房地產營銷stp戰(zhàn)略分析-資料下載頁
2025-05-12 18:38本頁面
【正文】 色、開發(fā)成本和周期、營銷實效的深入了解分析，該公司調查人員認為：必須從新的角度尋求市場空白。“老年人看病難”的訴求觸動了靈感。 統(tǒng)計顯示，由于社會的發(fā)展，中國 60歲以上老齡人口比例不斷上升，目前接近 10％，標志著中國即將進入老齡社會。而成都市 60歲以上人口約 130萬，占全市人口約 13％，已提前進入老齡社會。針對這 130萬老齡人口進一步細分：具備中低檔樓盤購買實力者應占 10％以上，即 13萬；統(tǒng)一按“老兩口”計，則為 。 一、需求心理分析 1. 老年人和下一代、下兩代之間由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習慣及思想觀念等方面難免產生代溝。多數(shù)被訪問者認為，解決代溝的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日子女上門探望，全家團聚。 2. 年輕人有自己的生活和工作特點，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競爭加劇，壓力加大，生活無規(guī)律；與老年人住在一起難免相互干擾影響，令人頭痛。 3. 敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺，子女也有不孝的負罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿入住敬老院。 4. 老年人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。 5. 老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。 6. 老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班 上學后，老人們仍有同齡伙伴、共同話題和共同樂趣。 二、資金來源分析 1. 老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金。 2. 子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺產。 3. 本來準備送父母去敬老院的子女，可以用入院費轉為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了負罪感。 通過以上分析，我們和開發(fā)商確立了開發(fā)老年公寓的決心，將樓盤定名為“夕陽紅”。 三、公寓特色設計 項目確定后，我們立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調研和征詢，為老年人群量身定做最合理、最合適的住房。 1. 所有路面都進行防滑處理。 2. 所有通道、門檻都采取無障礙設計。 3. 房型設計上，力求通風、干燥、采光、隔聲、結構合理。 4. 裝修適用合理，不奢侈豪華。 5. 其他公寓配套大面積花草綠地，老年人公寓配置各戶“自留地”。 6. 高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池。 7. 室內設計處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏。 8. 水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開。 9. 窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外。 10. 陽臺外自設晾衣架，收晾衣物十分方便。 11. 通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會、老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學等。 12. 通過樓盤的物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老人常見病就診，開設家庭病房，上門醫(yī)療、護理。 四、環(huán)境配套設施 1. 利用附近的農貿市場，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購。 2. 利用附近 1 1 3 3 5 6 7 77路公交車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題。 3. 與附近醫(yī)院掛鉤，解決老人“就醫(yī)難”的問題。 4. 與附近公園掛鉤，解決老人休閑、鍛煉、娛樂的需求。 5. 與附近的幼兒園、小學掛鉤，解決老人替子女照料孫子孫女，就近入托、入學、方便接送的需求。 五、宣傳促銷 針對老年人特點，制定了與眾不同的老年公寓促銷策略： 1. 大力宣傳中華民族“尊老愛幼”的傳統(tǒng)美德，倡導“孝心”消費，引導子女為老人集資買房。 2. 調查有關“尊老敬老”、為老年人排憂解難、辦實事的正反面新聞素材，通過新聞熱線向媒體提供。巧妙聯(lián)系社會對老年公寓、老年社區(qū)的輿論期盼呼吁，利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本。 3. 制定相對較低的價格，采用分期付款、銀行按揭等靈活的收費方式。 4. 從下崗職工中招聘一批中年婦女擔任售樓代表，既能提高與老年人的親和力，又相對降低了用工成本。 5. 創(chuàng)造拉家常售樓方式，讓中年婦女售樓代表充分傾聽老人們的嘮嗑，與老人們推心置腹，陪老人們貨比三家。 【 例 】 某項目形象定位 某項目為純小戶型住宅，面積 30~85m2?？蛻舳ㄎ粸?8~30歲之間以白領為主的兩口之家或單身家庭，其特征為：年輕，自信，追求時尚和高雅、浪漫的生活情調，受過高等教育，工作較穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨立的生活空間，有個性，喜歡運動，崇尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。 該項目方圓 ，在地段、價格、社區(qū)環(huán)境缺乏較大差異性優(yōu)勢的情況下，如何吸引、爭奪客戶？換言之，在理性比較上平分秋色，則“感性沖擊”就決定了市場的成敗。因此，項目的形象定位如下： 1. 外立面形象定位 亮麗醒目，不落俗套，有較強的標識性，體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代感、時尚感，以簡潔、明快的直線條為主，可考慮大膽的配色處理以獲得清新悅目的視覺效果，營造都市住宅的新風格。強調窗、陽臺、遮陽板等功能性構件細部處理。 2. 市場推廣形象定位 由于目前市場上小戶型社區(qū)使用過濫，“小戶型 =低檔次”的印象已在一定程度上植根于消費者心理：購買小戶型本身是消費者退而求其次的選擇。形象定位的目的之一是打消消費者購買小戶型的心理障礙，為其提供冠冕堂皇的理由。 實際上，本項目社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、周邊配套優(yōu)良，有足夠的理由跳出小戶型的局限，塑造成高素質、燦爛的、蓬勃的、適合于思想活躍的年輕消費者居住的樓盤。
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