【正文】 名著名烈士，還有參與中華人民共和國國徽設計的中央美術學院一級教授周令釗，有享譽海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學副校長的著名數(shù)學家李達，有發(fā)明無線電話接收機、被美國報紙稱譽“此項創(chuàng)作實已于無線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國密支根大學生物教授劉杰垣，有菲律賓國立大學研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國紐約州立大學教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺的知名人士，如臺灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺灣大學教授徐少英（女），臺灣海洋學院院長、雷達博士李昌來，國民黨中央社總編輯方國希等。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當一部分企業(yè)家準備回鄉(xiāng)發(fā)展，構成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。這兒的自然環(huán)境保護得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。 本項目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。以前局限于短途運輸?shù)谋镜剡\輸業(yè)因為京珠高速公路的建成而把運輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個機場可供選擇。區(qū)內(nèi)有300噸級汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長江，可直達長沙港、岳陽港、武漢港。再稍遠處有省市重點學校，如長沙、岳陽、平江等城市的教育機構。待項目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時，還會有更多的金融服務機構進駐。（七）生活服務 目前伍市人的生活配套服務基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會正計劃建一個統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。 因而，除了項目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒有對項目不利的干擾因素。 湖南由“長株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟圈）的“融珠”概念，無不是機會和發(fā)展的提升，而且每一次都實現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。200200%、%%，%、%%。 （三）平江縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬元，%。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構構成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。 1—6月，%，比全國高出11個百分點，居全國和7位。 從市州分布結構看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。（六）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長，是歷史上的最高峰。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，大大超過住宅銷售增幅；，%，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動，外省、外市的中商百貨、百盛集團、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，%。另外，還提高了存款準備金率，由7%%，全國金融機構將一次性減少可用資金1100億元左右。主要是按照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、項目審批等方面的法規(guī)、政策，重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，并嚴格控制新開工項目。今年計劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。%。水電燃料價格調整也使居民支出增加。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。如開發(fā)企業(yè)資質年審由原來的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權登記權證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場還相當不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。 據(jù)調查統(tǒng)計，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，%。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。當初銷售時的商鋪均價為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢還相當不錯。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當官者和經(jīng)商發(fā)達者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。（二）商品住宅客戶購買行為分析 就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。距長沙市63公里，黃花國際機場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達430多個品種。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。（五）政策優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢，可享受以下政策的優(yōu)惠：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)結構調整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。各級財政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項資金，較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。DIV align=right——中央1號文件《關于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》國家物流政策 國家領導人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟增長點，國家“十五”計劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務業(yè)之一。鼓勵發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營，鼓勵有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡延伸到城市社區(qū)。小城鎮(zhèn)建設的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟。第二條 國內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，除國家明令禁止和須經(jīng)有關部門特批的行業(yè)、項目外，其余一律實行自行選擇，自主經(jīng)營，享受本優(yōu)惠政策?？h外經(jīng)商戶在經(jīng)營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返，后3年地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營戶進入大市場經(jīng)營，地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。第七條 水、電、電視、電話安裝實行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其它費用。市場管理委員會應予及時處理。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長羅碧升親臨市場考察指導工作，積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實可行性。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會將會帶來巨大的收益。美國《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，美國一年舉辦的200多個商業(yè)會展所帶來的經(jīng)濟效益超過38億美元。國務院調整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”，對刺激全民的旅游需求、拉動內(nèi)需、促進消費的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國居民消費的集中時段，假日經(jīng)濟已初具規(guī)模。 中泰國際農(nóng)莊度假村以泰國及世界主要國家的民俗民居為載體，突出簡單、樸素、潔凈的格調，對農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進行改造和包裝，設置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂，體驗農(nóng)家風情。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。 （四）物流、運輸、交通成本較高。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟能量集聚亟需擴大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實現(xiàn)互補雙贏。”本項目同樣如此。當三年后湖南到廣東的時速達250公里的客運專線開通后，廣東到長沙只需要3個多小時。 近來，省政府發(fā)布的《湘江長沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟帶開發(fā)建設總體規(guī)劃》，這對于促進地處多重輻射、黃金經(jīng)濟地帶的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟的舞臺、成為可以燎原的地域經(jīng)濟亮點，無疑是一個利好消息。此外，這些度假村的建設和運行除了帶動當?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經(jīng)濟效益。（三）在我國云南、廣西已有類似項目，在我省長沙、常有關類似項目也在陸續(xù)推出，這對本項目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。TD width=119后來慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場所搶占地位。正式營運年交易額可達15億元。TD width=1212004年2月開始興建。具有市場生存和發(fā)展空間，而且可以達到“特色經(jīng)營、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。一期項目招商內(nèi)容：計劃征地500畝，作為項目經(jīng)營場所用地，投資總額為20215萬元。西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場，于2002年12月中旬建成并投入試營運。試營業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達3000噸左右，預期正式營運年交易額可達15億元。海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。該項目由政府策劃、市場運作、紅星實業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號重點工程，長沙市的一項標志性工程。據(jù)悉，已有200個珍珠專業(yè)戶、100個茶葉專業(yè)戶、150個干貨經(jīng)銷商、150個水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預訂了專柜。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場。就全國而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場和物流中心可謂風起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場。（二）區(qū)域定位 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。 （五）建筑風格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風情，從而實現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風格。/TRTD width=672TD width=192項目規(guī)劃設計TD width=9610TD width=276開發(fā)商及項目定位決定。/TRTD width=676TD width=192建筑形態(tài)價值TD width=966TD width=276開發(fā)商及策劃者決定。/TRTD width=6711TD width=192各項目稅費比較價值TD width=962TD width=276政府與開發(fā)商決定。/TRTD width=6715TD width=192項目品牌價值TD width=965TD width=276開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。B、項目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項目，故而項目周邊環(huán)境與項目的差異主要由項目本身決定，由本項目與周邊環(huán)境關系的程度而決定影響的大小。C、建筑空間布局和環(huán)藝設計 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項目作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設計更是如此，從而可以提升項目形象和強化項目價值。四、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A、經(jīng)濟因素上表已經(jīng)列出，不再重復。C、運用以上兩種方法綜合分析確定均價： 銷售均價明細表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。其它的不再作特別說明。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計車位200個。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價）/TR國際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉庫600冷凍倉儲中心2000產(chǎn)權式中泰國際大酒店2000地下車庫/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。但是作為一期項目有些問