周圍商貿(mào)設施齊全，其配套條件隨著奧體中心的建成將會更加其全。區(qū)域配套的市政基礎設施容量較大，完全滿足星都花雨住宅小區(qū)建設的需要，項目建設所需相關市政管線可直接連接使用。本項目將逐步發(fā)展成為區(qū)域性標志中心，前景良好。良好的自然環(huán)境優(yōu)勢隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。同時鄰近長江，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，適合居住,良好的自然條件是極佳的人居環(huán)境。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 27第六章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容一、建設規(guī)模江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設的星雨花都住宅小區(qū)項目，建設規(guī)模如下：規(guī)劃用地面積：156070 平方米（合 234 畝），其中：? 小區(qū)凈用地面積：122300 平方米? 代征土地面積：25029 平方米；? 公共綠化帶面積： 8740 平方米；總建筑面積：470500 平方米，包括地上建筑 400000 平方米，地下70500 平方米（含車庫、人防、自行車庫、地下配套及商業(yè)面積）。容積率：（不計地下建筑面積）。㎡ 配套公建一覽表 單位：M 2項目名稱 占地面積 （M 2） 建筑面積 （M 2） 備注小學校 10177 10000幼兒園 3623 3300會 所 4000 4380 其中 2500平方米為地下垃圾站 200 100開閉所 150 100門衛(wèi) 200 100煤氣調(diào)壓站 50 20合計 18000江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 29第七章 建設方案一、設計說明規(guī)劃設計依據(jù)：? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范〉? 《民用建筑設計通則》? 《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》? 《南京市住宅設計規(guī)范》? 南京市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃設計要點通知書? 用地紅線圖消防防火等級為一級防水等級為二級人防為六級設計理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構筑—個居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質小區(qū)。 ? 綜合服務娛樂、購物、餐飲、休憩、銀行、郵局、家庭醫(yī)療中心、小型公安派出所、行政機關服務中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。? 環(huán)境數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。鳥語花香、流水淙淙。二、總體規(guī)劃規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設計等。由于本項目周邊均為城市道路，因此，本項目的規(guī)劃布局應著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結構及其與小區(qū)建筑、空間的關系；注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設計，著重處理好組團與中心綠地、院落綠地的關系。考慮項目地區(qū)作為南京副中心區(qū)的發(fā)展方向，在設計中江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 31宜引入新理念，使本項目以新穎的面貌成為南京河西副中心區(qū)的一個品牌形象。化弊為利、營造特色把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點通過設計強化為樓盤特點，把難題變?yōu)橘u點。注重項目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習慣與市場操作性。（三）規(guī)劃結構南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設施，北區(qū)南部建設小區(qū)中心會所。簡明的規(guī)劃結構把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機動性和功能分區(qū)的完整性。南區(qū)在北面的所街路設二個人車出入口，東面的為小學及幼兒園專用，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 32西面的為住宅專用。人車流線：? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡。? 充分考慮經(jīng)濟性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。? 最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設計為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。休閑化：停車場入口設于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 33地磚加以園林化。較好地利用這小片邊緣地塊。小區(qū)東北角兩面臨街處設置開放型經(jīng)營性會所，強化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價值，并以豐富的造型作為小區(qū)最顯眼的標志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風格與品味。（七）住宅布局住宅均為高層及小高層，以南北向為基本朝向，適應當?shù)貧夂蚺c居住習慣。形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。（八）豎向設計建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向型布局。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 34（九）綠化布局與建筑相融合的綠化體系：強調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)：? 會所、幼兒園的公建綠地與南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。（十）小區(qū)景觀自我天地用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強化內(nèi)向型休閑天地。? 綠地有限的條件下營造內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設計考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境的硬質景觀，住宅以公建為景，高層以小高層為景，構成高效而豐富的景觀層次。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 35人景互動曲線型的步道和帶狀景觀為進入小區(qū)的人們帶來一種動態(tài)的觀賞體驗，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。（十一）以休閑為特色的社區(qū)風格規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)彎曲蜿蜒，融入園林之中，令人倘徉于花園境界，體會步移景遷的享受和從容舒展的感覺。環(huán)境氛圍：以靈活的建筑排布，流動的景觀交間以及自然的園林風格營造隨意輕松的居住氛圍。首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設施，形成中心環(huán)境。然后開發(fā)配套小學、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。三、建筑方案（一）經(jīng)濟技術指標1. 規(guī)劃用地面積：156070 平方米