【正文】 預(yù)售價(jià)值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。三、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 就岳陽(yáng)而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場(chǎng)則另有一番風(fēng)景，盡管新開(kāi)發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也比老城區(qū)高，但整體市場(chǎng)并不大，所購(gòu)買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說(shuō)市場(chǎng)總體是供求平衡，沒(méi)有大起大波。估計(jì)一二年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽(yáng)和平江，所開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品住宅，幾乎全部是本地人在購(gòu)買，他們長(zhǎng)期居住在本地，購(gòu)房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過(guò)，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)。具有極大的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。不管哪種所有制和經(jīng)營(yíng)形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動(dòng)農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，給農(nóng)民帶來(lái)實(shí)惠，都要在財(cái)政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、興辦倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和加工企業(yè)、購(gòu)置農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷設(shè)備，財(cái)政可適當(dāng)給予貼息。DIV align=right——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》當(dāng)?shù)卣块T(mén)制定的優(yōu)惠政策中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條 為了鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商來(lái)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，特制定本優(yōu)惠政策。第六條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門(mén)按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。該項(xiàng)目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽(yáng)市和湖南省各級(jí)政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。瑞士的日內(nèi)瓦、德國(guó)的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國(guó)的芝加哥、法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來(lái)了巨額利潤(rùn)和城市繁榮。 “五一”期間，居民度假休閑消費(fèi)比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長(zhǎng)線的度假線路也受到普遍歡迎。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費(fèi)，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色?！薄昂鲜?huì)長(zhǎng)沙位于‘泛珠三角’中兩個(gè)中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對(duì)整個(gè)‘泛珠三角’的融合起著至關(guān)重要的作用。（三）“長(zhǎng)沙生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶”帶來(lái)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇。（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，對(duì)后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的困難。TD width=121于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。/TR/TBODY/TABLE六、結(jié)論 通過(guò)對(duì)全國(guó)類似項(xiàng)目的調(diào)查和比較，以及本項(xiàng)目特點(diǎn)分析，我們以為在中國(guó)的中部地區(qū)開(kāi)發(fā)這樣一個(gè)以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容，確定“中泰國(guó)際”大主題，是非常有個(gè)性的“農(nóng)博市場(chǎng)”項(xiàng)目。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬(wàn)平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，預(yù)計(jì)投資3700萬(wàn)元，可提供500個(gè)車位，預(yù)計(jì)投資375萬(wàn)元。據(jù)悉，該項(xiàng)目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。（二）綜合評(píng)判 在區(qū)域內(nèi)，目前還沒(méi)有可以類比的項(xiàng)目，岳陽(yáng)市內(nèi)沒(méi)有，湖南省內(nèi)也少有。包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。/TRTD width=675TD width=192土地價(jià)值TD width=964TD width=276政府決定。/TRTD width=6714TD width=192項(xiàng)目升值潛力價(jià)值TD width=966TD width=276定位及管理、經(jīng)營(yíng)者決定。B、單體戶型設(shè)計(jì) 單體主要體現(xiàn)在國(guó)際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計(jì)既要有區(qū)域特色，又要邁向國(guó)際化，使購(gòu)買和使用者感到尊貴和超值。B、確保合理利潤(rùn)率，增加有效需求價(jià)格 為了確保合理而較大的利潤(rùn)率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國(guó)際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價(jià)值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價(jià)值。二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=56序號(hào)TD width=196項(xiàng)目名稱TD width=104技術(shù)指標(biāo)TD width=225備注/TRTD width=561TD vAlign=top width=196總規(guī)劃面積TD width=104311畝TD vAlign=top width=225TD width=562TD vAlign=top width=196一期規(guī)劃面積TD width=10485畝TD vAlign=top width=225尚有35畝推平未建設(shè)/TRTD width=563TD vAlign=top width=196二期規(guī)劃面積TD width=104226畝TD vAlign=top width=225其中40畝還有待列入/TRTD width=564TD vAlign=top width=196二期總建筑面積TD width=104150250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=565TD vAlign=top width=196總?cè)莘e率TD width=104/TD vAlign=top width=225TD width=566TD vAlign=top width=196總綠化率TD width=104 TD vAlign=top width=225建議35%以上/TRTD width=567TD vAlign=top width=196農(nóng)產(chǎn)品交易中心35000mSUP2/SUP8物流及加工中心TD width=10412000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=569TD vAlign=top width=196中泰國(guó)際大廈TD width=10429250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225其中：地下層2250 mSUP2/SUP，計(jì)劃車位100個(gè)/TRTD width=5610TD vAlign=top width=196國(guó)際農(nóng)莊度假村TD width=10460000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225200—300棟別墅/TRTD width=5611TD vAlign=top width=196倉(cāng)儲(chǔ)中心TD width=10410000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225普通倉(cāng)庫(kù)5000 mSUP2/SUP；冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心5000 mSUP2/SUP。項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功 這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目本身并不會(huì)構(gòu)成危險(xiǎn)，只是一個(gè)銷售周期問(wèn)題。/TR/TBODY/TABLE（二）項(xiàng)目二期成本模擬投資總額：=+510萬(wàn)元（冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心建筑成本增加300元/mSUP2/SUP即150萬(wàn)元；產(chǎn)權(quán)式中泰國(guó)際大酒店裝修成本增加400元/mSUP2/SUP即360萬(wàn)元，共計(jì)510萬(wàn)元）。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TRTD width=231國(guó)際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類型/TRTD width=231展銷中心TD width=1261000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售/TRTD width=231寫(xiě)字樓TD width=1261000TD width=231普通倉(cāng)庫(kù)TD width=126600TD width=231冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心TD width=1262000TD width=231中泰國(guó)際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車庫(kù)TD width=126/TBODY/TABLE中泰項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬單位成本核算定價(jià)（通過(guò)成本計(jì)算定價(jià)） 參考國(guó)內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽(yáng)平東的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，我們測(cè)算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進(jìn)一步細(xì)化框算出不同的價(jià)格。D、市場(chǎng)配套、市場(chǎng)管理和物業(yè)管理 這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒(méi)有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，則項(xiàng)目根本無(wú)法正常營(yíng)業(yè)和發(fā)展，因而在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項(xiàng)目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。/TR/TBODY/TABLE類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見(jiàn)上表）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過(guò)早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無(wú)按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。/TRTD width=677TD width=192項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值TD width=968TD width=276開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。BR clear=all第六章 中泰項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 一、商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）選擇可類比項(xiàng)目 平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目24公里遠(yuǎn)的盤(pán)石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。也就是說(shuō)，類似市場(chǎng)項(xiàng)目還有較大的發(fā)展空間?？傆?jì)已經(jīng)招來(lái)了鄰近4省2000多個(gè)客商和企業(yè)。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車間，具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，主要引用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲(chǔ)藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。 ，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚。BR clear=all第五章 中泰項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或相關(guān)項(xiàng)目調(diào)研（一）類比類似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料（含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售）廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心 廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會(huì)”而興建的重點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)模宏大，起點(diǎn)高，是廣西農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際物流中心、國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺(tái)。TD width=119它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源；一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。 五、全國(guó)同類市場(chǎng)（交易中心）比較全國(guó)同類市場(chǎng)（交易中心）比較表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=100% border=1TBODYTD width=100名 稱TD width=80區(qū)域位置TD width=119定位TD width=108規(guī)模TD width=121運(yùn)營(yíng)狀況TD width=119備 注/TRTD width=100廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心TD width=80南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)TD width=119是廣西農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際物流中心、國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺(tái)TD width=108規(guī)劃用地3000多畝TD width=121尚未投入運(yùn)營(yíng)TD width=119規(guī)劃用地3000多畝/TRTD width=100南寧五里亭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)TD width=80南寧市五里亭TD width=119原為西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)TD width=108年銷售額達(dá)到10幾億元。（四）商務(wù)會(huì)議上山下鄉(xiāng)，度假村人財(cái)兩旺 這些年來(lái)，各種各樣的組織都把商務(wù)和會(huì)議等活動(dòng)轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個(gè)新的“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了度假村的繁榮。 （二）全國(guó)鐵路第五次提速，對(duì)加速中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動(dòng)作用。京珠高速的帶動(dòng)作用明顯，但收費(fèi)較高,從平江到長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的小車過(guò)路費(fèi)均為30元,大車的過(guò)路費(fèi)更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來(lái)往于長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的車輛均繞道與京珠平行的107國(guó)道。充分利用庭院空間以及周圍的魚(yú)塘、樹(shù)林、果園、菜地等農(nóng)家資源，增設(shè)耕地種菜、現(xiàn)場(chǎng)采摘、任意“點(diǎn)宰”、自選自做等服務(wù)項(xiàng)目，讓游客吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、當(dāng)農(nóng)家人、享農(nóng)家樂(lè)。法國(guó)博覽會(huì)和專業(yè)展覽會(huì)每年的營(yíng)業(yè)額可達(dá)8