【正文】 /TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場(chǎng)TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計(jì)車位200個(gè)。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國(guó)際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。/TRTD width=676TD width=192建筑形態(tài)價(jià)值TD width=966TD width=276開發(fā)商及策劃者決定。就全國(guó)而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無(wú)現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。具有市場(chǎng)生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營(yíng)、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。（三）在我國(guó)云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長(zhǎng)沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。”本項(xiàng)目同樣如此。 中泰國(guó)際農(nóng)莊度假村以泰國(guó)及世界主要國(guó)家的民俗民居為載體，突出簡(jiǎn)單、樸素、潔凈的格調(diào)，對(duì)農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。湖南省委書記楊正午、岳陽(yáng)市市長(zhǎng)羅碧升親臨市場(chǎng)考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。第二條 國(guó)內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，除國(guó)家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營(yíng)，享受本優(yōu)惠政策。DIV align=right——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》國(guó)家物流政策 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個(gè)品種。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購(gòu)了房屋，而在本地則自建別墅。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相當(dāng)不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%%，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。 從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。200200%、%%，%、%%。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。 人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國(guó)時(shí)期的軍政要員， 54位共和國(guó)的將軍，60多位共和國(guó)的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國(guó)哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無(wú)線電話接收機(jī)、被美國(guó)報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無(wú)線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國(guó)密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國(guó)立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國(guó)紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來，國(guó)民黨中央社總編輯方國(guó)希等。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫(kù)、雜屋，二三層為主人居家自用。 北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽(yáng)。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國(guó)際大廈（29250mSUP2/SUP）、國(guó)際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉(cāng)儲(chǔ)中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場(chǎng)（4000mSUP2/SUP）。 因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩(shī)、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。（四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽(yáng)（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機(jī)場(chǎng) （27公里） （59公里）長(zhǎng)沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一）購(gòu)物場(chǎng)所 近距離只有集鎮(zhèn)的購(gòu)物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。BR clear=all第三章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長(zhǎng)，%。就發(fā)展趨勢(shì)來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬(wàn)平方米。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開工建設(shè)。（三）短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬(wàn)元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價(jià)值將會(huì)不斷抬升，估計(jì)三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。（三）長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城 長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)帶和岳陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和岳陽(yáng)市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸納能力、輻射能力和市場(chǎng)潛力，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”、長(zhǎng)江生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)。 ……農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗(yàn)等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶的形成。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。第八條 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會(huì)統(tǒng)一管理，堅(jiān)持杜絕多頭管理、多頭收費(fèi)，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費(fèi)外，其它各種收費(fèi)不得入場(chǎng)。法國(guó)博覽會(huì)和專業(yè)展覽會(huì)每年的營(yíng)業(yè)額可達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。京珠高速的帶動(dòng)作用明顯，但收費(fèi)較高,從平江到長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的小車過路費(fèi)均為30元,大車的過路費(fèi)更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來往于長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的車輛均繞道與京珠平行的107國(guó)道。（四）商務(wù)會(huì)議上山下鄉(xiāng)，度假村人財(cái)兩旺 這些年來，各種各樣的組織都把商務(wù)和會(huì)議等活動(dòng)轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個(gè)新的“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了度假村的繁榮。TD width=119它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源；一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。 ，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚?？傆?jì)已經(jīng)招來了鄰近4省2000多個(gè)客商和企業(yè)。BR clear=all第六章 中泰項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 一、商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）選擇可類比項(xiàng)目 平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目24公里遠(yuǎn)的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。/TR/TBODY/TABLE類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見上表）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無(wú)按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TRTD width=231國(guó)際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類型/TRTD width=231展銷中心TD width=1261000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售/TRTD width=231寫字樓TD width=1261000TD width=231普通倉(cāng)庫(kù)TD width=126600TD width=231冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心TD width=1262000TD width=231中泰國(guó)際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車庫(kù)TD width=126/TBODY/TABLE中泰項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬單位成本核算定價(jià)（通過成本計(jì)算定價(jià)） 參考國(guó)內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽(yáng)平東的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，我們測(cè)算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進(jìn)一步細(xì)化框算出不同的價(jià)格。項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功 這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目本身并不會(huì)構(gòu)成危險(xiǎn)，只是一個(gè)銷售周期問題。B、確保合理利潤(rùn)率，增加有效需求價(jià)格 為了確保合理而較大的利潤(rùn)率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國(guó)際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價(jià)值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價(jià)值。/TRTD width=6714TD width=192項(xiàng)目升值潛力價(jià)值TD width=966TD width=276定位及管理、經(jīng)營(yíng)者決定。包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬(wàn)平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，預(yù)計(jì)投資3700萬(wàn)元，可提供500個(gè)車位，預(yù)計(jì)投資375萬(wàn)元。TD width=121于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。（三）“長(zhǎng)沙生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶”帶來的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費(fèi)，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。瑞士的日內(nèi)瓦、德國(guó)的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國(guó)的芝加哥、法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤(rùn)和城市繁榮。第六條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、興辦倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和加工企業(yè)、購(gòu)置農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷設(shè)備，財(cái)政可適當(dāng)給予貼息。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)。估計(jì)一二年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。（二）當(dāng)?shù)卣畬?duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原來按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費(fèi)由原來的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原來的按預(yù)售價(jià)值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會(huì)導(dǎo)致部分新增項(xiàng)