【正文】 流中心TD width=80南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)TD width=119是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺(tái)TD width=108規(guī)劃用地3000多畝TD width=121尚未投入運(yùn)營TD width=119規(guī)劃用地3000多畝/TRTD width=100南寧五里亭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)TD width=80南寧市五里亭TD width=119原為西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)TD width=108年銷售額達(dá)到10幾億元。四、威脅點(diǎn)（T）（一）近期，中國人民銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻進(jìn)一步提高，并將房地產(chǎn)開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。（四）商務(wù)會(huì)議上山下鄉(xiāng)，度假村人財(cái)兩旺 這些年來，各種各樣的組織都把商務(wù)和會(huì)議等活動(dòng)轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個(gè)新的“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了度假村的繁榮。此外計(jì)劃還修建一條到湛江的客貨運(yùn)鐵路，經(jīng)過湘西北、湘西南，然后進(jìn)入廣東。 （二）全國鐵路第五次提速，對(duì)加速中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動(dòng)作用。這對(duì)中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來前所未有的機(jī)遇。京珠高速的帶動(dòng)作用明顯，但收費(fèi)較高,從平江到長沙和岳陽的小車過路費(fèi)均為30元,大車的過路費(fèi)更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來往于長沙和岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢(shì)，現(xiàn)有市場(chǎng)過分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計(jì)太多，道路與內(nèi)部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多信道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產(chǎn)品的大進(jìn)大出；店面結(jié)構(gòu)單一，不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營要求；市場(chǎng)內(nèi)沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場(chǎng)。充分利用庭院空間以及周圍的魚塘、樹林、果園、菜地等農(nóng)家資源，增設(shè)耕地種菜、現(xiàn)場(chǎng)采摘、任意“點(diǎn)宰”、自選自做等服務(wù)項(xiàng)目，讓游客吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、當(dāng)農(nóng)家人、享農(nóng)家樂。 以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂”持續(xù)升溫，據(jù)省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂全部客滿。法國博覽會(huì)和專業(yè)展覽會(huì)每年的營業(yè)額可達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。 會(huì)展是一個(gè)航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，國際上有1:9的說法，即辦會(huì)展的場(chǎng)館收入如果是1的話，那幺相關(guān)的社會(huì)收入就是它的9倍。該項(xiàng)目積極向省計(jì)委和國家計(jì)委申報(bào)，爭取獲得優(yōu)惠扶持政策。第九條 平伍在市場(chǎng)設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負(fù)責(zé)市場(chǎng)治安管理，并按社會(huì)治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防，實(shí)行24小時(shí)值勤巡邏，以確保經(jīng)營者的生命財(cái)產(chǎn)安全，保證市場(chǎng)的正常經(jīng)營秩序。第八條 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會(huì)統(tǒng)一管理，堅(jiān)持杜絕多頭管理、多頭收費(fèi)，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費(fèi)外，其它各種收費(fèi)不得入場(chǎng)。第五條 凡進(jìn)入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。第三條 凡進(jìn)入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公窗口辦理有關(guān)證照。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟(jì)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、移民搬遷結(jié)合起來，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場(chǎng)擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的能力。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。積極推進(jìn)有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。 國家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵(lì)第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。對(duì)符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財(cái)政貼息。 ……農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗(yàn)等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶的形成。年出欄生豬100萬頭，是湖南八大重點(diǎn)基地縣之一。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個(gè)品種，年總產(chǎn)量44萬噸，已列入國家商品糧基地建設(shè)縣。全縣有中草藥1181種，能正式入藥的有309種。（三）長株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城 長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟(jì)圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸納能力、輻射能力和市場(chǎng)潛力，是長株潭經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”、長江生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)。BR clear=all第四章 中泰項(xiàng)目SWOT分析 一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）（一）獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì) 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經(jīng)濟(jì)帶）和湖南省省會(huì)長沙市（長株潭經(jīng)濟(jì)圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)又是長江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開放帶的交匯點(diǎn)，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。 就我們對(duì)本項(xiàng)目原來購買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來購買本項(xiàng)目的客戶具有以下特點(diǎn)：一是來源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的?？梢娙藗兪钦J(rèn)可這個(gè)價(jià)值的，但可惜市場(chǎng)沒有馬上經(jīng)營起來。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價(jià)值將會(huì)不斷抬升，估計(jì)三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米。因而，市場(chǎng)還需要時(shí)機(jī)和創(chuàng)造。 2002年2月，設(shè)立為伍市省級(jí)工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。（三）短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。 岳陽的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。2003年，%。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，%。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開工建設(shè)。這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項(xiàng)目審批等嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施，影響后期新項(xiàng)目開工，這對(duì)原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。 1998年以來，為擴(kuò)大內(nèi)需，國家一直實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬平方米。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。就發(fā)展趨勢(shì)來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元，%。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長。 當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。BR clear=all第三章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值 今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長，%。本項(xiàng)目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項(xiàng)目及周邊形成一個(gè)大社區(qū)。（五）郵政服務(wù) 平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來本項(xiàng)目可會(huì)有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機(jī)場(chǎng) （27公里） （59公里）長沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一）購物場(chǎng)所 近距離只有集鎮(zhèn)的購物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。 海運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙港70KM，長沙港通江達(dá)海，具有長江、湘江“黃金水道”干支直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國際接軌的“橋梁”。 鐵路：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運(yùn)站10KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長沙、岳陽二站。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。（四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。 特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。 項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什幺建筑物。市場(chǎng)以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。 因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。經(jīng)過調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為： 土地開發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設(shè)。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，距長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)59公里，長沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。公司始終堅(jiān)持“誠信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，公司現(xiàn)正向以國際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國際大廈（29250mSUP2/SUP）、國際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉儲(chǔ)中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場(chǎng)（4000mSUP2/SUP）。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案I中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。市場(chǎng)以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。二、開發(fā)企業(yè)簡介 擔(dān)綱“中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。 北通咸（寧）武（漢），南抵長沙，東連九江，西接岳陽。（二）土地面積及紅線圖 由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。（四）建設(shè)現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫、雜屋，二三層為主人居家自用。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約8公里。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。 人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國時(shí)期的軍政要員， 54位共和國的將軍，60多位共和國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余