【正文】 h=192項(xiàng)目品牌價(jià)值TD width=965TD width=276開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。/TR/TBODY/TABLE類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見上表）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。二、類比土地價(jià)值A(chǔ)、市政交通及直入交通的便利性的差異 本項(xiàng)目市政交通條件已經(jīng)相當(dāng)好，直入交通也相當(dāng)便利。只要項(xiàng)目建起來后，項(xiàng)目內(nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長時(shí)間后的跟進(jìn)性，和市場政配套的不斷完善。三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。B、單體戶型設(shè)計(jì) 單體主要體現(xiàn)在國際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計(jì)既要有區(qū)域特色，又要邁向國際化，使購買和使用者感到尊貴和超值。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值。D、市場配套、市場管理和物業(yè)管理 這對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進(jìn)的經(jīng)營管理，則項(xiàng)目根本無法正常營業(yè)和發(fā)展，因而在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項(xiàng)目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。E、形象包裝和營銷策劃 做好形象包裝和營銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至可以增加項(xiàng)目的附加值。F、發(fā)展商品牌和實(shí)力 長遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮的開發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項(xiàng)目品牌的共同成長，因而做好項(xiàng)目品牌與做好開發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實(shí)力前提下，更應(yīng)該把公司和項(xiàng)目品牌都做起來，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競爭力的品牌實(shí)力。四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A、經(jīng)濟(jì)因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。五、中泰項(xiàng)目定價(jià)模擬（一）均價(jià)的確定比照其它住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法、有效需求成本加價(jià)法A、分析有效市場價(jià)格范圍 我們認(rèn)為，有效市場價(jià)格范圍包括本項(xiàng)目的市場交易中心的門面、商住樓，地下可銷售的停車位，展銷中心的展位或門面，酒店，寫字樓，國際農(nóng)莊別墅等等。B、確保合理利潤率，增加有效需求價(jià)格 為了確保合理而較大的利潤率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車場和倉儲(chǔ)中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價(jià)值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價(jià)值。C、運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)： 銷售均價(jià)明細(xì)表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價(jià)（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TRTD width=231國際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類型/TRTD width=231展銷中心TD width=1261000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售/TRTD width=231寫字樓TD width=1261000TD width=231普通倉庫TD width=126600TD width=231冷凍倉儲(chǔ)中心TD width=1262000TD width=231中泰國際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車庫TD width=126/TBODY/TABLE中泰項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬單位成本核算定價(jià)（通過成本計(jì)算定價(jià)） 參考國內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽平東的房地產(chǎn)市場行情，我們測算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進(jìn)一步細(xì)化框算出不同的價(jià)格。特別說明的是，冷凍冷藏倉儲(chǔ)中心作為本中心技術(shù)會(huì)計(jì)師最高的一個(gè)產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目作為與國際接軌，并展銷許多進(jìn)口高檔農(nóng)產(chǎn)品的必要裝備。在中國目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。其它的不再作特別說明。 六、中泰項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 由于項(xiàng)目的特殊性，首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)（此部分可以計(jì)入本項(xiàng)目二期開發(fā)之中）。 因而，要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)600萬元左右。二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=56序號(hào)TD width=196項(xiàng)目名稱TD width=104技術(shù)指標(biāo)TD width=225備注/TRTD width=561TD vAlign=top width=196總規(guī)劃面積TD width=104311畝TD vAlign=top width=225TD width=562TD vAlign=top width=196一期規(guī)劃面積TD width=10485畝TD vAlign=top width=225尚有35畝推平未建設(shè)/TRTD width=563TD vAlign=top width=196二期規(guī)劃面積TD width=104226畝TD vAlign=top width=225其中40畝還有待列入/TRTD width=564TD vAlign=top width=196二期總建筑面積TD width=104150250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=565TD vAlign=top width=196總?cè)莘e率TD width=104/TD vAlign=top width=225TD width=566TD vAlign=top width=196總綠化率TD width=104 TD vAlign=top width=225建議35%以上/TRTD width=567TD vAlign=top width=196農(nóng)產(chǎn)品交易中心35000mSUP2/SUP8物流及加工中心TD width=10412000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=569TD vAlign=top width=196中泰國際大廈TD width=10429250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225其中：地下層2250 mSUP2/SUP，計(jì)劃車位100個(gè)/TRTD width=5610TD vAlign=top width=196國際農(nóng)莊度假村TD width=10460000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225200—300棟別墅/TRTD width=5611TD vAlign=top width=196倉儲(chǔ)中心TD width=10410000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225普通倉庫5000 mSUP2/SUP；冷凍倉儲(chǔ)中心5000 mSUP2/SUP。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計(jì)車位200個(gè)。/TR/TBODY/TABLE（二）項(xiàng)目二期成本模擬投資總額：=+510萬元（冷凍倉儲(chǔ)中心建筑成本增加300元/mSUP2/SUP即150萬元；產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店裝修成本增加400元/mSUP2/SUP即360萬元，共計(jì)510萬元）。征地費(fèi)：1356萬元（226畝6萬元/畝）報(bào)建費(fèi)：（150250mSUP2/SUP70元/ mSUP2/SUP）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（150250mSUP2/SUP12元/ mSUP2/SUP）建筑成本：（150250mSUP2/SUP500元/ mSUP2/SUP）銷售廣告費(fèi)：（14775萬元2%）稅費(fèi)：（建筑營業(yè)稅3%，城建稅及教育費(fèi)附加8%，‰）。（三）項(xiàng)目收益部分模擬銷售收入模擬：①銷售均價(jià)假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類別銷售均價(jià)(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TR國際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉庫600冷凍倉儲(chǔ)中心2000產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店2000地下車庫/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。度假村：6000萬元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷中心：675萬元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫字樓：900萬元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國際大廈地下車庫：150萬元（100車位）倉儲(chǔ)中心：900萬元 其中：①普通倉庫300萬元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉儲(chǔ)中心600萬元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車場（地下部分）：150萬元（100車位）③利潤模擬及說明、模擬說明a、一期工程的物業(yè)由于是開發(fā)商買斷的，故而還有部分物業(yè)可以對(duì)外銷售，此部分收入尚未計(jì)入本利潤模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價(jià)估算可收回3080萬元；b、中泰國際大廈的第8層寫字樓共有2250平方米，不對(duì)外銷售，作為開發(fā)商自留；c、未計(jì)入銷售內(nèi)。七、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方法提示（一）中泰項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功（二）資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 建議：盡量降低資金成本，提高資金使用效率，嚴(yán)格控制費(fèi)用開支，提高銷售回籠速度 具體措施如：采用工程、材料公開招標(biāo)制度；選用同質(zhì)優(yōu)價(jià)的材料和施工單位；充分利用債務(wù)資金；建立健全財(cái)務(wù)制度和嚴(yán)格財(cái)務(wù)審批手續(xù)；加長認(rèn)購期，前期銷售加大力度以盡快收回銷售款；處理好銀行的關(guān)系、使銀行按揭的款及時(shí)轉(zhuǎn)入開發(fā)商帳戶。項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功 這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目本身并不會(huì)構(gòu)成危險(xiǎn)，只是一個(gè)銷售周期問題。但是作為一期項(xiàng)目有些問