【正文】 勝數(shù)。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。 人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國時(shí)期的軍政要員， 54位共和國的將軍，60多位共和國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國國徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學(xué)副校長的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無線電話接收機(jī)、被美國報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺的知名人士，如臺灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺灣大學(xué)教授徐少英（女），臺灣海洋學(xué)院院長、雷達(dá)博士李昌來，國民黨中央社總編輯方國希等。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個(gè)，其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達(dá)100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。本項(xiàng)目周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。在長沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，它們將是本項(xiàng)目的競爭者，也可能是本項(xiàng)目的有益互補(bǔ)。 本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。長沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站，可通達(dá)全國各地。岳陽機(jī)場也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場可供選擇。通航航線已輻射至世界五大洲80多個(gè)國家和地區(qū)。區(qū)內(nèi)有300噸級汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長江，可直達(dá)長沙港、岳陽港、武漢港。稍遠(yuǎn)一些，可以進(jìn)長沙、岳陽和平江縣購物，也算比較方便，平江縣城的知名購物場所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長沙、岳陽、平江等城市的教育機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長沙或岳陽看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（六）餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)（設(shè)施） 近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。（七）生活服務(wù) 目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。（八）周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 在五年前，周邊的人們就盼望著本項(xiàng)目能建成。 因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒有對項(xiàng)目不利的干擾因素。 湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)?？傮w上仍保持了較快的增長速度，,%，比上年同期增幅高7個(gè)百分點(diǎn)。 湖南由“長株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈）的“融珠”概念，無不是機(jī)會(huì)和發(fā)展的提升，而且每一次都實(shí)現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢，總體判斷是：增長前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。200200%、%%，%、%%。（二）岳陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 岳陽市自去年下半年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升信道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢，%，比上年同期高3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，%、%%，、。 （三）平江縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬元，%。 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，今年上半年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元，比上年同期增長12%，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元，%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元，%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元，%。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。 2003年一、二、∶∶∶∶。 1—6月，%，比全國高出11個(gè)百分點(diǎn)，居全國和7位。 1—，%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價(jià)格均高于去年平均水平。 從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。絕對數(shù)居全省第6位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；%，居全省第8位。（六）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長，是歷史上的最高峰。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售比重逐年下降，%，%；可見我市房地產(chǎn)開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進(jìn)行邊調(diào)整邊發(fā)展。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，大大超過住宅銷售增幅；，%，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動(dòng)，外省、外市的中商百貨、百盛集團(tuán)、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。（七）近期中國房地產(chǎn)市場情況 國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，2004年1至5月份，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%。1至5月份，全國商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，%。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%%，全國金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。由于政策的調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。主要是按照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、銀行信貸、項(xiàng)目審批等方面的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目。 但是，短期影響相對較小，長期影響較大。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。 （九）社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù)、主要消費(fèi)支出增幅 關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計(jì)如下： 據(jù)湖南省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，％,％，居民家庭八大類消費(fèi)性支出呈現(xiàn)七增一減。%。其中：，%。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。STRONG而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平/STRONG二、岳陽與平江房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)（一）當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重 平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。居民幾乎全部是購買商品房。如開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天。；遠(yuǎn)期（2006年—2015年）。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場還相當(dāng)不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。不過作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿?，?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項(xiàng)目一期尚在建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經(jīng)營，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒有交錢并改變了購房打算。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，%。五、當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價(jià)格均價(jià)為500—600元/平方米，上漲幅度不大。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價(jià)大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價(jià)為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。 在伍市鎮(zhèn)居民認(rèn)可的住宅價(jià)格，估計(jì)為400元/ mSUP2/SUP左右，因?yàn)閾?jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為250350元/ mSUP2/SUP。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢還相當(dāng)不錯(cuò)。 我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項(xiàng)目的價(jià)值還將會(huì)提高；而且也只能這樣，才會(huì)讓當(dāng)初已經(jīng)購買了本項(xiàng)目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。二是投資者比自營者更多。（二）商品住宅客戶購買行為分析 就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。（二）優(yōu)越的國內(nèi)交通優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。距長沙市63公里，黃花國際機(jī)場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。（四）巨大的資源優(yōu)勢 平江縣加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已基本形成“一鄉(xiāng)一品”的產(chǎn)業(yè)格局，如：醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的深入，平江的農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產(chǎn)品正在形成自己優(yōu)勢，這些產(chǎn)品門類獨(dú)特，地域風(fēng)格明顯，暢銷海內(nèi)外。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個(gè)品種。經(jīng)濟(jì)作物有210多個(gè)品種。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。山桂花蜂蜜是全國少有的珍稀蜜資源，平江蜜源豐富，屬全國九個(gè)重點(diǎn)基地縣之一。（五）政策優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢，可享受以下政策的優(yōu)惠：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。……要進(jìn)一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗(yàn)檢測、安全監(jiān)測及質(zhì)量認(rèn)證體系，推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標(biāo)記制度，開展農(nóng)業(yè)投入品強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證試點(diǎn)，擴(kuò)大無公害食品、綠色食品、有機(jī)食品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。各級財(cái)政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項(xiàng)資金，較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。DIV align=right——中央1號文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》國家物流政策 國家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。中央1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。鼓勵(lì)發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。從2004年起，中央和地方要安排專門資金，支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開展信息、技術(shù)、培訓(xùn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與認(rèn)證、市場營銷等服務(wù)。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場管理，有關(guān)部門要保證貨源充足、價(jià)格基本穩(wěn)定，嚴(yán)厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。第二條 國內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，除國家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營，享受本優(yōu)惠政策。辦理證照除收取工本費(fèi)外，不再收取其它任何費(fèi)用。縣外經(jīng)商戶在經(jīng)營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后3年地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營戶進(jìn)入大市場經(jīng)營，地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。一個(gè)門面可解決1—2個(gè)城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險(xiǎn)和子女入學(xué)、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。第七條 水、電、電視、電話安裝實(shí)行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其它費(fèi)用。嚴(yán)禁亂收費(fèi)、亂攤派、亂集資。市場管理委員會(huì)應(yīng)