【導讀】2020-2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷2020-2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例?？偡郑?20分及格：72分考試時間：150分2020-2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷-中大網(wǎng)校中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓機構(gòu)”網(wǎng)址：《案例與分析》考前押密試卷總分：120分及格：72分考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短。計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么?評估公司對王某的住房重新進行評估。該評估公司進場勘察是2020年9月6日，雙方簽訂。拆遷補償合同是2020年4月10日。自2020年5月以來，該市房地產(chǎn)市場受全國房地產(chǎn)價格上漲的影響出現(xiàn)明顯上漲行情，該評估公司依據(jù)當前房地產(chǎn)市場價格做出估價，其。目的是為被拆遷房屋估算賠償價值，估價時點是接受委托之目。補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

　　

【正文】 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 房地產(chǎn)投資項目可行性分析也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng) 成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 房地產(chǎn)投資項目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地獲取投資收益為目的對投資項目的各項財務指標進行分析，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值 為目的。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 二者的聯(lián)系在于：可行性分析一般都需要預測項目建成后的市場價值，這正是一般的房 地產(chǎn)估價所要做的工作。 (16) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： ww. wangxi 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 在回答關(guān)于技術(shù)路線的問題時，應說明擬采用的估價方法 。 (17) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A /A2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》 考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (18) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 ( 2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十 佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： ww. wangxi 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 對估價對象保險事故發(fā)生前后的價值分別進行評估，二者之差額即為損失價值。對于可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。 (19) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試 卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A /A(20) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng) 校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A /A(21) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng) 址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考 前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的 潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應對它們進行適當?shù)男拚蛊涑蔀檎？陀^的。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金 (簡稱租約租金，又叫稱為實際租金 )，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。 (22) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 ( 2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 交易實例房地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)市場中真實發(fā)生的房地產(chǎn)交易案例；類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并與估價對象房地產(chǎn)狀況相同 (用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同 )或相當(規(guī)模、檔次相當 )的房地產(chǎn)； 可比實例房地產(chǎn)是指交易類型與估價目的吻合，成交日期盡量接近估價時點，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格的類似房地產(chǎn)；估價對象房地產(chǎn)是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪 淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 交易實例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍關(guān)系。二、單項選擇題 (共 21 小題，每小題 2 分 ) 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (1) :B2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng) 粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 在假設開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后價值一般用市場法或收益法，不能用成本法，因為假設開發(fā)法是成本法的倒算法，這會陷入循環(huán)論證的邏輯怪圈?！凹僭O開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法”，這句話是正確的，“在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的”，這句話也是正確的，“在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發(fā)法”，這句話是錯誤的，在同一個在建工程項目中可以同時采用成本法和假設開發(fā)法，這兩種方法的估 價過程是不重疊的，不會陷入循環(huán)論證的邏輯怪圈。(2) :D2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 營業(yè)額的大小與商戶的經(jīng)營水 平有關(guān)，“是否靠近樓梯”和“是否靠近拐角”只是可能影響租金的表面因素，影響租金的決定因素是“臨街面的寬窄”。 (3) :B2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72 分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕 繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A、 B選項是用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量法進行計算，在預計未來開發(fā)完成房地產(chǎn)價值時，不能以現(xiàn)時的市場行情為依據(jù)，而應以未來房地產(chǎn)市場狀況或行情為依據(jù)，故 B對 A錯；C、 D 選項是用成本法進行計算，其中 D 選項的估價時點是過去取得土地時的時點，不是現(xiàn)在的估價時點，故錯； C 選項的估價時點不明確 (不知是過去時點還是現(xiàn)在時點 )，也不能選。(4) :B2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (5) :C2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (6) :D2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格 ： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短