【正文】 （1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TR國(guó)際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫(xiě)字樓1000普通倉(cāng)庫(kù)600冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心2000產(chǎn)權(quán)式中泰國(guó)際大酒店2000地下車庫(kù)/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬(wàn)元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬(wàn)元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說(shuō)明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。其它的不再作特別說(shuō)明。四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A、經(jīng)濟(jì)因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。/TRTD width=6711TD width=192各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值TD width=962TD width=276政府與開(kāi)發(fā)商決定。/TRTD width=672TD width=192項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)TD width=9610TD width=276開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。（二）區(qū)域定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目由政府策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬(wàn)平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。試營(yíng)業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)3000噸左右，預(yù)期正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所用地，投資總額為20215萬(wàn)元。TD width=1212004年2月開(kāi)始興建。TD width=119后來(lái)慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)所搶占地位。此外，這些度假村的建設(shè)和運(yùn)行除了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題，并帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá)250公里的客運(yùn)專線開(kāi)通后，廣東到長(zhǎng)沙只需要3個(gè)多小時(shí)。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟(jì)能量集聚亟需擴(kuò)大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進(jìn)“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場(chǎng)的布局不盡合理。國(guó)務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天的長(zhǎng)假，已成為我國(guó)的“旅游黃金周”，對(duì)刺激全民的旅游需求、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國(guó)居民消費(fèi)的集中時(shí)段，假日經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會(huì)將會(huì)帶來(lái)巨大的收益。市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)予及時(shí)處理。縣外經(jīng)商戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后3年地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。鼓勵(lì)發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購(gòu)銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。各級(jí)財(cái)政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項(xiàng)資金，較大幅度地增加對(duì)龍頭企業(yè)的投入。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。（二）商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 就岳陽(yáng)和平江住宅市場(chǎng)來(lái)看，客戶購(gòu)買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對(duì)主流，很少有購(gòu)買住宅作為投資者。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢(shì)還相當(dāng)不錯(cuò)。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬(wàn)元，2002年為13521萬(wàn)元，%。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長(zhǎng)青等6條街道；還有日供萬(wàn)噸自來(lái)水廠、11萬(wàn)伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國(guó)土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書(shū)館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)（建）房；新架了3座電信信號(hào)塔。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購(gòu)商品房。%。主要是按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、銀行信貸、項(xiàng)目審批等方面的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對(duì)國(guó)家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，%。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，是歷史上的最高峰。 1—6月，%，比全國(guó)高出11個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)和7位。 （三）平江縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬(wàn)元，%。 湖南由“長(zhǎng)株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈）的“融珠”概念，無(wú)不是機(jī)會(huì)和發(fā)展的提升，而且每一次都實(shí)現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。（七）生活服務(wù) 目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場(chǎng)、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場(chǎng)以解決附近居民買菜等問(wèn)題。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、平江等城市的教育機(jī)構(gòu)。岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇。 本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，106國(guó)道，平汩、平岳、平益公路過(guò)境，京廣鐵路擦邊而過(guò)。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約8公里。（四）建設(shè)現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。（二）土地面積及紅線圖 由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。二、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 擔(dān)綱“中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開(kāi)發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國(guó)最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬(wàn)美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開(kāi)發(fā)策劃方案I中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。公司始終堅(jiān)持“誠(chéng)信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，開(kāi)拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，公司現(xiàn)正向以國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為： 土地開(kāi)發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。 特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。通過(guò)“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。 海運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙港70KM，長(zhǎng)沙港通江達(dá)海，具有長(zhǎng)江、湘江“黃金水道”干支直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國(guó)際接軌的“橋梁”。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。本項(xiàng)目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項(xiàng)目及周邊形成一個(gè)大社區(qū)。 當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬(wàn)元，%。%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。 從土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6408萬(wàn)平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項(xiàng)目審批等嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施，影響后期新項(xiàng)目開(kāi)工，這對(duì)原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，%。 岳陽(yáng)的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。 2002年2月，設(shè)立為伍市省級(jí)工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開(kāi)發(fā)用地3平方公里。全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米?？梢?jiàn)人們是認(rèn)可這個(gè)價(jià)值的，但可惜市場(chǎng)沒(méi)有馬上經(jīng)營(yíng)起來(lái)。BR clear=all第四章 中泰項(xiàng)目SWOT分析 一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）（一）獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國(guó)家開(kāi)放口岸岳陽(yáng)市（長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）和湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市（長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的過(guò)渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)又是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開(kāi)放帶的交匯點(diǎn)，能夠充分接受長(zhǎng)沙乃至港澳、京華的輻射作用。全縣有中草藥1181種，能正式入藥的有309種。年出欄生豬100萬(wàn)頭，是湖南八大重點(diǎn)基地縣之一。對(duì)符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財(cái)政貼息。積極推進(jìn)有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟(jì)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、移民搬遷結(jié)合起來(lái)，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場(chǎng)擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的能力。第五條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營(yíng)者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。第九條 平伍在市場(chǎng)設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負(fù)責(zé)市場(chǎng)治安管理，并按社會(huì)治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)展治安關(guān)防，實(shí)行24小時(shí)值勤巡邏，以確保經(jīng)營(yíng)者的生命財(cái)產(chǎn)安全，保證市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)秩序。 會(huì)展是一個(gè)航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，國(guó)際上有1:9的說(shuō)法，即辦會(huì)展的場(chǎng)館收入如果是1的話，那幺相關(guān)的社會(huì)收入就是它的9倍。 以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂(lè)”持續(xù)升溫，據(jù)省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂(lè)全部客滿。物流中心須具備容大廣納的特征和開(kāi)放式的氣勢(shì)，現(xiàn)有市場(chǎng)過(guò)分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計(jì)太多，道路與內(nèi)部的交流感覺(jué)受滯；建筑物密度過(guò)大，間距太小，很多信道只能容納一輛小車通過(guò)，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產(chǎn)品的大進(jìn)大出；店面結(jié)構(gòu)單一，不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)要求；市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有規(guī)劃面積足夠大的停車場(chǎng)。這對(duì)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。此外計(jì)劃還修建一條到湛江的客貨運(yùn)鐵路，經(jīng)過(guò)湘西北、湘西南，然后進(jìn)入廣東。四、威脅點(diǎn)（T）（一）近期，中國(guó)人民銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的門檻進(jìn)一步提高，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本金由原來(lái)的20%提升為35%。/TRTD width=100昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)TD width=80昆明三寶小屯TD width=119為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。TD width=119今年一期工程計(jì)劃投資18億元/TRTD width=100中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心TD width=80長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處TD width=119打造成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。 其中農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣批發(fā)市場(chǎng)為10萬(wàn)平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣大廳及500間鋪面，預(yù)計(jì)投資8200萬(wàn)元。東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由長(zhǎng)春糧食集團(tuán)與德隆集團(tuán)共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)， 一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，擁有150個(gè)門市和庫(kù)房，年經(jīng)營(yíng)量100萬(wàn)噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長(zhǎng)春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級(jí)酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂(lè)等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)