【正文】 目無法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無法簽約，影響新開工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目儲備。商品房銷售越來越旺。一、二、::。經(jīng)過我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗ζ浼挠璧南Ｍ罅?，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本?xiàng)目的進(jìn)程。 水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽樓、君山等景觀。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機(jī)場也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場可供選擇，交通便利，是平江對外開放的重要“窗口”。西面有一個(gè)變電站。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個(gè)，其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達(dá)100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。長沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站，可通達(dá)全國各地。（六）餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動（設(shè)施） 近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。（二）岳陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 岳陽市自去年下半年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升信道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢，%，比上年同期高3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，%、%%，、。絕對數(shù)居全省第6位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；%，居全省第8位。由于政策的調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。STRONG而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平/STRONG二、岳陽與平江房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)（一）當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重 平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。不過作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿?，?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項(xiàng)目一期尚在建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經(jīng)營，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒有交錢并改變了購房打算。二是投資者比自營者更多。經(jīng)濟(jì)作物有210多個(gè)品種。中央1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。辦理證照除收取工本費(fèi)外，不再收取其它任何費(fèi)用。以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容，集市場交易、會展為一體而具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢。從而填補(bǔ)了南中國沒有國際農(nóng)莊的空白，必將受到旅游者的青睞。 在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長沙的周邊城市如武漢、南昌等同時(shí)受益，正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強(qiáng)化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。TD width=121人氣足、生意旺、物流量大。 該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品倉儲中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資18億元，完成20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫和日運(yùn)輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。/TRTD width=678TD width=192項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值TD width=963TD width=276大環(huán)境是自然的,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定/TRTD width=679TD width=192項(xiàng)目內(nèi)在文化價(jià)值TD width=964TD width=276項(xiàng)目開發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營決定。E、形象包裝和營銷策劃 做好形象包裝和營銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至可以增加項(xiàng)目的附加值。征地費(fèi)：1356萬元（226畝6萬元/畝）報(bào)建費(fèi)：（150250mSUP2/SUP70元/ mSUP2/SUP）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（150250mSUP2/SUP12元/ mSUP2/SUP）建筑成本：（150250mSUP2/SUP500元/ mSUP2/SUP）銷售廣告費(fèi)：（14775萬元2%）稅費(fèi)：（建筑營業(yè)稅3%，城建稅及教育費(fèi)附加8%，‰）。 因而，要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)600萬元左右。三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。/TRTD width=674TD width=192建筑質(zhì)量價(jià)值TD width=9612TD width=276開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。目前正著手報(bào)批及籌建工作。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國家糧食交易網(wǎng)及全國35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。TD width=108規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米TD width=121主體已建成營業(yè)，每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會” TD width=119，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。這對需要大量開發(fā)資金的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說，是個(gè)很大的威脅。 本項(xiàng)目可謂“北枕長江，南鄰廣東。度假傾向更為明顯。各級政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持 項(xiàng)目在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報(bào)建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。 我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項(xiàng)目的價(jià)值還將會提高；而且也只能這樣，才會讓當(dāng)初已經(jīng)購買了本項(xiàng)目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。其中：，%。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。 1—，%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價(jià)格均高于去年平均水平。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢，總體判斷是：增長前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長沙或岳陽看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。實(shí)際現(xiàn)狀是，實(shí)際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。該項(xiàng)目不但符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長沙與岳陽的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。％,。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/ mSUP2/SUP。 平江是全國18個(gè)重點(diǎn)中藥材基地縣。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷，在全國建立高效率的綠色信道，各地要從實(shí)際出發(fā)進(jìn)一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。對不按規(guī)定收取的稅、費(fèi)，經(jīng)營者有權(quán)拒交，并可向市場管理委員會投訴。 隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個(gè)旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。三、機(jī)會點(diǎn)（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速發(fā)展快車。同時(shí)，企事業(yè)組織和個(gè)人來到這里舉行各種各樣的會議和商務(wù)活動以及休閑度假。TD width=1212003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間,具有日運(yùn)輸能力1萬噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強(qiáng)。項(xiàng)目占地面積為900多畝。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評價(jià)的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號TD width=192價(jià)值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價(jià)值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項(xiàng)目位置價(jià)值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。只要項(xiàng)目建起來后，項(xiàng)目內(nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。在中國目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。度假村：6000萬元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷中心：675萬元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫字樓：900萬元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國際大廈地下車庫：150萬元（100車位）倉儲中心：900萬元 其中：①普通倉庫300萬元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉儲中心600萬元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車場（地下部分）：150萬元（100車位）③利潤模擬及說明、模擬說明a、一期工程的物業(yè)由于是開發(fā)商買斷的，故而還有部分物業(yè)可以對外銷售，此部分收入尚未計(jì)入本利潤模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價(jià)估算可收回3080萬元；b、中泰國際大廈的第8層寫字樓共有2250平方米，不對外銷售，作為開發(fā)商自留；c、未計(jì)入銷售內(nèi)。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。/TRTD width=6712TD width=192項(xiàng)目配套價(jià)值TD width=967TD width=276開發(fā)商與政府共同決定。（三）主力客戶群定位中國客商、泰國客商。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。 其中農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競賣大廳及500間鋪面，預(yù)計(jì)投資8200萬元。/TRTD width=100昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場TD width=80昆明三寶小屯TD width=119為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。此外計(jì)劃還修建一條到湛江的客貨運(yùn)鐵路，經(jīng)過湘西北、湘西南，然后進(jìn)入廣東。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢，現(xiàn)有市場過分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計(jì)太多，道路與內(nèi)部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多信道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約