【正文】 、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。計劃總投資5億元。（三）主力客戶群定位中國客商、泰國客商。/TRTD width=673TD width=192使用性質(zhì)價值TD width=9611TD width=276規(guī)劃批地時決定。/TRTD width=6712TD width=192項目配套價值TD width=967TD width=276開發(fā)商與政府共同決定。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長時間后的跟進性，和市場政配套的不斷完善。B、政策因素主要是指當?shù)卣畬Ρ卷椖康闹С至Χ?，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。 六、中泰項目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項目經(jīng)濟技術(shù)指標首期經(jīng)濟技術(shù)指標 由于項目的特殊性，首期經(jīng)濟指標經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)（此部分可以計入本項目二期開發(fā)之中）。度假村：6000萬元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷中心：675萬元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫字樓：900萬元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國際大廈地下車庫：150萬元（100車位）倉儲中心：900萬元 其中：①普通倉庫300萬元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉儲中心600萬元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車場（地下部分）：150萬元（100車位）③利潤模擬及說明、模擬說明a、一期工程的物業(yè)由于是開發(fā)商買斷的，故而還有部分物業(yè)可以對外銷售，此部分收入尚未計入本利潤模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價估算可收回3080萬元；b、中泰國際大廈的第8層寫字樓共有2250平方米，不對外銷售，作為開發(fā)商自留；c、未計入銷售內(nèi)。（三）項目收益部分模擬銷售收入模擬：①銷售均價假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類別銷售均價(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。在中國目前應(yīng)該是一流的標準，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。F、發(fā)展商品牌和實力 長遠戰(zhàn)略考慮的開發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項目品牌的共同成長，因而做好項目品牌與做好開發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實力前提下，更應(yīng)該把公司和項目品牌都做起來，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競爭力的品牌實力。只要項目建起來后，項目內(nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計，從而實現(xiàn)本項目在交通方面價值的最大化。/TRTD width=6710TD width=192投資回報率及周期價值TD width=966TD width=276市場前景、定位及操作者決定。 以上各價值實現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計和評價的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號TD width=192價值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項目位置價值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。二、中泰項目定位（一）市場定位 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。項目占地面積為900多畝。中國（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號文確定該項目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點項目。TD width=1212003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南海口市龍華區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間,具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。但是,由于是一個老市場,起點不高、市場布局不合理、功能不全。同時，企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務(wù)活動以及休閑度假。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經(jīng)濟發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟競爭的能力。三、機會點（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟圈高速發(fā)展快車。二、項目的劣勢（W） （一）本項目作為新建項目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場缺少一種其賴以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長時間的市場培育過程。 隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費模式初現(xiàn)雛形。 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。對不按規(guī)定收取的稅、費，經(jīng)營者有權(quán)拒交，并可向市場管理委員會投訴。第四條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認定，2年內(nèi)免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運銷，在全國建立高效率的綠色信道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。 培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。無公害優(yōu)質(zhì)米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。 平江是全國18個重點中藥材基地縣。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見政策因素的影響力。據(jù)我們調(diào)查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ mSUP2/SUP。四、當?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那幺成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。 平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制，近年基本上沒有在城市內(nèi)自建房的了。STRONG 據(jù)統(tǒng)計調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。 今年以來，國務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設(shè)項目，嚴格控制新開工項目上馬。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。 岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，%，高出上年26個百分點，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。 據(jù)一份政府報告顯示，岳陽經(jīng)濟社會發(fā)展目標：2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達620億元，年均增長11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達到40%，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額達到660億元，利用外資12億美元。％,。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。 航空：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項目位于長沙與岳陽的中點，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。該項目不但符合社會經(jīng)濟發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。/I第一章 項目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項目概況 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。BR clear=all第二章 項目用地周邊環(huán)境分析 一、項目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。實際現(xiàn)狀是，實際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀） 項目尚無景觀，有待人為造景。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。本項目周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 陸運：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里（以京珠高速計算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。通航航線已輻射至世界五大洲80多個國家和地區(qū)。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長沙或岳陽看醫(yī)生，因為距離并不遠，加之高速開通后，只要半個多小時就可到達，既方便又可保證治療效果。（八）周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 在五年前，周邊的人們就盼望著本項目能建成。當前的世界經(jīng)濟形勢，總體判斷是：增長前景看好，減速風險猶存。 據(jù)最新統(tǒng)計公報，今年上半年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元，比上年同期增長12%，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元，%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元，%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元，%。 1—，%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價格均高于去年平均水平。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，%%，上升21個百分點，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，%%，上升21個百分點；住宅銷售比重逐年下降，%，%；可見我市房地產(chǎn)開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進行邊調(diào)整邊發(fā)展。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。 但是，短期影響相對較小，長期影響較大。其中：，%。居民幾乎全部是購買商品房。增加就業(yè)崗位3000余個。五、當?shù)厣唐纷≌骄鶅r格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價格均價為500—600元/平方米，上漲幅度不大。 我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項目的價值還將會提高；而且也只能這