【導(dǎo)讀】-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有--------------. 評(píng)估公司對(duì)王某的住房重新進(jìn)行評(píng)估。該評(píng)估公司進(jìn)場(chǎng)勘察是2020年9月6日，雙方簽訂。拆遷補(bǔ)償合同是2020年4月10日。自2020年5月以來(lái)，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)受全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響出現(xiàn)明顯上漲行情，該評(píng)估公司依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格做出估價(jià)，其。價(jià)格卻并不為開(kāi)發(fā)公司認(rèn)可，請(qǐng)問(wèn)這是何原因?房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍是什么?房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可分為哪兩類?目的是為被拆遷房屋估算賠償價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是接受委托之目。應(yīng)開(kāi)發(fā)公司要求，在其評(píng)估。補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2020年10月13日計(jì)。得稅)，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。乙公司對(duì)某臨街三層門市進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收集了類似出租房屋。商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。

　　

【正文】 度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 /A(20) : A /A(21) : 房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。 客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正 常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 約限制的以外，利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正常客觀的。 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金 (簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金 )，租賃期 限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。 (22) : 交易實(shí)例房地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)交易案例；類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相同 (用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同 )或相當(dāng)(規(guī)模、檔次相當(dāng) )的房地產(chǎn)；可比實(shí)例房地產(chǎn)是指交易類型與估價(jià)目的吻合，成交日期盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可以修正為正常價(jià)格的類似房地產(chǎn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍關(guān)系 。二、單項(xiàng)選擇題 (共 21 小題，每小題 2 分 ) (1) :B 在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估算未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值一般用市場(chǎng)法或收益法，不能用成本法，因?yàn)榧僭O(shè)開(kāi)發(fā)法是成本法的倒算法，這會(huì)陷入循環(huán)論證的邏輯怪圈?！凹僭O(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法”，這句話是正確的，“在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的”，這句話也是正確的，“在同一個(gè)在建工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法”，這句話是錯(cuò)誤的，在同一個(gè)在建工程項(xiàng)目中可以同時(shí)采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，這兩種方法的估價(jià)過(guò)程是不重疊 的，不會(huì)陷入循環(huán)論證的邏輯怪圈。(2) :D 營(yíng)業(yè)額的大小與商戶的經(jīng)營(yíng)水平有關(guān)，“是否靠近樓梯”和“是否靠近拐角”只是可能影響租金的表面因素，影響租金的決定因素是“臨街面的寬窄”。 (3) :B A、 B選項(xiàng)是用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量法進(jìn)行計(jì)算，在預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能以現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)行情為依據(jù)，而應(yīng)以未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或行情為依據(jù)，故 B對(duì) A錯(cuò)；C、 D 選項(xiàng)是用成本法進(jìn)行計(jì)算，其中 D 選項(xiàng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是過(guò)去取得土地時(shí)的時(shí)點(diǎn)，不是現(xiàn)在的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，故錯(cuò)； C 選項(xiàng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不明確 (不知是過(guò)去時(shí)點(diǎn)還是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn) )，也不能 選。(4) :B (5) :C (6) :D (7) :A (8) :B (9) :C (10) :C 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過(guò)了 9． 5 年，加土地剩余使用年限 37． 5 年。 (11) :A 300/7． 5% [1— 1/(1+7． 5%)x38． 5]=3752． 92(萬(wàn)元 )。 (12) :A (13) :A 合同 1 是買賣合同，合同 2 是勞務(wù)合同，此問(wèn)是要求買賣成交價(jià)格，應(yīng)是合同 1 的價(jià)款。即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是 計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。 (14) :A 此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。 (15) :B (16) :B (17) :A (18) :B (19) :B (20) :D 因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，應(yīng)以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件和房管部門最終確權(quán)發(fā)證的面積為準(zhǔn)，這是合法原則的具體要求，如不批，該樓屬違章建筑，沒(méi)有價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓 ，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選 1000m2，該公司的上級(jí)總公司也無(wú)權(quán)確定房屋合法面積，故不能選 600m2，原房已滅失，也不能選460m2。 (21) :D 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估結(jié)果在公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ) f：考慮了拍賣估價(jià)的特殊要求，對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了減價(jià)調(diào)整后得出的結(jié)果。三、指錯(cuò)題 (下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的 13 處 (每指明一處錯(cuò)誤得 3 分，本題全對(duì)得 40 分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分 ) (1) : 1．委托方中缺法定 代表人和住所，應(yīng)加上。 2．缺估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況說(shuō)明。 3．缺價(jià)值定義，價(jià)值定義可表述為：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的損失價(jià)值，可由修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值。 4．只用成本法一種方法估價(jià)不對(duì)。 5．應(yīng)明確說(shuō)明“按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)”的理由。 6．在報(bào)告前面提到“部分門窗受損”，而在具體計(jì)算時(shí)沒(méi)有計(jì)算此部分修復(fù)價(jià)值。 7．此案例中“ (6)定額編制及定額測(cè)定費(fèi)： [(1)+(2)+(3)+(4)+(5)] 1． 8‰ =111(元 )”中計(jì)算錯(cuò)誤，錯(cuò)把 1． 8%。當(dāng)做 1． 8%進(jìn)行計(jì)算了，結(jié)果應(yīng)是 11． 1 元。 (2) : A 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 /A A /A(3) : 1．有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為： 8000x90x90%x 12=7776000(元 )。 2．總費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為： 8000x90x90%xl2x20%=1555200(元 )。 3．用地價(jià)值未作年限修正，故用地凈收益計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為： 8000x3000x[1(1+6%)36]/[1(1+6%)40] 6%/[1(1+6%)。 36]=1595077(元 )。 4．估價(jià)結(jié)果計(jì)算應(yīng)使用建筑物報(bào)酬率，故建筑物價(jià)值計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為： (777600015552001595077)/10%x[1(1+10%)36]=44760846(元 )。 (4) : A /A A 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 /A A /A A 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 /A(5) : A /A(6) : A /A四、改錯(cuò)題 (指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題 10 分。錯(cuò)處不超過(guò) 4 個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣 分。本題最多扣至零分 )。 (1) : A 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 /