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社區(qū)物業(yè)管理的糾紛案-資料下載頁

2025-04-30 08:04本頁面
  

【正文】 ,不能以委托合同特殊類型特殊特征來否定合同的普遍特征。因此,恒兆基物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理合同不屬委托合同的觀點(diǎn)是對合同法有關(guān)委托合同規(guī)定的曲解,是錯(cuò)誤的。新的業(yè)主委員會(huì)還認(rèn)為,它是代表全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體和物業(yè)監(jiān)督組織,并非繳納管理費(fèi)的主體,被恒兆基物業(yè)要求支付管理費(fèi),另外恒兆基物業(yè)又提起要求業(yè)主交納管理費(fèi)的仲裁,是獲取雙重利益的行為,不應(yīng)得到支持。仲裁裁決:物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”;新的業(yè)主委員會(huì)被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同,并賠償其損失今年3月21日,仲裁庭作出終局裁決,認(rèn)為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實(shí)合法,為有效合同,雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。由于合同約定申請人管理目標(biāo)須在合同生效兩年內(nèi)達(dá)成,雙方爭議形成之時(shí),尚不足兩年,對恒兆基物業(yè)是否完成管理目標(biāo),評判條件未能成就。仲裁庭認(rèn)為,在管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上,恒兆基物業(yè)沒有違約。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的關(guān)系上,仲裁庭認(rèn)為,除非業(yè)主委員會(huì)的法律行為相對方與業(yè)主委員會(huì)串通行事,損害業(yè)主利益,業(yè)主不能向業(yè)主委員會(huì)法律行為的相對方主張權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是社團(tuán)組織,具有其自身的獨(dú)立性,存在的連續(xù)性,不因業(yè)主委員會(huì)成員的變化而變化,前屆業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù),當(dāng)然由后屆業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。仲裁庭認(rèn)為,恒兆基物業(yè)并沒有因管理不善而造成重大經(jīng)濟(jì)損失,新的業(yè)主委員會(huì)無權(quán)依此單方解除合同。在雙方合同的性質(zhì)方面,仲裁庭認(rèn)為,由于物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人為業(yè)主持續(xù)處理物業(yè)管理的合同,其具有近似“委托”性質(zhì),但與純粹的委托合同有差別。依委托合同原理,受委托人以委托人名義開展活動(dòng),受托人的行為后果由委托人承擔(dān),而物業(yè)管理合同中,物管公司系以自己的名義從事經(jīng)營管理活動(dòng);委托合同中,受托人應(yīng)親自完成有關(guān)工作,沒有經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)委托第三人,而在物管合同中,物管公司可以將清潔花木培育工作等專項(xiàng)工作交由其它專營公司辦理,而受委托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定,而非根據(jù)其名稱或用詞來確定。因此,作為業(yè)主委員會(huì),不能以物管合同為委托合同,從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。仲裁庭還指出,對物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)平衡,如果允許業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)單方解除管理合同,將可能成為導(dǎo)致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定,也會(huì)從根本上損害業(yè)主的利益,合同性質(zhì)應(yīng)以合同的本質(zhì)確定,而非根據(jù)其名稱或用詞而確定,從目前的現(xiàn)實(shí)與公共秩序考量而言,物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日,深圳仲裁委就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決:雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》:小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付恒兆基物業(yè)公司至恢復(fù)對小區(qū)的管理狀態(tài)之日的物業(yè)管理酬金損失,;業(yè)主委員會(huì)還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。陷入僵局:恒兆基物業(yè)要求執(zhí)行仲裁裁決,新的業(yè)主委員會(huì)向法院提交不予執(zhí)行仲裁裁決申請書,法院認(rèn)為執(zhí)行有很大難度恒兆基物業(yè)認(rèn)為,任何招標(biāo)及合同的簽訂,都必須依法進(jìn)行并不得損害第三人的利益。北方物業(yè)在明知原合同未依法解除的情況下,仍與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同并強(qiáng)行進(jìn)駐,是對恒兆基物業(yè)權(quán)利的明顯侵害。裁決書下發(fā)后,恒兆基物業(yè)強(qiáng)烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決,維護(hù)該公司的合法利益。4月9日,恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決。接到裁決書,東方半島花園的新業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示,稱仲裁裁決不公平,他們認(rèn)為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則,廣大業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)形式,解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利。對此裁決他們絕不認(rèn)同,也不會(huì)執(zhí)行。最近,業(yè)主委員會(huì)向龍崗區(qū)人民法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決。新業(yè)主委員會(huì)的幾個(gè)主要成員認(rèn)為,管理費(fèi)上調(diào)僅僅是導(dǎo)火索,恒兆基物業(yè)種種不規(guī)范管理才是不受業(yè)主歡迎的主要原因,否則不會(huì)在業(yè)主大會(huì)上,受到那么多業(yè)主的排斥,投了反對票?!凹词乖诤贤趦?nèi),但大多數(shù)投反對票的業(yè)主已經(jīng)無法忍受物業(yè)公司的服務(wù)了,難道還要忍下去嗎?”一位業(yè)主委員會(huì)的成員說。據(jù)了解,龍崗區(qū)人民法院認(rèn)為,由于業(yè)主委員會(huì)不配合,執(zhí)行有很大的難度`。至今,東方半島花園仍由在原物業(yè)管理合同爭議期間舉行的招標(biāo)會(huì)中中標(biāo)的北方物業(yè)進(jìn)行管理。據(jù)該公司的一項(xiàng)調(diào)查,目前業(yè)主對其滿意率為92%。據(jù)北方物業(yè)的負(fù)責(zé)人說:“我們在市、區(qū)兩級(jí)政府的監(jiān)督下,才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的,我們與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同得到業(yè)主大會(huì)的確認(rèn),并已到政府管理部門備案,是一份合法的合同,裁決對我們沒什么影響?!彼硎?,接管東方半島花園,難度是很大的。但近一年來,公司為了取得社會(huì)效益,貼進(jìn)了不少資金進(jìn)行管理,才取得廣大業(yè)主的信任,今天小區(qū)的安寧是來之不易的,因此,他們一定會(huì)繼續(xù)管理下去。據(jù)了解,恒兆基物業(yè)目前已經(jīng)把北方物業(yè)告上法庭。依法“炒”管家 第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布施行,標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。布吉鎮(zhèn)東方半島花園的連環(huán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年多了,如今恒兆基物業(yè)已向龍崗區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決,但業(yè)主委員會(huì)也提交了不予執(zhí)行仲裁裁決的申請,孰是孰非尚不得而知。幾位參與《物業(yè)管理?xiàng)l例》制訂的物管專家指出,撇開東方半島花園物業(yè)管理其它方面的糾紛不作評判,深圳仲裁委裁決書中對物業(yè)管理合同性質(zhì)作出的判定,對物業(yè)管理行業(yè)還是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。專家說,物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定,而非根據(jù)其名稱或用詞來確定,業(yè)主委員會(huì)不能以物管合同為委托合同,從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。這進(jìn)一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì),與《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神相符合,在該條例中,物業(yè)服務(wù)合同已不再有“委托”二字。突出業(yè)主的權(quán)利,是剛出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個(gè)特點(diǎn)。為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,條例專設(shè)一章,對業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五個(gè)方面的規(guī)定。其中,新條例規(guī)定,業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。專家指出,根據(jù)規(guī)定,三分之二的業(yè)主通過“炒”管家后,還需要按法律、法規(guī)的規(guī)定,依法定的程序去落實(shí),以維護(hù)物業(yè)管理合同的嚴(yán)肅性、法律的嚴(yán)肅性。過去的物業(yè)糾紛,有不少是因?yàn)榉ㄒ?guī)的不完善,使之越演越烈?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施后,將為物業(yè)管理公司依法管理和服務(wù)、業(yè)主依法遵循自己應(yīng)盡的義務(wù)提供了行為規(guī)范,減少糾紛,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視   [背景資料:東方半島花園連環(huán)糾紛事略]   1998年10月31日,位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“恒兆基物業(yè)”)提供一體化的物業(yè)管理服務(wù),管理費(fèi)價(jià)格為:月,小高層(帶電梯)月,月。   2000年8月,小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)成立,共有9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。   2001年2月18日,恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》,管理費(fèi)價(jià)格維持不變,合同期限為3年。   2002年2月25日,第一屆業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議,對2001年度小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行總結(jié)評審,最后以書面形式高度評價(jià)了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務(wù)工作。   2002年3月17日,經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)審議通過,并報(bào)深圳市龍崗區(qū)物價(jià)檢查所備案,恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書面通知的形式正式將管理費(fèi)價(jià)格提升一事及新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公之于眾。新的管理費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為:月,小高層(帶電梯)月,月。   2002年3月23日晚上,由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會(huì)”舉行,有近300人(身份未確認(rèn))到會(huì)。由于管理處派人來維持會(huì)場秩序,一些業(yè)主圍攻推搡管理人員,并沖擊管理處,場面一度失控,后在轄區(qū)派出所的努力下,混亂局面才得到控制。會(huì)議的傾向性意見是不同意管理費(fèi)價(jià)格上調(diào)。   2002年3月28日,第一屆業(yè)主委員會(huì)公告小區(qū)管理費(fèi)暫不調(diào)價(jià),恒兆基物業(yè)也表示同意,之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。   2002年4月13日中午,小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體宣布辭職。下午在有關(guān)政府部門的主持下,小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開,結(jié)果大多數(shù)表決票反對調(diào)高管理費(fèi)價(jià)格,認(rèn)為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的工作均不稱職。   2002年5月中旬,小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書面投票的形式再次召開,選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會(huì),共有15名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。   2002年6月中旬,小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書面投票的形式第三次召開,1票認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理工作有整改,808票認(rèn)為沒有整改;3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司,807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。   12002年7月18日,恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會(huì)提請仲裁。   12002年7月25日,由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動(dòng)舉行,結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“北方物業(yè)”)在4家投標(biāo)單位中脫穎而出,一舉中標(biāo)。   12002年8月1日,恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對峙局面,經(jīng)當(dāng)?shù)鼐鸬膹?qiáng)力介入,北方物業(yè)最終接管小區(qū)。   12002年9月19日,深圳仲裁委員會(huì)開庭審理小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案,庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)等展開了激烈辯論。   與此案同時(shí)仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)4名委員拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件。   12003年3月21日,深圳仲裁委員會(huì)仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決:雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》;小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付恒兆基物業(yè)自2002年8月1日至業(yè)主委員會(huì)采取措施恢復(fù)恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失,;業(yè)主委員會(huì)還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。   同時(shí)在拖欠物業(yè)管理費(fèi)的仲裁案件中,仲裁庭判決4名欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)用,并承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)用和部分仲裁費(fèi)用,但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費(fèi)業(yè)主支付滯納金等的申請。 遲延交樓入了伙 再想退樓犯了難 樓宇按揭貸款合同解除后,房地產(chǎn)買賣合同是否也隨之可以解除?記者近日從市中級(jí)人民法院看到了這樣一則案例,業(yè)主陳女士因?yàn)榍方汇y行按揭款,被銀行起訴,解除了按揭貸款合同,陳女士覺得很冤,提起上訴,請求連房地產(chǎn)買賣合同一并解除,慘遭敗訴。 事情經(jīng)過并不復(fù)雜。陳女士1999年購買了位于濱河路國都高爾夫花園的一套房子,并與國都房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司簽訂了房地產(chǎn)買賣合同,賣樓方卻是國都集團(tuán)發(fā)展(深圳)有限公司。合同約定,開發(fā)商于2000年3月28日將驗(yàn)收合格的房產(chǎn)交與陳女士使用。延期超過30天,陳女士有權(quán)單方解除合同等。 合同簽訂后,陳女士依約向開發(fā)商支付了房款,但卻并未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交清銀行貸款。 后來,市農(nóng)村信用合作社將陳女士及開發(fā)商一起告上法庭,要求解除樓宇按揭貸款合同,并由陳女士清償貸款及利息,如果陳女士到期未清償,信用社將拍賣其名下的房產(chǎn)。一審法院支持了信用社的訴訟請求,陳女士認(rèn)真研究案情后,認(rèn)為國都房地產(chǎn)公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格,售樓行為違法,因而房地產(chǎn)買賣合同無效,提起上訴,要求解除房地產(chǎn)買賣合同,退還購房款,并支付延期交房違約金。市中級(jí)法院審理后認(rèn)為,按揭貸款合同與房地產(chǎn)買賣合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同,按揭貸款合同的解除并不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效;此外,雖然房地產(chǎn)買賣合同的簽約方與售樓方不是同一個(gè)公司,但國都房地產(chǎn)公司以國都集團(tuán)名義售房,得到了具有房地產(chǎn)開發(fā)資格及預(yù)售資格的國都集團(tuán)公司的同意,陳女士以此為由,認(rèn)定國都房地產(chǎn)公司的售房行為違法,理由不成立,駁回了陳女士的訴訟請求。據(jù)了解,該房產(chǎn)并沒有在合同約定的時(shí)間內(nèi)交與陳女士使用,但陳女士卻辦理了樓宇交接確認(rèn)書,并沒有依合同約定的條件提出解除的要求,因而很可惜地喪失了合同解除權(quán),以致在貸款無法還清,房產(chǎn)也要被拍賣的情況下,只能自認(rèn)倒霉,交了房款卻丟了房產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者,要謹(jǐn)慎行使合同約定權(quán)利,特別遇有開發(fā)商遲延交樓,千萬不要匆忙入伙,以免得不償失。前期物業(yè)管理收費(fèi)太高了?法院判決:以評估結(jié)論為支付標(biāo)準(zhǔn)  前期物業(yè)管理期間,開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對業(yè)主有無約束力?物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰說了算?日前,靜安法院一審作出判決,物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以評估機(jī)構(gòu)的評定為準(zhǔn),并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟請求?! 〉靥庢?zhèn)寧路上的“愛儷軒”大廈系愛儷發(fā)展(上海)有限公司開發(fā)的物業(yè)。2001 年2月、4月,住宅發(fā)展公司與徐某分別購得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。2001 年6月,開發(fā)商委托仲量公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理,并于同月13日向區(qū)物價(jià)局登記備案。住宅發(fā)展公司和徐某認(rèn)為該物業(yè)收費(fèi)不合理,從2001 年6月起開始不付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)和電費(fèi)等?! ∪ツ?月下旬,仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院,索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費(fèi)。仲量公司稱,自己與小區(qū)開發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同,2001 ,而且該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)區(qū)物價(jià)局登記備案的。另外,仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式,證明該大廈當(dāng)初作為商住樓設(shè)計(jì),故用電標(biāo)準(zhǔn)按商用來收取電費(fèi)。  住宅發(fā)展公司和徐某一家則認(rèn)為,小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)過高,但物業(yè)管理水平低下,質(zhì)價(jià)不符。特別是收取的電費(fèi),高于一般民用電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),故不認(rèn)可仲量公司的要求。根據(jù)兩被告的申請,法院委托房地產(chǎn)估價(jià)公司對小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評估?! “讣幾h焦點(diǎn)為,仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對兩被告是否有約束力,物業(yè)管理費(fèi)收取是否過高?!爸倭抗尽闭J(rèn)為,按前期物業(yè)管理的要求,自己作為開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司,對該物業(yè)進(jìn)行前期管理付出了勞動(dòng),況且所收費(fèi)用與評估機(jī)構(gòu)評估的費(fèi)用基本一致。兩被告則認(rèn)為與“仲量公司”之間無法定和約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,故無權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)?! “凑铡渡虾J芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,住宅出售滿兩年或出售建筑面積達(dá)百分之五十以上,開發(fā)商應(yīng)將有關(guān)材料報(bào)房屋所在地的房管
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