【正文】 予及時(shí)處理。各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持 項(xiàng)目在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報(bào)建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場(chǎng)的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長(zhǎng)羅碧升親臨市場(chǎng)考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容，集市場(chǎng)交易、會(huì)展為一體而具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會(huì)將會(huì)帶來巨大的收益。所以在歐洲流行一句話：會(huì)展是城市的面包。美國《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國一年舉辦的200多個(gè)商業(yè)會(huì)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益超過38億美元。本項(xiàng)目與農(nóng)家樂旅游結(jié)合的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天的長(zhǎng)假，已成為我國的“旅游黃金周”，對(duì)刺激全民的旅游需求、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國居民消費(fèi)的集中時(shí)段，假日經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。度假傾向更為明顯。 中泰國際農(nóng)莊度假村以泰國及世界主要國家的民俗民居為載體，突出簡(jiǎn)單、樸素、潔凈的格調(diào)，對(duì)農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。從而填補(bǔ)了南中國沒有國際農(nóng)莊的空白，必將受到旅游者的青睞。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場(chǎng)的布局不盡合理。 （三）平江及周圍地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品趨勢(shì)不明顯。 （四）物流、運(yùn)輸、交通成本較高。 （五）泰國水果進(jìn)場(chǎng)需要有冷庫等技術(shù)支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫，但在市場(chǎng)之外，泰國進(jìn)口水果價(jià)格較高，屬高檔消費(fèi)，本地缺少消費(fèi)基礎(chǔ)，兩頭在外，難度不小。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟(jì)能量集聚亟需擴(kuò)大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進(jìn)“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏。 本項(xiàng)目可謂“北枕長(zhǎng)江，南鄰廣東?！北卷?xiàng)目同樣如此。 在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長(zhǎng)沙的周邊城市如武漢、南昌等同時(shí)受益，正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強(qiáng)化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá)250公里的客運(yùn)專線開通后，廣東到長(zhǎng)沙只需要3個(gè)多小時(shí)。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下，本項(xiàng)目通聯(lián)更廣泛。 近來，省政府發(fā)布的《湘江長(zhǎng)沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，這對(duì)于促進(jìn)地處多重輻射、黃金經(jīng)濟(jì)地帶的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)、成為可以燎原的地域經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，無疑是一個(gè)利好消息。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心、中泰國際農(nóng)莊度假村建成后，前來參加各種展會(huì)以及休閑度假的人將絡(luò)繹不絕。此外，這些度假村的建設(shè)和運(yùn)行除了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。這對(duì)需要大量開發(fā)資金的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說，是個(gè)很大的威脅。（三）在我國云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長(zhǎng)沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。TD width=121人氣足、生意旺、物流量大。TD width=119后來慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)所搶占地位。TD width=108，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚。正式營運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。/TRTD width=100東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80長(zhǎng)春市TD width=119東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心TD width=108年經(jīng)營量100萬噸，年交易額30億元。TD width=1212004年2月開始興建。TD width=108規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米TD width=121主體已建成營業(yè)，每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會(huì)” TD width=119，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。具有市場(chǎng)生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。 該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營場(chǎng)所用地，投資總額為20215萬元。倉儲(chǔ)中心為7萬平方米，包括常溫、冷藏及冷倉庫，設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏能力為1萬噸，預(yù)計(jì)投資7940萬元。西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)，于2002年12月中旬建成并投入試營運(yùn)。 據(jù)悉，這個(gè)市場(chǎng)不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設(shè)施也最先進(jìn)、交易品種也最全。試營業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)3000噸左右，預(yù)期正式營運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場(chǎng)管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國家糧食交易網(wǎng)及全國35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場(chǎng)。海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資18億元，完成20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫和日運(yùn)輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。該項(xiàng)目由政府策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。主體工程于2002年建成并每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會(huì)”，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。據(jù)悉，已有200個(gè)珍珠專業(yè)戶、100個(gè)茶葉專業(yè)戶、150個(gè)干貨經(jīng)銷商、150個(gè)水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。高嶺水果水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 位于長(zhǎng)沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側(cè)，即將開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運(yùn)北站和107國道，距霞凝水運(yùn)新港較近。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場(chǎng)。目前正著手報(bào)批及籌建工作。就全國而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。（二）區(qū)域定位 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。（四）功能定位 集批零交易、展示交流、會(huì)展合作、加工、倉儲(chǔ)、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。 （五）建筑風(fēng)格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。確定該項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素，我們綜合分析歸納為以下幾大類：土地價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值、項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值、項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值、使用性質(zhì)價(jià)值、建筑形態(tài)價(jià)值、建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值、項(xiàng)目配套服務(wù)價(jià)值、項(xiàng)目位置價(jià)值、項(xiàng)目升值潛力價(jià)值、各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值、地方不同政策形成的價(jià)值、項(xiàng)目品牌價(jià)值、投資回報(bào)率及周期價(jià)值等。/TRTD width=672TD width=192項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)TD width=9610TD width=276開發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。/TRTD width=674TD width=192建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值TD width=9612TD width=276開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。/TRTD width=676TD width=192建筑形態(tài)價(jià)值TD width=966TD width=276開發(fā)商及策劃者決定。/TRTD width=678TD width=192項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值TD width=963TD width=276大環(huán)境是自然的,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定/TRTD width=679TD width=192項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值TD width=964TD width=276項(xiàng)目開發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營決定。/TRTD width=6711TD width=192各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值TD width=962TD width=276政府與開發(fā)商決定。/TRTD width=6713TD width=192地方不同政策形成的價(jià)值TD width=968TD width=276政府決定。/TRTD width=6715TD width=192項(xiàng)目品牌價(jià)值TD width=965TD width=276開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。二、類比土地價(jià)值A(chǔ)、市政交通及直入交通的便利性的差異 本項(xiàng)目市政交通條件已經(jīng)相當(dāng)好，直入交通也相當(dāng)便利。B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。E、形象包裝和營銷策劃 做好形象包裝和營銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至可以增加項(xiàng)目的附加值。四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A、經(jīng)濟(jì)因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。五、中泰項(xiàng)目定價(jià)模擬（一）均價(jià)的確定比照其它住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法、有效需求成本加價(jià)法A、分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 我們認(rèn)為，有效市場(chǎng)價(jià)格范圍包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)交易中心的門面、商住樓，地下可銷售的停車位，展銷中心的展位或門面，酒店，寫字樓，國際農(nóng)莊別墅等等。C、運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)： 銷售均價(jià)明細(xì)表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價(jià)（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。特別說明的是，冷凍冷藏倉儲(chǔ)中心作為本中心技術(shù)會(huì)計(jì)師最高的一個(gè)產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目作為與國際接軌，并展銷許多進(jìn)口高檔農(nóng)產(chǎn)品的必要裝備。其它的不再作特別說明。 因而，要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)600萬元左右。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場(chǎng)TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計(jì)車位200個(gè)。征地費(fèi)：1356萬元（226畝6萬元/畝）報(bào)建費(fèi)：（150250mSUP2/SUP70元/ mSUP2/SUP）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（150250mSUP2/SUP12元/ mSUP2/SUP）建筑成本：（150250mSUP2/SUP500元/ mSUP2/SUP）銷售廣告費(fèi)：（14775萬元2%）稅費(fèi)：（建筑營業(yè)稅3%，城建稅及教育費(fèi)附加8%，‰）。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TR國際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉庫600冷凍倉儲(chǔ)中心2000產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店2000地下車庫/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。七、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方法提示（一）中泰項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功（二）資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 建議：盡量降低資金成本，提高資金使用效率，嚴(yán)格控制費(fèi)用開支，提高銷售回籠速度 具體措施如：采用工程、材料公開招標(biāo)制度；選用同質(zhì)優(yōu)價(jià)的材料和施工單位；充分利用債務(wù)資金；建立健全財(cái)務(wù)制度和嚴(yán)格財(cái)務(wù)審批手續(xù)；加長(zhǎng)認(rèn)購期，前期銷售加大力度以盡快收回銷售款；處理好銀行的關(guān)系、使銀行按揭的款及時(shí)轉(zhuǎn)入開發(fā)商帳戶。但是作為一期項(xiàng)目有些問