【正文】 目無(wú)法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無(wú)法簽約，影響新開(kāi)工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。商品房銷(xiāo)售越來(lái)越旺。一、二、::。經(jīng)過(guò)我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開(kāi)業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗?duì)其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項(xiàng)目的進(jìn)程。 水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。即使將來(lái)有污染，也可能只會(huì)是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤(pán)洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽(yáng)樓、君山等景觀。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶(hù)870戶(hù)，有住宅698套。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開(kāi)放的重要“窗口”。西面有一個(gè)變電站。目前全縣分布在外的私營(yíng)企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個(gè)，其中年產(chǎn)值超2000萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)站是京廣線(xiàn)上的樞紐大站，可通達(dá)全國(guó)各地。（六）餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)（設(shè)施） 近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。（二）岳陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 岳陽(yáng)市自去年下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升信道，2004年上半年岳陽(yáng)市GDP持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%，比上年同期高3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，%、%%，、。絕對(duì)數(shù)居全省第6位，次于長(zhǎng)沙、株州、郴州、常德、湘潭；%，居全省第8位。由于政策的調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。STRONG而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平/STRONG二、岳陽(yáng)與平江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)（一）當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重 平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級(jí)階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。不過(guò)作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門(mén)面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿Γ?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項(xiàng)目一期尚在建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒(méi)有如期交付及經(jīng)營(yíng)，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒(méi)有交錢(qián)并改變了購(gòu)房打算。二是投資者比自營(yíng)者更多。經(jīng)濟(jì)作物有210多個(gè)品種。中央1號(hào)文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。辦理證照除收取工本費(fèi)外，不再收取其它任何費(fèi)用。以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容，集市場(chǎng)交易、會(huì)展為一體而具有無(wú)可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。從而填補(bǔ)了南中國(guó)沒(méi)有國(guó)際農(nóng)莊的空白，必將受到旅游者的青睞。 在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線(xiàn)上，長(zhǎng)沙的周邊城市如武漢、南昌等同時(shí)受益，正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家指出，京廣鐵路干線(xiàn)的提速，必將強(qiáng)化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。TD width=121人氣足、生意旺、物流量大。 該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣(mài)批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資18億元，完成20萬(wàn)噸氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和日運(yùn)輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。/TRTD width=678TD width=192項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值TD width=963TD width=276大環(huán)境是自然的,小環(huán)境由開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定/TRTD width=679TD width=192項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值TD width=964TD width=276項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營(yíng)決定。E、形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 做好形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至可以增加項(xiàng)目的附加值。征地費(fèi)：1356萬(wàn)元（226畝6萬(wàn)元/畝）報(bào)建費(fèi)：（150250mSUP2/SUP70元/ mSUP2/SUP）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（150250mSUP2/SUP12元/ mSUP2/SUP）建筑成本：（150250mSUP2/SUP500元/ mSUP2/SUP）銷(xiāo)售廣告費(fèi)：（14775萬(wàn)元2%）稅費(fèi)：（建筑營(yíng)業(yè)稅3%，城建稅及教育費(fèi)附加8%，‰）。 因而，要完成已開(kāi)發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)600萬(wàn)元左右。三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開(kāi)發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣(mài)點(diǎn)和吸引力。/TRTD width=674TD width=192建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值TD width=9612TD width=276開(kāi)發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。目前正著手報(bào)批及籌建工作。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場(chǎng)管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國(guó)家糧食交易網(wǎng)及全國(guó)35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專(zhuān)業(yè)性糧油批發(fā)市場(chǎng)。TD width=108規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬(wàn)平方米TD width=121主體已建成營(yíng)業(yè)，每年召開(kāi)具有全國(guó)品牌的“農(nóng)博會(huì)” TD width=119，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。這對(duì)需要大量開(kāi)發(fā)資金的中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來(lái)說(shuō)，是個(gè)很大的威脅。 本項(xiàng)目可謂“北枕長(zhǎng)江，南鄰廣東。度假傾向更為明顯。各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持 項(xiàng)目在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國(guó)信房產(chǎn)公司共同開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報(bào)建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場(chǎng)的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。國(guó)家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。對(duì)新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。 我們分析，如果一旦氣勢(shì)做足，讓投資和經(jīng)營(yíng)者重新找回信心，或者更加充滿(mǎn)希望，那幺本項(xiàng)目的價(jià)值還將會(huì)提高；而且也只能這樣，才會(huì)讓當(dāng)初已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了本項(xiàng)目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購(gòu)買(mǎi)或影響周?chē)娜巳嘿?gòu)買(mǎi)。增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。其中：，%。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國(guó)債資金對(duì)投資拉力減弱。 1—，%，其中除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷(xiāo)售價(jià)格均高于去年平均水平。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，總體判斷是：增長(zhǎng)前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長(zhǎng)沙或岳陽(yáng)看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開(kāi)通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長(zhǎng)沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長(zhǎng)沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽(yáng)市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。實(shí)際現(xiàn)狀是，實(shí)際投入3200萬(wàn)元，建成了門(mén)面580多套，住宅678套。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。因而總體上是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)大型的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。％,。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。與此同時(shí)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格明顯攀升。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬(wàn)。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/ mSUP2/SUP。 平江是全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)中藥材基地縣。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)，在全國(guó)建立高效率的綠色信道，各地要從實(shí)際出發(fā)進(jìn)一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。對(duì)不按規(guī)定收取的稅、費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者有權(quán)拒交，并可向市場(chǎng)管理委員會(huì)投訴。 隨著我國(guó)春節(jié)、“五一”、“十一”3個(gè)旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速發(fā)展快車(chē)。同時(shí)，企事業(yè)組織和個(gè)人來(lái)到這里舉行各種各樣的會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)以及休閑度假。TD width=1212003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)， 一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南海口市龍華區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車(chē)間,具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。它一頭連著基地、農(nóng)戶(hù)，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。項(xiàng)目占地面積為900多畝。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號(hào)TD width=192價(jià)值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價(jià)值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項(xiàng)目位置價(jià)值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。只要項(xiàng)目建起來(lái)后，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。在中國(guó)目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類(lèi)型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。度假村：6000萬(wàn)元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷(xiāo)中心：675萬(wàn)元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫(xiě)字樓：900萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國(guó)際大廈地下車(chē)庫(kù)：150萬(wàn)元（100車(chē)位）倉(cāng)儲(chǔ)中心：900萬(wàn)元 其中：①普通倉(cāng)庫(kù)300萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心600萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國(guó)際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車(chē)場(chǎng)（地下部分）：150萬(wàn)元（100車(chē)位）③利潤(rùn)模擬及說(shuō)明、模擬說(shuō)明a、一期工程的物業(yè)由于是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)斷的，故而還有部分物業(yè)可以對(duì)外銷(xiāo)售，此部分收入尚未計(jì)入本利潤(rùn)模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價(jià)估算可收回3080萬(wàn)元；b、中泰國(guó)際大廈的第8層寫(xiě)字樓共有2250平方米，不對(duì)外銷(xiāo)售，作為開(kāi)發(fā)商自留；c、未計(jì)入銷(xiāo)售內(nèi)。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。/TRTD width=6712TD width=192項(xiàng)目配套價(jià)值TD width=967TD width=276開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。（三）主力客戶(hù)群定位中國(guó)客商、泰國(guó)客商。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級(jí)酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂(lè)等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。 其中農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣(mài)批發(fā)市場(chǎng)為10萬(wàn)平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣(mài)大廳及500間鋪面，預(yù)計(jì)投資8200萬(wàn)元。/TRTD width=100昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)TD width=80昆明三寶小屯TD width=119為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。此外計(jì)劃還修建一條到湛江的客貨運(yùn)鐵路，經(jīng)過(guò)湘西北、湘西南，然后進(jìn)入廣東。物流中心須具備容大廣納的特征和開(kāi)放式的氣勢(shì)，現(xiàn)有市場(chǎng)過(guò)分重視臨街門(mén)面的收益，臨街門(mén)面設(shè)計(jì)太多，道路與內(nèi)部的交流感覺(jué)受滯；建筑物密度過(guò)大，間距太小，很多信道只能容納一輛小車(chē)通過(guò)，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約