【正文】 地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質為：商業(yè)用地、市場。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內，將有兩個機場可供選擇，交通便利，是平江對外開放的重要“窗口”。BR clear=all第二章 項目用地周邊環(huán)境分析 一、項目用地性質描述（一）地理位置 項目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。 獨特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。/I第一章 項目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項目概況 中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農產(chǎn)品國際性交易的商貿區(qū)；是中國農產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。該項目不但符合社會經(jīng)濟發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。 原計劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項手續(xù)尚未辦理。因而總體上是作為開發(fā)建設大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關的設施，比如市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時間。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。但周邊的景觀相當豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠的有平江起義紀念碑、岳陽樓、君山等景觀。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調查研究，該工業(yè)園屬湖南省級，在引進項目和企業(yè)時，就將環(huán)境因素放在了第一位。三、地塊交通條件調查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項目位于長沙與岳陽的中點，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。 航空：中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM，通過高速公路驅車30分鐘即可抵達。 水運：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。（二）文化教育 200米內有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學（400多人）。（四）金融服務 距項目1公里，就有農業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機構。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項服務，是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。經(jīng)過我們調查，大多數(shù)人們還是希望這個項目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因為人們對其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項目的進程。％,。從年度經(jīng)濟增速來看，呈逐年攀升之勢。 據(jù)一份政府報告顯示，岳陽經(jīng)濟社會發(fā)展目標：2005年國內生產(chǎn)總值達620億元，年均增長11%，三次產(chǎn)業(yè)結構調整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達到40%，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額達到660億元，利用外資12億美元。一、二、::。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國第23位；土地供應、商品房空置面積明顯減少。我省銷售價格居全國23位。 岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，%，高出上年26個百分點，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。商品房銷售越來越旺。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。 今年以來，國務院采取了一系列宏觀調控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設項目，嚴格控制新開工項目上馬。今年縮減用地規(guī)模，半年內停止土地審批，會導致部分新增項目無法立項，部分招商引資項目無法簽約，影響新開工項目上馬和后期項目儲備。STRONG 據(jù)統(tǒng)計調查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。 平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制，近年基本上沒有在城市內自建房的了。（二）當?shù)卣畬Ω黝愖≌拈_發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權初始登記費由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費由原來按房屋拆遷補償安置總費用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費由原來的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預售管理費由原來的按預售價值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項、報建；重新審定有關立項、報建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。三、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 就岳陽而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當快，而且供應量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場則另有一番風景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。四、當?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那幺成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。據(jù)我們調查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ mSUP2/SUP。六、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。三是有政府資源關系者較多，可見政策因素的影響力。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。 平江是全國18個重點中藥材基地縣。具有極大的開發(fā)利用價值。無公害優(yōu)質米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。 加快發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。不管哪種所有制和經(jīng)營形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動農戶，與農民建立起合理的利益聯(lián)結機制，給農民帶來實惠，都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。 培育農產(chǎn)品營銷主體。有關金融機構支持農民專業(yè)合作組織建設標準化生產(chǎn)基地、興辦倉儲設施和加工企業(yè)、購置農產(chǎn)品運銷設備，財政可適當給予貼息。支持鮮活農產(chǎn)品運銷，在全國建立高效率的綠色信道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農產(chǎn)品的流通環(huán)境。DIV align=right——中央1號文件《關于促進農民增加收入若干政策的意見》當?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條 為了鼓勵國內外客商來中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，特制定本優(yōu)惠政策。第四條 凡進入中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商，經(jīng)工商、稅務等部門認定，2年內免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費。第六條 凡進入中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。對不按規(guī)定收取的稅、費，經(jīng)營者有權拒交，并可向市場管理委員會投訴。該項目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽市和湖南省各級政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。 中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。瑞士的日內瓦、德國的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國的芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤和城市繁榮。 隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費模式初現(xiàn)雛形。 “五一”期間，居民度假休閑消費比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長線的度假線路也受到普遍歡迎。二、項目的劣勢（W） （一）本項目作為新建項目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎和依托，其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場缺少一種其賴以生存的文史基礎，需要較長時間的市場培育過程。農產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。三、機會點（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟圈高速發(fā)展快車?！薄昂鲜L沙位于‘泛珠三角’中兩個中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對整個‘泛珠三角’的融合起著至關重要的作用。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經(jīng)濟發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟競爭的能力。（三）“長沙生態(tài)經(jīng)濟帶”帶來的生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展機遇。同時，企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務活動以及休閑度假。（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設計滯后，對后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營帶來一定的困難。但是,由于是一個老市場,起點不高、市場布局不合理、功能不全。TD width=121于2002年12月中旬建成并投入試營運。TD width=1212003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農產(chǎn)品物流中心TD width=80海南海口市龍華區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬噸的氣調保鮮冷藏庫和相應的分級加工包裝車間,具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構等，采用現(xiàn)代的保鮮技術進行農產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農產(chǎn)品經(jīng)營中心。/TR/TBODY/TABLE六、結論 通過對全國類似項目的調查和比較，以及本項目特點分析，我們以為在中國的中部地區(qū)開發(fā)這樣一個以農產(chǎn)品交易展示為主要內容，確定“中泰國際”大主題，是非常有個性的“農博市場”項目。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號文確定該項目為自治區(qū)指導協(xié)調農產(chǎn)品加工業(yè)重點項目。 此外，建設農產(chǎn)品加工配送中心2萬平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設計加工能力27000噸/年，預計投資3700萬元，可提供500個車位，預計投資375萬元。它一頭連著基地、農戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強。據(jù)悉，該項目全部建成后將成為東北最大的農產(chǎn)品集散中心。中國（紅星）現(xiàn)代農業(yè)博覽交易中心 位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達。常德農產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動工，該市場建成后，將使常德成為我國中南地區(qū)較大的農副產(chǎn)品物流中心。項目占地面積為900多畝。（二）綜合評判 在區(qū)域內，目前還沒有可以類比的項目，岳陽市內沒有，湖南省內也少有。二、中泰項目定位（一）市場定位 中泰國際農產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農產(chǎn)品國際性交易的商貿區(qū)；是中國農產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農家生活的度假休閑區(qū)。包括交易區(qū)、會展中心、加工區(qū)、倉儲中心、酒店接待區(qū)、商務辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。 以上各價值實現(xiàn)中的權重，由于統(tǒng)計和評價的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設各要素權重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TB