【正文】 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　6 檢查驗(yàn)收　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　24第8章 投資估算及資金籌措 估算 依據(jù) 《海南省建筑工程預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)》 （第二版） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版） ；海南省和國家土地管理政策、供電供水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況并參照海南現(xiàn)行市場價(jià)格，采用綜合單價(jià)指標(biāo)法進(jìn)行估算。預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率按工程費(fèi)用的 2%計(jì)??；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率按工程費(fèi)用的 3%計(jì)取。建設(shè)投資中建設(shè)工程投資 萬元，占總投資額的 %；設(shè)備購置費(fèi) 萬元，占總投資額的 %；配送中心購置費(fèi) 萬25元，占總投資額的 %；土地費(fèi)用 萬元，占總投資額的%；工程其他費(fèi)用 萬元，占總投資額的 %；預(yù)備費(fèi) 萬元，占總投資額的 %。具體情況詳見附表 1。1）冷庫在展示交易中心一層建設(shè)冷庫 平方米，單位造價(jià) 6000 元，需 萬元。單位造價(jià) 1400 元，需 萬元。單位造價(jià) 3000 元，需 萬元。其中一層 1500 平方米，單方造價(jià) 1200 元，需 萬元；二層 120 平方米，單方造價(jià) 1200 元，需 萬元。，投資 萬元。檢驗(yàn)監(jiān)測設(shè)備投資 萬元。 土地費(fèi)用土地費(fèi)用合計(jì)為 200 萬元，包括項(xiàng)目建設(shè)期第一年 712 月份土地費(fèi)用。 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率按工程費(fèi)用的2%計(jì)?。粷q價(jià)預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率按工程費(fèi)用的 3%計(jì)取。 建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)期利息為用于支付建設(shè)期首年 712 月土地費(fèi)用 200 萬元的短期借款利息支出。 流動(dòng)資金項(xiàng)目流動(dòng)資金總額為 萬元，鋪底流動(dòng)資金按 30%為 萬元，項(xiàng)目流動(dòng)資金全部由企業(yè)自籌，不計(jì)入總投資。自籌資金中申請商業(yè)銀行長期貸款 1000 萬元，企業(yè)自有自資金 萬元。 資金運(yùn)用按照項(xiàng)目建設(shè)期一年半和項(xiàng)目進(jìn)度情況來安排資金運(yùn)用計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)第一年使用總投資 %，約為 萬元，第二年使用總投資 %，約為 萬元。29第9章 土地、環(huán)保和節(jié)能 土地項(xiàng)目建設(shè)占地規(guī)模 畝，屬于北京新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場中心。 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)地位于北京新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場中心的瓜果菜區(qū)，周圍均為瓜果菜批發(fā)攤點(diǎn)，各種廢物處理設(shè)施完善，環(huán)境現(xiàn)狀良好。 安全生產(chǎn) 現(xiàn)狀與不安全因素分析該項(xiàng)目不安全因素主要有建設(shè)過程機(jī)械設(shè)備操作不當(dāng)以及其他意外事件的發(fā)生，造成人身傷亡事故。2）加強(qiáng)崗前培訓(xùn)，避免因操作失誤，產(chǎn)生不安全因素。4）加強(qiáng)安全管理，制定詳細(xì)的安全制度，并抓好落實(shí)。6）更新和完善安全保障設(shè)施、設(shè)備和防護(hù)器具，避免由于設(shè)備原因造成事故。2）積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新設(shè)備、新技術(shù)。（二）節(jié)能依據(jù)項(xiàng)目應(yīng)遵循的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范如下：1） 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 ；312）節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資【2022】2505 號(hào)） ；3） 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》 ；4） 《國家發(fā)展改革委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》 ；5）國務(wù)院關(guān)于發(fā)布促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定的通知（國發(fā)【2022】40 號(hào)） 》 ；6） 《國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)（國家發(fā)改委 2022 第 65 號(hào)） 》 。對于新建建筑，根據(jù)結(jié)構(gòu)和使用要求，盡量使用自然光，保證通風(fēng)，減少燈具及空調(diào)等用電設(shè)施的使用。3）節(jié)能培訓(xùn)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中注重集中管理，指導(dǎo)農(nóng)民自身加強(qiáng)節(jié)能意識(shí)，使節(jié)32能降耗落在實(shí)際的操作規(guī)程中，以從根本上達(dá)到節(jié)能目的。項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行三制(即項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制和工程監(jiān)理制)，切實(shí)加強(qiáng)質(zhì)量管理，建立健全行之有效的質(zhì)量監(jiān)管體制，確保工程質(zhì)量和按期完工。擬進(jìn)行招標(biāo)內(nèi)容及投資額如下：341）土建工程：主要是海南（北京）瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心，總建筑面積 平方米，投資約 萬元。2）儀器設(shè)備和車輛：儀器設(shè)備 123 臺(tái)/套和車輛 35 輛，投資約 萬元。 招標(biāo)方式招標(biāo)程序遵守國家發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部和海南省建委的有關(guān)規(guī)定。1）工程招標(biāo)：根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，建筑與裝修工程施工單位的選擇，投資在 200 萬元以上的應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，在 200 萬元以下的可以進(jìn)行邀請招標(biāo)。2）建筑工程招標(biāo)前必須按規(guī)定編制指標(biāo)文件并辦理一切相關(guān)手續(xù)，并征得三亞市有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)、消防、水電、勞動(dòng)安全、檢疫、質(zhì)量監(jiān)督等管理部門的批準(zhǔn)。項(xiàng)目大型機(jī)械設(shè)備采購參加三亞市有關(guān)部門實(shí)行公開招標(biāo)采購，小型國產(chǎn)儀器設(shè)備不能納入公開招標(biāo)采購的，35由項(xiàng)目承擔(dān)單位自行招標(biāo)采購。5）勘察、設(shè)計(jì)合同及監(jiān)理單項(xiàng)合同不足 50 萬元可不進(jìn)行公開招標(biāo)，因此項(xiàng)目設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際進(jìn)行公開招標(biāo)，委托具有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。 招標(biāo)程序本項(xiàng)目招標(biāo)將嚴(yán)格按照國家和海南省規(guī)定的程序執(zhí)行，包括組建招標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、委托招標(biāo)代理單位、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)、組織開標(biāo)和評(píng)標(biāo)、發(fā)放中標(biāo)通知書、進(jìn)行合同談判和簽訂合同等。 招標(biāo)組織1）項(xiàng)目承擔(dān)單位組建招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)。363）大型設(shè)備招標(biāo)將參加海南省統(tǒng)一招標(biāo)采購，項(xiàng)目招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)積極配合。 招標(biāo)工作的申報(bào)1）建筑工程初步設(shè)計(jì)完成以后上報(bào)主管單位，經(jīng)批準(zhǔn)后申報(bào)。37第11章 組織管理與運(yùn)行 項(xiàng)目實(shí)施組織管理 管理機(jī)構(gòu)與職能分工為了促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)化、規(guī)范化，確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，成立海南（北京）瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，作為項(xiàng)目建設(shè)的決策機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)為：嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)，遵循中央和地方農(nóng)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)資金管理辦法及實(shí)施細(xì)則，指揮領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工程，包括組織項(xiàng)目招標(biāo)，確定建設(shè)工期，協(xié)調(diào)部門關(guān)系，監(jiān)督資金使用，保證地方配套資金的落實(shí)等。同時(shí)建立各項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)管理制度，如：財(cái)務(wù)管理制度，招標(biāo)管理制度，行政管理制度，質(zhì)量管理辦法等。可行性研究：由建設(shè)單位）組織農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)、造價(jià)等方面的專家對建設(shè)的必要性可行性、選址及互適性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、效益、慨算管理措施等進(jìn)行全面分析研究，提出可行性報(bào)告，由項(xiàng)目主管部門（海南省農(nóng)業(yè)廳）審批，并組織專家評(píng)審，通過后向農(nóng)業(yè)部申請立項(xiàng)。設(shè)計(jì)單位按照可行性研究報(bào)告規(guī)定的內(nèi)容，認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)文件，要保證工程質(zhì)量滿足使用功能，盡量降低造價(jià)，設(shè)計(jì)成果由甲級(jí)資質(zhì)審圖公司進(jìn)行審理，以確保質(zhì)量達(dá)到最優(yōu)化。工程監(jiān)理：通過招標(biāo)方式，選擇甲級(jí)或以上資質(zhì)的社會(huì)監(jiān)理單位對工程進(jìn)行監(jiān)理。建設(shè)單位加強(qiáng)對監(jiān)理單位的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不稱職監(jiān)理人員及時(shí)予以辭退。工程結(jié)算應(yīng)委托相應(yīng)資質(zhì)的會(huì)計(jì)事務(wù)所或?qū)徲?jì)事務(wù)所審計(jì)，杜絕白條下帳，做到資金?？顚Ｓ?，任何單位與個(gè)人不得挪作他用。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，及時(shí)清理財(cái)產(chǎn)和債權(quán)債務(wù)，落實(shí)結(jié)余資金，編制竣工結(jié)算，做到工完帳清。固定資產(chǎn)移交：本項(xiàng)目前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用和管理費(fèi)用記入成本，工程竣工并驗(yàn)收合格后，報(bào)海南省農(nóng)業(yè)廳批準(zhǔn)核實(shí)后，一并移交給建設(shè)單位。辦公室下設(shè)五個(gè)部門：綜合組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，資產(chǎn)的日常管理，項(xiàng)目設(shè)施的維護(hù)；財(cái)務(wù)組，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理與預(yù)決算；市場組，負(fù)責(zé)產(chǎn)品展示、銷售經(jīng)營和代銷等市場業(yè)務(wù)；技術(shù)組，負(fù)責(zé)中心各設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施的維養(yǎng)和保養(yǎng)；開發(fā)組：負(fù)責(zé)開發(fā)海南瓜果菜在展示交易中心的市場拓展。運(yùn)行機(jī)制：****實(shí)業(yè)有限公司通過市場化模式操作，以廣告宣傳拍賣、銷售經(jīng)營和代銷等多種盈利方式為運(yùn)營機(jī)制。43第12章 效益分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)濟(jì)效益 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)概述****瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按國家現(xiàn)行的《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》 、 《農(nóng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和新稅制的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。價(jià)格預(yù)測財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中所有投入、產(chǎn)出物的價(jià)格均采用 2022 年當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)，即基價(jià)。成本采用要素法分項(xiàng)測算企業(yè)生產(chǎn)總成本，總成本估算詳見附表4（總成本費(fèi)用估算表） 。房屋、設(shè)備折舊和攤銷年限如下：44房屋、建筑物等土建：20 年設(shè)備及安裝：10 年其他費(fèi)用按 10 年（攤銷） 。項(xiàng)目第 2 年投產(chǎn)，運(yùn)營負(fù)荷 100%。（1）*****瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設(shè)項(xiàng)目正常年年銷售收入為 1 億元，其中三亞南果正常年銷售收入為 1420 萬元。項(xiàng)目正常生產(chǎn)年銷售收入詳見表 151。燃料與動(dòng)力包括水、電等支出，人工費(fèi)用為生產(chǎn)的人員平均工資與福利。45表 122 項(xiàng)目正常年成本構(gòu)成表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 用量 年用量 單價(jià)（元） 合計(jì)（萬元）1 用電 　 　 　 　 冷庫 度 539616 其他 度 200 73000 2 用水 　 　 　 　 冷藏 噸 50 18250 中心用水 噸 300 109500 生活用水 噸 5 1825 3 工資 　 　 　 　 管理人員 人/元 5 　 180000 技術(shù)人員 人/元 4 　 120220 工人 人/元 21 　 378000 4 土地費(fèi)用 4000000 4004 合計(jì) 　 　 　 　 （2）修理費(fèi)：修理費(fèi)建筑工程按照其原值的 2％計(jì)算，設(shè)備按照其原值的 3％計(jì)算。詳見附表5。項(xiàng)目正常年年管理費(fèi)為 萬元。（4）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用包括運(yùn)輸、裝卸和必要的宣傳、廣告等費(fèi)用，項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按年銷售收入的 2％計(jì)。詳見附表 5。項(xiàng)目正常年年折舊與攤銷費(fèi)為 萬元。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目商業(yè)銀行長期借款 1000 所支付的利息。詳見附表 5。（7）稅務(wù)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目企業(yè)免征營業(yè)稅和所得稅。根據(jù)銷售收入計(jì)算表、總成本估算表、損益表等計(jì)算生產(chǎn)期年均銷售收入 1420 萬元，年均總成本 萬元，年均利潤總額 萬元，投資利潤率為 %。盈利能力分析項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見附表 8。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 8％） 萬元。47可見，該項(xiàng)目具有一定的盈利能力。（2）敏感性分析由于本項(xiàng)目處于項(xiàng)目申請階段，許多因素未定，其變化對項(xiàng)目收益會(huì)產(chǎn)生一定影響。具體情況見表123。 償債能力分析項(xiàng)目擬申請商業(yè)銀行長期貸款 1000 萬元，貸款期限 5 年，從項(xiàng)目運(yùn)營的利潤、折舊和攤銷支付銀行貸款利息、償還貸款本金，貸款償還期為 5 年。項(xiàng)目第二年獲得的利潤和折舊、攤銷遠(yuǎn)超過當(dāng)年支付的銀行本息，還款期每年的償債備付率都大于 1，說明項(xiàng)目有足夠的能力償還銀行貸款本息。 評(píng)價(jià)小結(jié)從以上財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)％，高于 8%的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目投資回收期稅前為 年，具有較強(qiáng)的盈利能力；盈虧平衡點(diǎn)為 ％，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。 社會(huì)效益通過項(xiàng)目的實(shí)施，可幫助海南省 150 家以上的瓜果菜農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐北京，開展宣產(chǎn)、展示、經(jīng)營活動(dòng)。49本項(xiàng)目實(shí)施以實(shí)現(xiàn)利潤為目的，通過市場化模式操作該中心，開展出租攤位、經(jīng)營、代銷等多種形式盈利方式，每年可幫助海南省銷售 100 萬噸冬季瓜果菜，并可承辦我市及海南省在北京舉辦的各類農(nóng)產(chǎn)品推介宣傳活動(dòng)。同時(shí)，產(chǎn)品是與人們生活息息相關(guān)的商品，在遇到國家宏觀調(diào)控時(shí)，可能受到諸如限價(jià)買賣等政策性影響，從而使本項(xiàng)目的利益受到損失。同時(shí)加強(qiáng)對政策的預(yù)測和把握。合理組織施工，努力降低工程成本，有序安排資金的使用，縮短工期，使項(xiàng)目早日投產(chǎn)運(yùn)行，以期取得最佳效益。由于國內(nèi)瓜果菜多種多樣，在眾多產(chǎn)品面前，消費(fèi)者的偏好很難把握，一旦同行業(yè)產(chǎn)品被消費(fèi)者所接受，項(xiàng)目產(chǎn)品的市場就會(huì)受到很大的影響，因50此面對可能存在的市場風(fēng)險(xiǎn)，要合理制定營銷策略和宣傳策略，同時(shí)，保證項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量，樹立海南省瓜果菜在消費(fèi)者心中的良好信譽(yù)，保證產(chǎn)品的市場份額和市場競爭力。公司將建立嚴(yán)格的資金管理制度和會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)制度，按項(xiàng)目、分用途實(shí)行預(yù)算管理，有明確的資金用途審批程序和權(quán)限，并注重資金的安全存放和監(jiān)管，以最大程度有效運(yùn)用和管理資