【正文】 ，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長(zhǎng)率15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng)19%，5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。 （三）平江縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬(wàn)元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬(wàn)元，%。 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，今年上半年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)12%，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬(wàn)元，%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬(wàn)元，%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬(wàn)元，%。一、二、::。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。就發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。 2003年一、二、∶∶∶∶。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。 1—6月，%，比全國(guó)高出11個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)和7位。，%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。 1—，%，其中除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價(jià)格均高于去年平均水平。我省銷售價(jià)格居全國(guó)23位。 從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。 岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居全省中游。，絕對(duì)數(shù)居全省第6位，次于長(zhǎng)沙、株州、郴州、常德、湘潭；%，居全省第8位。 岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬(wàn)元的39家，1000—2000萬(wàn)元的22家，3000—5000萬(wàn)元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開(kāi)發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開(kāi)發(fā)投資，%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，，，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，是歷史上的最高峰。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，%，%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，%%，上升21個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售比重逐年下降，%，%；可見(jiàn)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步在跟蹤市場(chǎng)需求進(jìn)行邊調(diào)整邊發(fā)展。商品房銷售越來(lái)越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，，大大超過(guò)住宅銷售增幅；，%，，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動(dòng)，外省、外市的中商百貨、百盛集團(tuán)、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來(lái)岳投資興業(yè)。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬(wàn)平方米。（七）近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明，2004年1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32%。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，%。 從土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6408萬(wàn)平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應(yīng)看，信貸和國(guó)債資金對(duì)投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%%，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。 1998年以來(lái)，為擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家一直實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來(lái)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。由于政策的調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。 今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)格用地管理、信貸投放和項(xiàng)目審批，加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)、過(guò)熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目上馬。主要是按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、銀行信貸、項(xiàng)目審批等方面的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對(duì)國(guó)家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目。這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項(xiàng)目審批等嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施，影響后期新項(xiàng)目開(kāi)工，這對(duì)原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。 但是，短期影響相對(duì)較小，長(zhǎng)期影響較大。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會(huì)導(dǎo)致部分新增項(xiàng)目無(wú)法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無(wú)法簽約，影響新開(kāi)工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開(kāi)工建設(shè)。 （九）社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù)、主要消費(fèi)支出增幅 關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計(jì)如下： 據(jù)湖南省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，，％,％，居民家庭八大類消費(fèi)性支出呈現(xiàn)七增一減。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。%。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，，%。其中：，%。但是，近年來(lái)城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。2003年，%。STRONG而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平/STRONG二、岳陽(yáng)與平江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)（一）當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重 平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級(jí)階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。 平江城鎮(zhèn)居民原來(lái)自建房屋的比例為大部分，隨著市場(chǎng)化程度和國(guó)家對(duì)自建房及集資建房的嚴(yán)格控制，近年基本上沒(méi)有在城市內(nèi)自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購(gòu)商品房。 岳陽(yáng)的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購(gòu)買(mǎi)商品房。（二）當(dāng)?shù)卣畬?duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原來(lái)的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原來(lái)按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費(fèi)由原來(lái)的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原來(lái)的按預(yù)售價(jià)值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。如開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來(lái)的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來(lái)的一周縮短為三天。（三）短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬(wàn)元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。，；遠(yuǎn)期（2006年—2015年）。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬(wàn)。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長(zhǎng)青等6條街道；還有日供萬(wàn)噸自來(lái)水廠、11萬(wàn)伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國(guó)土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書(shū)館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)（建）房；新架了3座電信信號(hào)塔。 2002年2月，設(shè)立為伍市省級(jí)工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開(kāi)發(fā)用地3平方公里。，增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。三、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 就岳陽(yáng)而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場(chǎng)則另有一番風(fēng)景，盡管新開(kāi)發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也比老城區(qū)高，但整體市場(chǎng)并不大，所購(gòu)買(mǎi)商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說(shuō)市場(chǎng)總體是供求平衡，沒(méi)有大起大波。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相當(dāng)不成熟，基本上沒(méi)有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場(chǎng)還需要時(shí)機(jī)和創(chuàng)造。不過(guò)作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門(mén)面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿?，?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項(xiàng)目一期尚在建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒(méi)有如期交付及經(jīng)營(yíng)，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒(méi)有交錢(qián)并改變了購(gòu)房打算。四、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)板塊的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)，基本上沒(méi)有發(fā)展成象岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙那幺成熟和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)縣城的房地產(chǎn)就是兩個(gè)板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價(jià)格也高出100元/平方米左右。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬(wàn)元，2002年為13521萬(wàn)元，%。全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米。五、當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價(jià)格均價(jià)為500—600元/平方米，上漲幅度不大。估計(jì)一二年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價(jià)大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價(jià)為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價(jià)值將會(huì)不斷抬升，估計(jì)三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。 在伍市鎮(zhèn)居民認(rèn)可的住宅價(jià)格，估計(jì)為400元/ mSUP2/SUP左右，因?yàn)閾?jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為250350元/ mSUP2/SUP。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/ mSUP2/SUP。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢(shì)還相當(dāng)不錯(cuò)。可見(jiàn)人們是認(rèn)可這個(gè)價(jià)值的，但可惜市場(chǎng)沒(méi)有馬上經(jīng)營(yíng)起來(lái)。 我們分析，如果一旦氣勢(shì)做足，讓投資和經(jīng)營(yíng)者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項(xiàng)目的價(jià)值還將會(huì)提高；而且也只能這樣，才會(huì)讓當(dāng)初已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了本項(xiàng)目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購(gòu)買(mǎi)或影響周圍的人群購(gòu)買(mǎi)。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽(yáng)和平江，所開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品住宅，幾乎全部是本地人在購(gòu)買(mǎi)，他們長(zhǎng)期居住在本地，購(gòu)房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購(gòu)了房屋，而在本地則自建別墅。 就我們對(duì)本項(xiàng)目原來(lái)購(gòu)買(mǎi)客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶具有以下特點(diǎn)：一是來(lái)源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來(lái)自岳陽(yáng)市的。二是投資者比自營(yíng)者更多。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見(jiàn)政策因素的影響力。（二）商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析 就岳陽(yáng)和平江住宅市場(chǎng)來(lái)看，客戶購(gòu)買(mǎi)主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對(duì)主流，很少有購(gòu)買(mǎi)住宅作為投資者。BR clear=all第四章 中泰項(xiàng)目SWOT分析 一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）（一）獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國(guó)家開(kāi)放口岸岳陽(yáng)市（長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）和湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市（長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的過(guò)渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)又是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開(kāi)放帶的交匯點(diǎn)，能夠充分接受長(zhǎng)沙乃至港澳、京華的輻射作用。（二）優(yōu)越的國(guó)內(nèi)交通優(yōu)勢(shì) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過(guò)，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)。距長(zhǎng)沙市63公里，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，岳陽(yáng)市66公里，距平江縣城38公里。（三）長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城 長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)帶和岳陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和岳陽(yáng)市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸納能力、輻射能力和市場(chǎng)潛力，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”、長(zhǎng)江生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的重