【正文】 名著名烈士，還有參與中華人民共和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國(guó)哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無(wú)線電話接收機(jī)、被美國(guó)報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無(wú)線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國(guó)密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國(guó)立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國(guó)紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來(lái)，國(guó)民黨中央社總編輯方國(guó)希等。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。 本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，106國(guó)道，平汩、平岳、平益公路過(guò)境，京廣鐵路擦邊而過(guò)。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來(lái)的300公里提高到了800公里。岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇。區(qū)內(nèi)有300噸級(jí)汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽(yáng)港、武漢港。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、平江等城市的教育機(jī)構(gòu)。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開(kāi)發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（七）生活服務(wù) 目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場(chǎng)、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場(chǎng)以解決附近居民買菜等問(wèn)題。 因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。 湖南由“長(zhǎng)株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈）的“融珠”概念，無(wú)不是機(jī)會(huì)和發(fā)展的提升，而且每一次都實(shí)現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。200200%、%%，%、%%。 （三）平江縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬(wàn)元，%。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。 1—6月，%，比全國(guó)高出11個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)和7位。 從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，是歷史上的最高峰。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，大大超過(guò)住宅銷售增幅；，%，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動(dòng)，外省、外市的中商百貨、百盛集團(tuán)、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來(lái)岳投資興業(yè)。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，%。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%%，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。主要是按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、銀行信貸、項(xiàng)目審批等方面的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對(duì)國(guó)家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。%。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購(gòu)商品房。如開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來(lái)的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來(lái)的一周縮短為三天。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長(zhǎng)青等6條街道；還有日供萬(wàn)噸自來(lái)水廠、11萬(wàn)伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國(guó)土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)（建）房；新架了3座電信信號(hào)塔。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相當(dāng)不成熟，基本上沒(méi)有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬(wàn)元，2002年為13521萬(wàn)元，%。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價(jià)大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價(jià)為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢(shì)還相當(dāng)不錯(cuò)。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購(gòu)了房屋，而在本地則自建別墅。（二）商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 就岳陽(yáng)和平江住宅市場(chǎng)來(lái)看，客戶購(gòu)買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對(duì)主流，很少有購(gòu)買住宅作為投資者。距長(zhǎng)沙市63公里，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，岳陽(yáng)市66公里，距平江縣城38公里。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個(gè)品種。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。（五）政策優(yōu)勢(shì) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢(shì)，可享受以下政策的優(yōu)惠：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。各級(jí)財(cái)政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項(xiàng)資金，較大幅度地增加對(duì)龍頭企業(yè)的投入。DIV align=right——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》國(guó)家物流政策 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。鼓勵(lì)發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購(gòu)銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開(kāi)辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。第二條 國(guó)內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，除國(guó)家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營(yíng)，享受本優(yōu)惠政策?？h外經(jīng)商戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后3年地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。第七條 水、電、電視、電話安裝實(shí)行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開(kāi)戶、入戶，不加收其它費(fèi)用。市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)予及時(shí)處理。湖南省委書記楊正午、岳陽(yáng)市市長(zhǎng)羅碧升親臨市場(chǎng)考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開(kāi)展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會(huì)將會(huì)帶來(lái)巨大的收益。美國(guó)《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)一年舉辦的200多個(gè)商業(yè)會(huì)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益超過(guò)38億美元。國(guó)務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天的長(zhǎng)假，已成為我國(guó)的“旅游黃金周”，對(duì)刺激全民的旅游需求、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國(guó)居民消費(fèi)的集中時(shí)段，假日經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。 中泰國(guó)際農(nóng)莊度假村以泰國(guó)及世界主要國(guó)家的民俗民居為載體，突出簡(jiǎn)單、樸素、潔凈的格調(diào)，對(duì)農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂(lè)，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場(chǎng)的布局不盡合理。 （四）物流、運(yùn)輸、交通成本較高。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟(jì)能量集聚亟需擴(kuò)大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進(jìn)“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏?！北卷?xiàng)目同樣如此。當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá)250公里的客運(yùn)專線開(kāi)通后，廣東到長(zhǎng)沙只需要3個(gè)多小時(shí)。 近來(lái)，省政府發(fā)布的《湘江長(zhǎng)沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，這對(duì)于促進(jìn)地處多重輻射、黃金經(jīng)濟(jì)地帶的中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)、成為可以燎原的地域經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，無(wú)疑是一個(gè)利好消息。此外，這些度假村的建設(shè)和運(yùn)行除了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題，并帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。（三）在我國(guó)云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長(zhǎng)沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷售帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。TD width=119后來(lái)慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)所搶占地位。正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。TD width=1212004年2月開(kāi)始興建。具有市場(chǎng)生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營(yíng)、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所用地，投資總額為20215萬(wàn)元。西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)，于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。試營(yíng)業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)3000噸左右，預(yù)期正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開(kāi)始興建。該項(xiàng)目由政府策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬(wàn)平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。據(jù)悉，已有200個(gè)珍珠專業(yè)戶、100個(gè)茶葉專業(yè)戶、150個(gè)干貨經(jīng)銷商、150個(gè)水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場(chǎng)。就全國(guó)而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無(wú)現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。（二）區(qū)域定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。 （五）建筑風(fēng)格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。/TRTD width=672TD width=192項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)TD width=9610TD width=276開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。/TRTD width=676TD width=192建筑形態(tài)價(jià)值TD width=966TD width=276開(kāi)發(fā)商及策劃者決定。/TRTD width=6711TD width=192各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值TD width=962TD width=276政府與開(kāi)發(fā)商決定。/TRTD width=6715TD width=192項(xiàng)目品牌價(jià)值TD width=965TD width=276開(kāi)發(fā)商及經(jīng)營(yíng)者共同決定。B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國(guó)際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A、經(jīng)濟(jì)因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。C、運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)： 銷售均價(jià)明細(xì)表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價(jià)（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。其它的不再作特別說(shuō)明。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場(chǎng)TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計(jì)車位200個(gè)。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TR國(guó)際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉(cāng)庫(kù)600冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心2000產(chǎn)權(quán)式中泰國(guó)際大酒店2000地下車庫(kù)/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬(wàn)元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬(wàn)元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說(shuō)明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。但是作為一期項(xiàng)目有些問(wèn)