【正文】 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案I中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。/I第一章 項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項(xiàng)目概況 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場(chǎng)以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國際大廈（29250mSUP2/SUP）、國際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉儲(chǔ)中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場(chǎng)（4000mSUP2/SUP）。 獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。二、開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 擔(dān)綱“中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。公司始終堅(jiān)持“誠信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，公司現(xiàn)正向以國際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。 北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，距長(zhǎng)沙黃花國際機(jī)場(chǎng)59公里，長(zhǎng)沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開放的重要“窗口”。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。（二）土地面積及紅線圖 由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。經(jīng)過調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為： 土地開發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。 因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。（三）土地規(guī)劃使用性質(zhì) 該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場(chǎng)。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。（四）建設(shè)現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場(chǎng)以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。實(shí)際現(xiàn)狀是，實(shí)際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時(shí)間。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫、雜屋，二三層為主人居家自用。 項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什幺建筑物。西面有一個(gè)變電站。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約8公里。 特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀） 項(xiàng)目尚無景觀，有待人為造景。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽樓、君山等景觀。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。 人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國時(shí)期的軍政要員， 54位共和國的將軍，60多位共和國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國國徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無線電話接收機(jī)、被美國報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來，國民黨中央社總編輯方國希等。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個(gè)，其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達(dá)100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。本項(xiàng)目周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。即使將來有污染，也可能只會(huì)是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。（四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。在長(zhǎng)沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，它們將是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)者，也可能是本項(xiàng)目的有益互補(bǔ)。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。 本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級(jí)公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長(zhǎng)沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長(zhǎng)沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。107國道、S308高等級(jí)公路緊繞中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。 鐵路：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長(zhǎng)沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運(yùn)站10KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽二站。長(zhǎng)沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站，可通達(dá)全國各地。 航空：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國際機(jī)場(chǎng)59KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。岳陽機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇。 海運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙港70KM，長(zhǎng)沙港通江達(dá)海，具有長(zhǎng)江、湘江“黃金水道”干支直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國際接軌的“橋梁”。，通航航線已輻射至世界五大洲80多個(gè)國家和地區(qū)。 水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。區(qū)內(nèi)有300噸級(jí)汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽港、武漢港。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機(jī)場(chǎng) （27公里） （59公里）長(zhǎng)沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一）購物場(chǎng)所 近距離只有集鎮(zhèn)的購物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。稍遠(yuǎn)一些，可以進(jìn)長(zhǎng)沙、岳陽和平江縣購物，也算比較方便，平江縣城的知名購物場(chǎng)所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長(zhǎng)沙、岳陽、平江等城市的教育機(jī)構(gòu)。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長(zhǎng)沙或岳陽看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。（四）金融服務(wù) 距項(xiàng)目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（五）郵政服務(wù) 平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來本項(xiàng)目可會(huì)有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（六）餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)（設(shè)施） 近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。20分鐘車程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽、長(zhǎng)沙等市民的好去處。（七）生活服務(wù) 目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場(chǎng)、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場(chǎng)以解決附近居民買菜等問題。本項(xiàng)目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項(xiàng)目及周邊形成一個(gè)大社區(qū)。（八）周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 在五年前，周邊的人們就盼望著本項(xiàng)目能建成。經(jīng)過我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗?duì)其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項(xiàng)目的進(jìn)程。 因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒有對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。BR clear=all第三章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值 今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長(zhǎng)，%。 湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)模總體上仍保持了較快的增長(zhǎng)速度，,%，比上年同期增幅高7個(gè)百分點(diǎn)。％,。 湖南由“長(zhǎng)株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈）的“融珠”概念，無不是機(jī)會(huì)和發(fā)展的提升，而且每一次都實(shí)現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。 當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，總體判斷是：增長(zhǎng)前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。從年度經(jīng)濟(jì)增速來看，呈逐年攀升之勢(shì)。200200%、%%，%、%%。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長(zhǎng)。（二）岳陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 岳陽市自去年下半年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升信道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%，比上年同期高3個(gè)百分點(diǎn)，，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，%、%%，、。 據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長(zhǎng)11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%