【正文】 5億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。該項(xiàng)目積極向省計(jì)委和國(guó)家計(jì)委申報(bào)，爭(zhēng)取獲得優(yōu)惠扶持政策。第八條 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會(huì)統(tǒng)一管理，堅(jiān)持杜絕多頭管理、多頭收費(fèi)，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費(fèi)外，其它各種收費(fèi)不得入場(chǎng)。第三條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營(yíng)者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公窗口辦理有關(guān)證照。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。 國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵(lì)第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。 ……農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗(yàn)等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶的形成。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個(gè)品種，年總產(chǎn)量44萬(wàn)噸，已列入國(guó)家商品糧基地建設(shè)縣。（三）長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城 長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)帶和岳陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和岳陽(yáng)市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸納能力、輻射能力和市場(chǎng)潛力，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”、長(zhǎng)江生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)。 就我們對(duì)本項(xiàng)目原來(lái)購(gòu)買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來(lái)購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶具有以下特點(diǎn)：一是來(lái)源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來(lái)自岳陽(yáng)市的。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價(jià)值將會(huì)不斷抬升，估計(jì)三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。因而，市場(chǎng)還需要時(shí)機(jī)和創(chuàng)造。（三）短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬(wàn)元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。2003年，%。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開(kāi)工建設(shè)。 1998年以來(lái)，為擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家一直實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來(lái)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬(wàn)平方米。 岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居全省中游。就發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長(zhǎng)。BR clear=all第三章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 今年以來(lái)，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長(zhǎng)，%。（五）郵政服務(wù) 平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來(lái)本項(xiàng)目可會(huì)有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽(yáng)（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機(jī)場(chǎng) （27公里） （59公里）長(zhǎng)沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一）購(gòu)物場(chǎng)所 近距離只有集鎮(zhèn)的購(gòu)物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。 鐵路：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長(zhǎng)沙火車站63KM、岳陽(yáng)火車站66KM、汩羅火車貨運(yùn)站10KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)二站。（四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒(méi)有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩(shī)、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。 項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒(méi)有什幺建筑物。 因而，開(kāi)發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開(kāi)發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，長(zhǎng)沙通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國(guó)際大廈（29250mSUP2/SUP）、國(guó)際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉(cāng)儲(chǔ)中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場(chǎng)（4000mSUP2/SUP）。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。 北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽(yáng)。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開(kāi)發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒(méi)有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門(mén)面和車庫(kù)、雜屋，二三層為主人居家自用。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。 人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國(guó)時(shí)期的軍政要員， 54位共和國(guó)的將軍，60多位共和國(guó)的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國(guó)哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無(wú)線電話接收機(jī)、被美國(guó)報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無(wú)線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國(guó)密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國(guó)立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國(guó)紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來(lái)，國(guó)民黨中央社總編輯方國(guó)希等。這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來(lái)的300公里提高到了800公里。區(qū)內(nèi)有300噸級(jí)汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽(yáng)港、武漢港。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開(kāi)發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。200200%、%%，%、%%。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。 從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，大大超過(guò)住宅銷售增幅；，%，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動(dòng)，外省、外市的中商百貨、百盛集團(tuán)、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來(lái)岳投資興業(yè)。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%%，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。如開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來(lái)的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來(lái)的一周縮短為三天。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相當(dāng)不成熟，基本上沒(méi)有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價(jià)大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價(jià)為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購(gòu)了房屋，而在本地則自建別墅。距長(zhǎng)沙市63公里，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，岳陽(yáng)市66公里，距平江縣城38公里。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個(gè)品種。（五）政策優(yōu)勢(shì) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢(shì)，可享受以下政策的優(yōu)惠：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。DIV align=right——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》國(guó)家物流政策 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開(kāi)辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。第二條 國(guó)內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，除國(guó)家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門(mén)特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營(yíng)，享受本優(yōu)惠政策。第七條 水、電、電視、電話安裝實(shí)行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開(kāi)戶、入戶，不加收其它費(fèi)用。湖南省委書(shū)記楊正午、岳陽(yáng)市市長(zhǎng)羅碧升親臨市場(chǎng)考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開(kāi)展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。美國(guó)《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)一年舉辦的200多個(gè)商業(yè)會(huì)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益超過(guò)38億美元。 中泰國(guó)際農(nóng)莊度假村以泰國(guó)及世界主要國(guó)家的民俗民居為載體，突出簡(jiǎn)單、樸素、潔凈的格調(diào)，對(duì)農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂(lè)，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。 （四）物流、運(yùn)輸、交通成本較高?！北卷?xiàng)目同樣如此。 近來(lái)，省政府發(fā)布的《湘江長(zhǎng)沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，這對(duì)于促進(jìn)地處多重輻射、黃金經(jīng)濟(jì)地帶的中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)、成為可以燎原的地域經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，無(wú)疑是一個(gè)利好消息。（三）在我國(guó)云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長(zhǎng)沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷售帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。具有市場(chǎng)生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營(yíng)、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)，于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開(kāi)始興建。據(jù)悉，已有200個(gè)珍珠專業(yè)戶、100個(gè)茶葉專業(yè)戶、150個(gè)干貨經(jīng)銷商、150個(gè)水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。就全國(guó)而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無(wú)現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。 （五）建筑風(fēng)格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。/TRTD width=676TD width=192建筑形態(tài)價(jià)值TD width=966TD width=276開(kāi)發(fā)商及策劃者決定。/TRTD width=6715TD width=192項(xiàng)目品牌價(jià)值TD width=965TD width=276開(kāi)發(fā)商及經(jīng)營(yíng)者共同決定。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國(guó)際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。C、運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)： 銷售均價(jià)明細(xì)表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價(jià)（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場(chǎng)TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計(jì)車位200個(gè)。但是作為一期項(xiàng)目有些問(wèn)