【正文】 、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。計(jì)劃總投資5億元。（三）主力客戶(hù)群定位中國(guó)客商、泰國(guó)客商。/TRTD width=673TD width=192使用性質(zhì)價(jià)值TD width=9611TD width=276規(guī)劃批地時(shí)決定。/TRTD width=6712TD width=192項(xiàng)目配套價(jià)值TD width=967TD width=276開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長(zhǎng)時(shí)間后的跟進(jìn)性，和市場(chǎng)政配套的不斷完善。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。 六、中泰項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 由于項(xiàng)目的特殊性，首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒(méi)有建設(shè)（此部分可以計(jì)入本項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)之中）。度假村：6000萬(wàn)元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷(xiāo)中心：675萬(wàn)元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫(xiě)字樓：900萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國(guó)際大廈地下車(chē)庫(kù)：150萬(wàn)元（100車(chē)位）倉(cāng)儲(chǔ)中心：900萬(wàn)元 其中：①普通倉(cāng)庫(kù)300萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心600萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國(guó)際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車(chē)場(chǎng)（地下部分）：150萬(wàn)元（100車(chē)位）③利潤(rùn)模擬及說(shuō)明、模擬說(shuō)明a、一期工程的物業(yè)由于是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)斷的，故而還有部分物業(yè)可以對(duì)外銷(xiāo)售，此部分收入尚未計(jì)入本利潤(rùn)模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價(jià)估算可收回3080萬(wàn)元；b、中泰國(guó)際大廈的第8層寫(xiě)字樓共有2250平方米，不對(duì)外銷(xiāo)售，作為開(kāi)發(fā)商自留；c、未計(jì)入銷(xiāo)售內(nèi)。（三）項(xiàng)目收益部分模擬銷(xiāo)售收入模擬：①銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類(lèi)別銷(xiāo)售均價(jià)(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。在中國(guó)目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類(lèi)型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。F、發(fā)展商品牌和實(shí)力 長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項(xiàng)目品牌的共同成長(zhǎng)，因而做好項(xiàng)目品牌與做好開(kāi)發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實(shí)力前提下，更應(yīng)該把公司和項(xiàng)目品牌都做起來(lái)，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌實(shí)力。只要項(xiàng)目建起來(lái)后，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。/TRTD width=6710TD width=192投資回報(bào)率及周期價(jià)值TD width=966TD width=276市場(chǎng)前景、定位及操作者決定。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號(hào)TD width=192價(jià)值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價(jià)值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項(xiàng)目位置價(jià)值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。二、中泰項(xiàng)目定位（一）市場(chǎng)定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀(guān)光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。項(xiàng)目占地面積為900多畝。中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線(xiàn)，處于長(zhǎng)株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。它一頭連著基地、農(nóng)戶(hù)，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號(hào)文確定該項(xiàng)目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。TD width=1212003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)， 一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車(chē)間,具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。但是,由于是一個(gè)老市場(chǎng),起點(diǎn)不高、市場(chǎng)布局不合理、功能不全。同時(shí)，企事業(yè)組織和個(gè)人來(lái)到這里舉行各種各樣的會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)以及休閑度假。同時(shí)也拉近了與政治中心北京、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的能力。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速發(fā)展快車(chē)。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)（W） （一）本項(xiàng)目作為新建項(xiàng)目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷(xiāo)地，又沒(méi)有老市場(chǎng)作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個(gè)傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場(chǎng)缺少一種其賴(lài)以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育過(guò)程。 隨著我國(guó)春節(jié)、“五一”、“十一”3個(gè)旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過(guò)舉辦大規(guī)模、多層次、多種類(lèi)的會(huì)展活動(dòng)，帶來(lái)源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動(dòng)商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機(jī)，吸引投資，進(jìn)而拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個(gè)以會(huì)展活動(dòng)為核心的經(jīng)濟(jì)群體。對(duì)不按規(guī)定收取的稅、費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者有權(quán)拒交，并可向市場(chǎng)管理委員會(huì)投訴。第四條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營(yíng)客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門(mén)認(rèn)定，2年內(nèi)免收工商管理費(fèi)、暫住人口費(fèi)、防洪保安費(fèi)、治安費(fèi)、綠化費(fèi)。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)，在全國(guó)建立高效率的綠色信道，各地要從實(shí)際出發(fā)進(jìn)一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。 培育農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)主體。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。無(wú)公害優(yōu)質(zhì)米、反時(shí)令蔬菜也已形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 平江是全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)中藥材基地縣。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見(jiàn)政策因素的影響力。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/ mSUP2/SUP。四、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)板塊的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)，基本上沒(méi)有發(fā)展成象岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙那幺成熟和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)縣城的房地產(chǎn)就是兩個(gè)板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價(jià)格也高出100元/平方米左右。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬(wàn)。 平江城鎮(zhèn)居民原來(lái)自建房屋的比例為大部分，隨著市場(chǎng)化程度和國(guó)家對(duì)自建房及集資建房的嚴(yán)格控制，近年基本上沒(méi)有在城市內(nèi)自建房的了。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。 今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院采取了一系列宏觀(guān)調(diào)控措施，嚴(yán)格用地管理、信貸投放和項(xiàng)目審批，加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)、過(guò)熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目上馬。與此同時(shí)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格明顯攀升。 岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬(wàn)元的39家，1000—2000萬(wàn)元的22家，3000—5000萬(wàn)元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開(kāi)發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開(kāi)發(fā)投資，%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。 據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長(zhǎng)11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長(zhǎng)率15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng)19%，5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。％,。20分鐘車(chē)程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤(pán)洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂(lè)、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等市民的好去處。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。 航空：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車(chē)30分鐘即可抵達(dá)。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。每到逢年過(guò)節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪(fǎng)友，街上人潮如織，名車(chē)如云。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。因而總體上是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)大型的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。/I第一章 項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 一、項(xiàng)目概況 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀(guān)光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府的意見(jiàn)是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開(kāi)發(fā)商決策開(kāi)發(fā)。實(shí)際現(xiàn)狀是，實(shí)際投入3200萬(wàn)元，建成了門(mén)面580多套，住宅678套。（二）景觀(guān)（包括自然及歷史人文景觀(guān)） 項(xiàng)目尚無(wú)景觀(guān)，有待人為造景。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。本項(xiàng)目周邊10公里內(nèi)均無(wú)較大的環(huán)境污染。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長(zhǎng)沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長(zhǎng)沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽(yáng)市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。通航航線(xiàn)已輻射至世界五大洲80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長(zhǎng)沙或岳陽(yáng)看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開(kāi)通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。（八）周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 在五年前，周邊的人們就盼望著本項(xiàng)目能建成。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，總體判斷是：增長(zhǎng)前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，今年上半年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)12%，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬(wàn)元，%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬(wàn)元，%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬(wàn)元，%。 1—，%，其中除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷(xiāo)售價(jià)格均高于去年平均水平。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，%，%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)，其次從近7年房屋銷(xiāo)售情況看，同樣是商業(yè)用房銷(xiāo)售比重逐年上升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售比重逐年下降，%，%；可見(jiàn)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步在跟蹤市場(chǎng)需求進(jìn)行邊調(diào)整邊發(fā)展。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國(guó)債資金對(duì)投資拉力減弱。 但是，短期影響相對(duì)較小，長(zhǎng)期影響較大。其中：，%。居民幾乎全部是購(gòu)買(mǎi)商品房。增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。五、當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 在平江縣城內(nèi)，住宅的銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)為500—600元/平方米，上漲幅度不大。 我們分析，如果一旦氣勢(shì)做足，讓投資和經(jīng)營(yíng)者重新找回信心，或者更加充滿(mǎn)希望，那幺本項(xiàng)目的價(jià)值還將會(huì)提高；而且也只能這