【正文】 30萬(wàn)元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。（二）當(dāng)?shù)卣畬?duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原來按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費(fèi)由原來的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原來的按預(yù)售價(jià)值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。 岳陽(yáng)的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。 平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場(chǎng)化程度和國(guó)家對(duì)自建房及集資建房的嚴(yán)格控制，近年基本上沒有在城市內(nèi)自建房的了。2003年，%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，%。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開工建設(shè)。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會(huì)導(dǎo)致部分新增項(xiàng)目無法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無法簽約，影響新開工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項(xiàng)目審批等嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施，影響后期新項(xiàng)目開工，這對(duì)原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。 今年以來，國(guó)務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)格用地管理、信貸投放和項(xiàng)目審批，加大對(duì)部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目上馬。 1998年以來，為擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家一直實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。 從土地開發(fā)情況來看，全國(guó)完成開發(fā)土地面積6408萬(wàn)平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬(wàn)平方米。商品房銷售越來越旺。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。 岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬(wàn)元的39家，1000—2000萬(wàn)元的22家，3000—5000萬(wàn)元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開發(fā)投資，%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。 岳陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。我省銷售價(jià)格居全國(guó)23位。%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。就發(fā)展趨勢(shì)來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。一、二、::。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬(wàn)元，%。 據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長(zhǎng)11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長(zhǎng)率15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng)19%，5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長(zhǎng)。從年度經(jīng)濟(jì)增速來看，呈逐年攀升之勢(shì)。 當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。％,。BR clear=all第三章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長(zhǎng)，%。經(jīng)過我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗?duì)其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項(xiàng)目的進(jìn)程。本項(xiàng)目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項(xiàng)目及周邊形成一個(gè)大社區(qū)。20分鐘車程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等市民的好去處。（五）郵政服務(wù) 平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來本項(xiàng)目可會(huì)有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（四）金融服務(wù) 距項(xiàng)目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽(yáng)（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機(jī)場(chǎng) （27公里） （59公里）長(zhǎng)沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一）購(gòu)物場(chǎng)所 近距離只有集鎮(zhèn)的購(gòu)物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。 水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。 海運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙港70KM，長(zhǎng)沙港通江達(dá)海，具有長(zhǎng)江、湘江“黃金水道”干支直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國(guó)際接軌的“橋梁”。 航空：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。 鐵路：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長(zhǎng)沙火車站63KM、岳陽(yáng)火車站66KM、汩羅火車貨運(yùn)站10KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)二站。107國(guó)道、S308高等級(jí)公路緊繞中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。（四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。即使將來有污染，也可能只會(huì)是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩(shī)、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽(yáng)樓、君山等景觀。 特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。 項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什幺建筑物。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時(shí)間。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。 因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。經(jīng)過調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為： 土地開發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設(shè)。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，長(zhǎng)沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國(guó)道。公司始終堅(jiān)持“誠(chéng)信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，公司現(xiàn)正向以國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國(guó)際大廈（29250mSUP2/SUP）、國(guó)際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉(cāng)儲(chǔ)中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場(chǎng)（4000mSUP2/SUP）。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案I中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。/I第一章 項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項(xiàng)目概況 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂。 獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。二、開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 擔(dān)綱“中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國(guó)最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬(wàn)美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。 北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽(yáng)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開放的重要“窗口”。（二）土地面積及紅線圖 由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。（三）土地規(guī)劃使用性質(zhì) 該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場(chǎng)。（四）建設(shè)現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。實(shí)際現(xiàn)狀是，實(shí)際投入3200萬(wàn)元，建成了門面580多套，住宅678套。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫(kù)、雜屋，二三層為主人居家自用。西面有一個(gè)變電站。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約8公里。（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀） 項(xiàng)目尚無景觀，有待人為造景。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不