【正文】 最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路東塘40500長(zhǎng)沙現(xiàn)有最高檔品牌賣場(chǎng)，共有三層，總建筑面積12000平方米，平和堂百貨五一廣場(chǎng)一樓名品柜按收入30%分成，二三樓服裝按收入24%分成一、名品中心物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2月）備注金色年代酒吧賀龍?bào)w育館摩天輪下約2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周邊1F街鋪水平約300元/平方米月解放西路酒吧一街二、酒吧物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2月）備注唯一星城國(guó)際商務(wù)樓裙樓五樓長(zhǎng)沙市韶山北路39號(hào)135214F已招滿新世紀(jì)花苑候家塘立交西北角40000一樓捌角鋪位黃興南路步行街三樓黃興南路12000左右150左右三、餐飲四、俱樂(lè)部物業(yè)名稱物業(yè)類型位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2月）備注順天國(guó)際財(cái)富中心寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙市芙蓉中路368號(hào)180以上最高700045月，不包水電、空調(diào)等費(fèi)用。唯一星城國(guó)際商務(wù)樓寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙市韶山北路39號(hào)36月，無(wú)中央空調(diào)通程大酒店寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店韶山北路149號(hào)50250實(shí)用率60%左右，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米月（實(shí)用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂(lè)部四星級(jí)酒店金源酒店裙樓25層4000歷史價(jià)格，現(xiàn)自營(yíng)金源酒店4星四星級(jí)酒店金源酒店13層9384除電費(fèi)以外全包。五、銷售價(jià)格定位由于缺乏同類型的大型社區(qū)綜合功能的可比照商業(yè)項(xiàng)目，因此不能僅根據(jù)周邊市場(chǎng)的情況作為判斷項(xiàng)目未來(lái)銷售價(jià)格的主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、長(zhǎng)沙市場(chǎng)發(fā)展成熟程度以及本項(xiàng)目稀缺性和對(duì)投資購(gòu)買客戶的吸引和信心等方面加以綜合考量。本項(xiàng)目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價(jià)定為 ：40000元/平米。本項(xiàng)目商鋪酒吧街店面二層銷售均價(jià)定為 ：30000元/平米。由于本項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍較差，加上大體量商業(yè)面積推向市場(chǎng)，投資客戶初期的認(rèn)同度及熱情需要有一個(gè)推動(dòng)和“蓄水”的過(guò)程，未來(lái)隨著社區(qū)人口不斷增長(zhǎng)及商業(yè)環(huán)境的改善，人氣聚集，市場(chǎng)關(guān)注程度的提升和升溫，其物業(yè)價(jià)值在銷售階段會(huì)得到提升。六、租賃價(jià)格定位考慮到市場(chǎng)培育周期以及目標(biāo)商家引進(jìn)所需給予的優(yōu)惠政策和不同品牌檔次客戶采取不同的對(duì)待措施。購(gòu)物名品店：600元/平米品牌餐飲店： 150元/平米酒吧街： 300元/平米。商務(wù)俱樂(lè)部： 90元/平米。第五部分：財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項(xiàng)目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個(gè)月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計(jì)2個(gè)月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計(jì)6個(gè)月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計(jì)3個(gè)月；竣工驗(yàn)收程序：2007年5月。項(xiàng)目整體施工期為2006年8月至2007年5月，共10個(gè)月。2 有關(guān)銷售及租賃計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)上述假設(shè)的施工進(jìn)度、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況以及市場(chǎng)承接力等因素，我們假設(shè)本項(xiàng)目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計(jì)8個(gè)月。商業(yè)返租期：假設(shè)2007年10月——2010年9月商業(yè)租賃期：2007年5月——2057年4月，共計(jì)50年二、投資估算及資金籌措1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)用00 0 　2前期費(fèi)用20000428 856 含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用3建筑工程費(fèi)用200005474 10,947 含樁基礎(chǔ)主體工程200003026 6,051 　燈塔　　2,988 　車庫(kù)及設(shè)備工程80001490 1,192 　總圖其他配套部分　　716 含室外停車場(chǎng)、水電管線、綠化、園林小品等4管理費(fèi)用20000177 354 根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、三項(xiàng)之和的3%計(jì)算5財(cái)務(wù)費(fèi)用　　1,310 自由資金6000萬(wàn)，其余為銀行2年期貸款，年利率8％6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20000207 413 根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、%計(jì)算　總成本（一～六）200006940 13,881 　總投資估算說(shuō)明：土地成本根據(jù)協(xié)議，本項(xiàng)目屬于合作開(kāi)發(fā)類型，土地方以土地作價(jià)入股，所以本項(xiàng)目在核算成本時(shí)可以將土地取得費(fèi)用視為零。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定如下：序號(hào)明細(xì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬(wàn)元）1建設(shè)項(xiàng)目前期工作費(fèi)計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文編制項(xiàng)目建議書(shū)　編制可行性研究報(bào)告　評(píng)估項(xiàng)目建議書(shū)　評(píng)估可行性研究報(bào)告　2工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格［2002］10號(hào)文3工程勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)﹡25％4施工圖審查費(fèi)工程費(fèi)用﹡％5工程預(yù)算編制費(fèi)工程費(fèi)用﹡％6工程及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)長(zhǎng)政發(fā)［2003］10號(hào)　小計(jì)　856 項(xiàng)目前期費(fèi)用為856萬(wàn)元。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套以及勞動(dòng)力成本等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入，按照長(zhǎng)沙市平均造價(jià)成本，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工程構(gòu)成，本項(xiàng)目建安工程費(fèi)主要包括主體工程、燈塔、車庫(kù)及設(shè)備、工程總圖其他配套部分共計(jì)四個(gè)部分，分項(xiàng)費(fèi)用如下:主體工程約6,051 萬(wàn)元；燈塔2,988萬(wàn)元；車庫(kù)及設(shè)備工程 1,192萬(wàn)元；總圖其他配套部分 716萬(wàn)元。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為10,947萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按長(zhǎng)沙市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)均為354萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到一些計(jì)劃外的費(fèi)用支出,按照長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均水平,同時(shí)結(jié)合開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力,我們認(rèn)為本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為413萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目需向銀行貸款7,881萬(wàn)元（將在資金籌措部分詳細(xì)闡述），貸款期2年，貸款年利率8%計(jì)算。利息為1310萬(wàn)元。綜上所述，本項(xiàng)目總投資成本為13,881萬(wàn)元。2 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資，項(xiàng)目總投資為13,881萬(wàn)元，其中自有資金6000萬(wàn)元，剩余7,881萬(wàn)元需從銀行進(jìn)行貸款。資金來(lái)源及籌措表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)比例1自有資金6,000 %2銀行貸款7,881 %三、方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析1方案一介紹方案一為項(xiàng)目整體銷售，其中分樓層銷售均價(jià)如下：1F均價(jià)：25000元/平米2F均價(jià)：15000元/平米3F均價(jià)：10500元/平米4F均價(jià)：7350元/平米2銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表　A棟面積（㎡）B棟面積（㎡）面積合計(jì)（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）一層4000300070002500017500二層400020006000150009000三層400010005000105005250四層20000200073501470合計(jì)140006000200001661033220根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的此部分銷售收入為33220萬(wàn)元。3 銷售稅費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。銷售費(fèi)用：含代理費(fèi)、廣告費(fèi)以及其他推廣包裝費(fèi)用，按照常規(guī)取銷售收入的7％進(jìn)行計(jì)算，；銷售稅金:營(yíng)業(yè)稅（%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、印花稅（%），%，項(xiàng)目銷售稅金合計(jì)為1794萬(wàn)元。企業(yè)所得稅：即總利潤(rùn)的15％，本項(xiàng)目為2497萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用%計(jì)2325 銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)%計(jì)1794 企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)2283 合計(jì)　6402 本項(xiàng)目銷售費(fèi)稅合計(jì)6402萬(wàn)元。4 指標(biāo)匯總經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值總成本建造期間各項(xiàng)費(fèi)用之和13,881 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）18,000 銷售收入33,220 總利潤(rùn)銷售收入總投資15,220 凈利潤(rùn)總利潤(rùn)企業(yè)所得稅12,937 成本利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總成本*１００％%投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％%開(kāi)發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤(rùn)總利潤(rùn)*10654發(fā)展商分成后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)*9056發(fā)展商投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％%發(fā)展商自有資金投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/自有資金投資*１０0％%方案一結(jié)論按照方案一，本項(xiàng)目總投資18,000萬(wàn)元，可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入33,220萬(wàn)元，凈利潤(rùn)12,937萬(wàn)元，%，項(xiàng)目可行。就開(kāi)發(fā)商而言，分成后的利潤(rùn)額為9056萬(wàn)元，%，按照6000萬(wàn)元的自有資金計(jì)算，%?？梢?jiàn)，按照方案一，本項(xiàng)目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。但是項(xiàng)目整體銷售兌現(xiàn)的難度比較大，在整個(gè)項(xiàng)目操作上存在極大困難，而且風(fēng)險(xiǎn)較大。四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計(jì)）名品店（底商）品牌餐飲俱樂(lè)部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計(jì)）底商二層三層酒吧一條街（均價(jià)30000元/ ㎡）注明：俱樂(lè)部當(dāng)前租金為90元/平方米/月；返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報(bào)利率9％；銷售完成比率按80％計(jì) ，租賃部分按70％計(jì)算。 2 銷售收入項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表　　面積（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）A棟一層40004000016000二層40002500010000三層400000四層200000小計(jì)14000　26000　B棟一層30003000018000二層2000三層1000四層0018000小計(jì)6000　　總計(jì)200002200044000項(xiàng)目銷售部分可以實(shí)現(xiàn)的金額為44000萬(wàn)元，按銷售80％計(jì)算，為35200萬(wàn)元3 銷售稅費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表銷售稅費(fèi)計(jì)算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用%計(jì)2464 銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)%計(jì)1901 企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)4002 合計(jì)　8367 4 返租成本及租金計(jì)算返租成本及租金計(jì)算表　第一年第二年第三年合計(jì)備注返租面積（㎡）11200112001120011200按照80%的銷售率計(jì)算返租成本（萬(wàn)元）3168316831689504按照9%的年回報(bào)率計(jì)算　　　　　　租賃面積（㎡）7560756075607560空置率按46％計(jì)算租賃單價(jià)（元/平米/月）343 350 357 　租金年度漲幅按2％計(jì)算租賃收入（萬(wàn)元）3112 3174 3237 9523 　由此可見(jiàn)，返租情況下，出租率為54%時(shí)，返租需要支出的成本與正常租賃經(jīng)營(yíng)收入即可基本持平。5租賃部分的價(jià)值計(jì)算項(xiàng)目租賃部分共有6000平方米，在以下假設(shè)條件下，對(duì)租賃部分的收入進(jìn)行計(jì)算： 租賃比例：1－10年預(yù)計(jì)租賃70％，11－20年預(yù)計(jì)租賃75％，21－30年預(yù)計(jì)租賃75％，31－40年預(yù)計(jì)租賃80％，41－50年預(yù)計(jì)租賃85％。 租金漲幅：1－10年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為2％，11－20年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為3％，21－％，31－40年預(yù)計(jì)月租