【正文】 （1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價）/TR國際農莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉庫600冷凍倉儲中心2000產權式中泰國際大酒店2000地下車庫/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬元農產品交易中心：4200萬元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。其它的不再作特別說明。四、價值實現(xiàn)的經濟因素A、經濟因素上表已經列出，不再重復。B、項目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質的差異由于在三五公里內，缺乏可比較的項目，故而項目周邊環(huán)境與項目的差異主要由項目本身決定，由本項目與周邊環(huán)境關系的程度而決定影響的大小。/TRTD width=6711TD width=192各項目稅費比較價值TD width=962TD width=276政府與開發(fā)商決定。/TRTD width=672TD width=192項目規(guī)劃設計TD width=9610TD width=276開發(fā)商及項目定位決定。（二）區(qū)域定位 中泰國際農產品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農副產品博覽交易中心。主要為水果、水產、蔬菜三大功能批發(fā)市場。該項目由政府策劃、市場運作、紅星實業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農業(yè)產業(yè)化一號重點工程，長沙市的一項標志性工程。試營業(yè)這幾天，日均農產品交易量達3000噸左右，預期正式營運年交易額可達15億元。一期項目招商內容：計劃征地500畝，作為項目經營場所用地，投資總額為20215萬元。TD width=1212004年2月開始興建。TD width=119后來慢慢被昆明三寶小屯農產品批發(fā)交易市場所搶占地位。此外，這些度假村的建設和運行除了帶動當?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經濟效益。當三年后湖南到廣東的時速達250公里的客運專線開通后，廣東到長沙只需要3個多小時。湖南納入“泛珠江三角洲經濟圈”，體現(xiàn)了珠三角經濟能量集聚亟需擴大釋放腹地的內在要求，將促進“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實現(xiàn)互補雙贏。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。國務院調整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”，對刺激全民的旅游需求、拉動內需、促進消費的作用十分明顯；包括雙休日在內的每年110多天的節(jié)假日，已經成為我國居民消費的集中時段，假日經濟已初具規(guī)模。其以農產品為主的博覽會將會帶來巨大的收益。市場管理委員會應予及時處理?？h外經商戶在經營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返，后3年地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內老經營戶進入大市場經營，地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。小城鎮(zhèn)建設的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經濟。鼓勵發(fā)展各類農產品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農業(yè)經紀人。各級財政要安排支持農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的專項資金，較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。（二）商品住宅客戶購買行為分析 就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。當初銷售時的商鋪均價為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢還相當不錯。 據調查統(tǒng)計，平江縣房地產業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，%。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。%。主要是按照國家產業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、項目審批等方面的法規(guī)、政策，重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，并嚴格控制新開工項目。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，%。（六）房地產開發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽市房地產投資大幅增長，是歷史上的最高峰。 1—6月，%，比全國高出11個百分點，居全國和7位。 （三）平江縣國內生產總值 2003年平江縣全年完成國內生產總值（GDP）399039萬元，%。 湖南由“長株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經濟圈）的“融珠”概念，無不是機會和發(fā)展的提升，而且每一次都實現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。（七）生活服務 目前伍市人的生活配套服務基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據悉鎮(zhèn)居委會正計劃建一個統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。再稍遠處有省市重點學校，如長沙、岳陽、平江等城市的教育機構。岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農產品博覽交易中心70公里的半徑范圍內，將有兩個機場可供選擇。 本項目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當一部分企業(yè)家準備回鄉(xiāng)發(fā)展，構成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。項目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約8公里。（四）建設現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經商客戶870戶，有住宅698套。（二）土地面積及紅線圖 由于項目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。二、開發(fā)企業(yè)簡介 擔綱“中泰國際農產品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農產品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達5000萬美金的深圳秦馳集團下屬的子公司。中泰國際農產品博覽交易中心開發(fā)策劃方案作者：李柏I中泰國際農產品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農產品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農產品物流、信息流的集散地；是農產品國際性交易的商貿區(qū)；是中國農產品走向世界的窗口；是世界農產品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農家生活的度假休閑區(qū)。公司始終堅持“誠信務實、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經營，開拓創(chuàng)新”的經營理念，公司現(xiàn)正向以國際農產品交易為龍頭，輔以科、工、貿、農、服務業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進。經過調查了解，土地面積和紅線等相關情況為： 土地開發(fā)方面，原計劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設。市場以經營農副土特產為主，兼營黃金、美食、娛樂。 特別注意的是，距離本項目不到一公里遠的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點園區(qū)，為省級工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢良好。紀念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質構造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內工程地質更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災害，可不作工程設防。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢，構成了本項目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網。 海運：中泰國際農產品博覽交易中心距長沙港70KM，長沙港通江達海，具有長江、湘江“黃金水道”干支直達的運輸優(yōu)勢，是與國際接軌的“橋梁”。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。本項目一期建成后，應該考慮增加或提供相應的生活服務設施和配套，使本項目及周邊形成一個大社區(qū)。 當前世界經濟形勢對湖南的影響可謂機遇難求。其中，第一產業(yè)增加值124572萬元，%；第二產業(yè)增加值132657萬元，%；第三產業(yè)增加值141810萬元，%。%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應量依然較多。 隨著市場經濟的進一步搞活，房地產開發(fā)自身進入漸進調整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結構發(fā)生明顯變化。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。這一系列政策措施的出臺，對投資者的心理預期壓力較大，尤其是土地、信貸、項目審批等嚴格按照產業(yè)政策實施，影響后期新項目開工，這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，%。 岳陽的城市發(fā)展相當快，而且高樓大廈已經是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。 2002年2月，設立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米。可見人們是認可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經營起來。BR clear=all第四章 中泰項目SWOT分析 一、項目的優(yōu)勢（S）（一）獨特的經濟地理優(yōu)勢 中泰國際農產品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經濟圈）的結合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結合點，同時又是長江經濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。全縣有中草藥1181種，能正式入藥的有309種。年出欄生豬100萬頭，是湖南八大重點基地縣之一。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財政貼息。積極推進有關農民專業(yè)合作組織的立法工作。小城鎮(zhèn)建設要同壯大縣域經濟、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進農業(yè)產業(yè)化經營、移民搬遷結合起來，引導更多的農民進入小城鎮(zhèn)，逐步形成產業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農村人口、帶動農村發(fā)展的能力。第五條 凡進入中泰國際農產品博覽交易中心的固定經營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農轉非”；不符合投靠政策的，可按有關規(guī)定辦理“經轉非”。第九條 平伍在市場設立公安掃執(zhí)勤室，負責市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關規(guī)定，組織經營戶開展治安關防，實行24小時值勤巡邏，以確保經營者的生命財產安全，保證市場的正常經營秩序。 會展是一個航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產業(yè)，國際上有1:9的說法，即辦會展的場館收入如果是1的話，那么相關的社會收入就是它的9倍。 以度假旅游為主題的“農家樂”持續(xù)升溫，據省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農家樂全部客滿。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢，現(xiàn)有市場過分重視臨街門面的收益，臨街門面設計太多，道路與內部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多通道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠；臨街店面稍大約30平方米，內部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產品的大進大出；店面結構單一，不適合綜合性產品的經營要求；市場內沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場。這對中泰國際農產品博覽交易中心帶來前所未有的機遇。此外計劃還修建一條到湛江的客貨運鐵路，經過湘西北、湘西南，然后進入廣東。四、威脅點（T）（一）近期，中國人民銀行對于房地產開發(fā)信貸的門檻進一步提高，并將房地產開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。/TRTD width=100昆明三寶小屯大型農產品批發(fā)交易市場TD width=80昆明三寶小屯TD width=119為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農產品批發(fā)市場。TD width=119今年一期工程計劃投資18億元/TRTD width=100中國（紅星）現(xiàn)代農業(yè)博覽交易中心TD width=80長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處TD width=119打造成一個高起點、高品味、大流通、大商貿，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農業(yè)博覽交易中心。 其中農產品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包括農產品競賣大廳及500間鋪面，預計投資8200萬元。東北亞農產品物流中心 由長春糧食集團與德隆集團共同建設，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，擁有150個門市和庫房，年經營量100萬噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內蒙、新疆及沿海各省。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會展中心、農產品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農業(yè)觀光休閑中心，以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能