【正文】 發(fā)放的次級(jí)抵押貸款，普遍采用了復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，也稱為“ M/N”貸款（主要包括“ 2/28”和“ 3/27”兩種），即貸款人在最初 M年還款期內(nèi)按照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第 M+1年開(kāi)始將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率（又稱“重置利率”）還本付息。假設(shè)某家庭于 2022年為購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為 22萬(wàn)美元的住房，成功申請(qǐng)了總額為 18萬(wàn)美元、期限為 30年、前 3年固定利率為 %的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款。如該家庭 2022年和 2022年的月家庭收入分別為 3000美元和 3200美元， 2022年調(diào)整后的利率為 9%，問(wèn)該家庭在 2022年和 2022年前 6個(gè)月的月還款額占家庭收入的比例分別是多少？ 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師 《 經(jīng)營(yíng)與管理 》 真題 ? ，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月 2022元，資本化率為 %，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn) 以租養(yǎng)房 ，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的 30%，余款申請(qǐng)年利率為 6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為 20年。問(wèn)： (1)該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )? (2)設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月 (取整 )后，再出售原有住房并還清貸款 ?(8分 ) 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師 《 經(jīng)營(yíng)與管理 》 真題 ? ：已知： A=2022元， n=240個(gè)月， i=60%/12=%， R=% (1) 求購(gòu)房最高總價(jià) 購(gòu)房最高總價(jià) =P/70%= (2)求出售原有住房時(shí)間 住房市場(chǎng)價(jià)值 V=A 12/R=2022 12/%=25萬(wàn)元 設(shè)剩余 M個(gè)月需要償還 25萬(wàn)元，則有 有： (1+0.%)M= M=(1+%)= 240196=44個(gè)月 在還款 44個(gè)月之后出售住房 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師 《 經(jīng)營(yíng)與管理 》 真題 ? 1．某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的 25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6％，最長(zhǎng)貸款期限 20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的 30％，若采用按月等額償還方式，問(wèn)： （ 1）該家庭能購(gòu)買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少？ （ 2）若第 5年末銀行貸款利率上調(diào)為 9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第 6年初一次性提前償還貸款多少元？ （ 3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（ 8分） ? 1．（ 1）月還款額 =7000 25%=1750元，月利率 =6%/12=% 購(gòu)買(mǎi)住房最高額 =（ 1750/%） [1（ 1/（ 1+%）240） ]/70%= （ 2）月利率 =9%/12=%按 6%利率計(jì)算第 6年年初還剩的貨款總額 =1750/% [1（ 1/（ 1+%） 180） ]=207381． 15 按 9%利率計(jì)算月還款 1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~ =1750/% [1（ 1/（ 1+%） 180） ]= 則第 6年年初需要一次性還款額 == （ 3）若保持 1750的月還款額不變，需要償還的年限為 n （ 1+％） 180 =（ 1750％ /%） [1（ 1/（ 1+%） 12n） ]=（ 1+%） 12n= 當(dāng) n=7時(shí)， = 當(dāng) n=6時(shí)， = 則 n=6+ ? 1．某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套 90m2的商品住宅，售價(jià)為 4000元 /m2．該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的 30％，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是 ％和 ％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為 10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的 35％用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款 3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬(wàn)元，那么從第 4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（ 8分） 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師 《 經(jīng)營(yíng)與管理 》 真題 ? 10000m2，總建筑面積為 15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 2年，總投資為 13500萬(wàn)元(不包括貸款利息 )。項(xiàng)目第 l年投資 8100萬(wàn)元，其中資本金為 5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第 2年投資 5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款 。甲銀行貸款年利率為 %，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為 3年、年利率為 ，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的 70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的 10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為 95%，年超額營(yíng)業(yè)額為 10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 35%。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的 。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題： (1)若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為 20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元， m2(精確到個(gè)位 )? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為 13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )?(12分 ) 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師 《 經(jīng)營(yíng)與管理 》 真題 ? 10000m2，總建筑面積為 15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 2年，總投資為 13500萬(wàn)元(不包括貸款利息 )。項(xiàng)目第 l年投資 8100萬(wàn)元，其中資本金為 5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第 2年投資 5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款 。甲銀行貸款年利率為 %，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為 3年、年利率為 ，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的 70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的 10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為 95%，年超額營(yíng)業(yè)額為 10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 35%。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的 。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題： (1)若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為 20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元， m2(精確到個(gè)位 )? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為 13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )?(12分 ) 作業(yè) ：（ 10月 12日交） 某賓館基建投資為銀行貸款，年利率為 10%，建成交付使用后，每年能獲得凈利潤(rùn) 200萬(wàn)元，求等要 10年內(nèi)收回全部貸款的本利和，問(wèn)該賓館建造時(shí)的總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元？ 某企業(yè) 1996年初借外資購(gòu)進(jìn)設(shè)備，按年利率 10％復(fù)利計(jì)息。外商提出兩個(gè)償債方案：第一個(gè)方案是 2022年年末一次償還現(xiàn)金 650萬(wàn)美元；第二個(gè)方案為用產(chǎn)品補(bǔ)償欠債，相當(dāng)于 199 199 2022年每年年末還債 200萬(wàn)美元。試畫(huà)出兩個(gè)方案的現(xiàn)金流量圖，并確定選用哪個(gè)方案較為有利 ? 某企業(yè)擬向香港銀行貸款 250萬(wàn)美元，現(xiàn)有甲銀行提出按年利率 18％，半年復(fù)利計(jì)算， 6年還清本利和；乙銀行提出按年利率 17％，按季復(fù)利計(jì)息。試問(wèn)向哪家銀行貸款較為有利，并繪出現(xiàn)金流量圖。