【正文】 設期開發(fā)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利息。 總投資估算表序號費用名稱金額（萬元）1土地費用674252前期費用3建安工程費1247694室外工程費5監(jiān)理費6建設單位管理費7預備費155428銷售費用9財務費用合計項目成功興建的決定因素之一是總資金和分年所需資金能否得到足夠的、持續(xù)的供應，只有項目總投資的數(shù)量、幣種及投入時序與項目建設進度和投資使用計劃相匹配，才能確保項目建設和運營順利進行。資金籌措方式的確定是項目資本金和項目債務資金的數(shù)額是進行融資后資本金盈利能力分析、項目清償能力分析、項目財務生存能力分析的基礎數(shù)據(jù)，所以如何進行資金籌措和每年籌集多少都是至關重要的。項目的資金使用計劃應根據(jù)項目所需的具體的資金流入與流出量，合理安排項目的資金使用，使項目資金發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。本項目的資金使用計劃見下附表：8 財務評價財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，從項目的角度出發(fā)，分析預測項目的范圍內(nèi)的財務效益與費用，計算財務評價指標，考核擬建項目的盈利能力、清償能力和財務生存能力，據(jù)以判斷項目的財務可行性，明確項目對財務主體的價值以及對投資者的貢獻，為投資決策、融資決策以及銀行審貸提供依據(jù)。本項目的計算期是從2015年初到2019年底的，為期5年。項目從2015年初開始建設，到2018年底完工。項目從2016年第4季度開始銷售，預計到2019年底全部銷售完成。基準收益率的測定可采取代數(shù)和法、資本資產(chǎn)定價模型法、加權平均資金成本法、典型項目模擬法、德爾菲專家調(diào)查法等，在這里我們選擇代數(shù)和法確定項目的基準收益率。若項目現(xiàn)金流量是按當年價格預測估算的，則應以年通貨膨脹率i3修正基準收益率i值。這是，基準收益率可近似地用單位投資機會成本i風險補貼率i通貨膨脹率i3之代數(shù)和表示。通過查閱資料得出基準收益率為12%。、土地增值稅的確定本項目中，營業(yè)稅為銷售收入的5%；城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教育附加費定為營業(yè)稅的3%。營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加費三項之和為銷售稅金及附加，%。土地增值稅是在有銷售收入時預交。普通商品住宅1%，%，%。通過分析，本項目以半年為一個計算周期，%，%。根據(jù)有關稅法規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。本項目在開發(fā)產(chǎn)品未完工時按半年預繳所得稅，預繳所得稅率為33%。投資回收期也稱返本期，是反映項目技術方案盈利能力的靜態(tài)指標，而靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值的條件下，以方案凈收益回收項目全部投入資金所需的時間。靜態(tài)投資回收期=（41）+36353/101130=見附表項目投資現(xiàn)金流量表。 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是在計算回收期時考慮了資金的時間價值。通過查閱資料得出折現(xiàn)率為12%。通過計算得出本項目的動態(tài)投資回收期為：。成本利潤率時項目的利潤總額比上項目的總成本而得出的。所以：成本利潤率=利潤總額/項目總成本100%=(70744/253111)*100%=%具體數(shù)據(jù)見表損益表和投資計劃與資金籌措表內(nèi)部收益率是當凈現(xiàn)值為0是的收益率，在這里我們通過計算得出項目的稅前內(nèi)部收益率：32%，稅后內(nèi)部收益率：14%。大于基準收益率12%，所以項目可行。具體見表項目投資現(xiàn)金流量表。綜合以上財務分析得出本項目在財務上可行。項目償債能力分析是項目融資后分析的重要內(nèi)容，是項目融資主體和債權人共同關心的指標，因此對項目的清償能力分析是非常必要的。 利息備付率也稱已或利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息費用的比值。利息備付率=息稅前利潤/當期應付利息費用，其中息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保證倍率。參考國際經(jīng)驗和國內(nèi)行業(yè)的具體情況，根據(jù)我國企業(yè)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，一般情況下，利息備付率不宜低于2，并滿足債權人要求。利息備付率=189809/5096=利息備付率遠大于2，所以從利息備付率來考慮，項目是可行的。具體數(shù)據(jù)來源見表損益表。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。償債備付率分年計算，償債備付率高，表明可用于還本付息的資金保障程度高。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。正常情況下，并要滿足債權人的要求。償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本==，所以可行。具體數(shù)據(jù)見還本付息表。綜合以上財務指標分析得出下表：財務分析財務評價指標是否可行財務盈利能力分析靜態(tài)投資回收期：3年動態(tài)投資回收期：財務內(nèi)部收益率：32%（稅前）財務內(nèi)部收益率：14%（稅后）12%可行%可行財務清償能力分析＞2＞可行最后，綜合分析項目在財務和清償能力上都是可行的。9 風險與不確定性分析項目決策時面對未來，項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預算，有一定程度的不確定性和風險；經(jīng)濟全球化使企業(yè)暴露在更大的市場范圍中，加大了項目的不確定性和風險性，為了盡量避免投資決策失誤，有必要進行風險與不確定性分析。項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析；項目的風險分析主要涉及風險識別、風險估計、風險決策和風險應對。 盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究項目特別是工業(yè)項目產(chǎn)品生產(chǎn)成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。項目的年營業(yè)收入方程： R=P*Q1（1ab）項目的年總成本費用方程： C=F+V*Q2年利潤方程： B=RC=P*Q1(1ab)(F+V*Q2)式中：認為年總營業(yè)收入；P為單位產(chǎn)品銷售價格8400元/㎡；㎡，假設開發(fā)量等于銷售量，㎡；C為年總成本費用；；V為單位產(chǎn)品變動成本為2200元/㎡；B為年利潤。a為銷售稅金率，%；b為銷售費用率，在本項目中銷售費用率為3%。當B=0時，Q= F/［P(1－a－b）－V］,即Q為盈虧平衡點。計算的Q=㎡，則項目的開發(fā)風險=,屬于安全范圍內(nèi)。項目風險率參考值風險率＜70%70%75%75%85%85%90%＞90%風險狀況安全較安全不很安全要謹慎威脅敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標發(fā)生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。每次只考慮一個因素的變動，而假設其他因素保持不變時所進行的敏感性分析，叫做單因素敏感分析。銷售收入變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析：變化率15%10%－5%－5%10%15%銷售收入5%8%11%14%16%19%21% 通過計算得出：對銷售收入來說平均敏感度=(（215）/11)/30=建設投資變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析變化率15%10%－5%－5%10%15%建設投資%%%14%%%%通過計算得出：建設投入變化的平均敏感度=（（）/14）/30= 綜合分析銷售收入對內(nèi)部收益率最為敏感。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。”健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容。 其一，“健全住房供應體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。其二，“健全保障性住房制度。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長效機制”?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。所以綜合以上分析，可知未來房地產(chǎn)市場將會得到國家、政府的大力支持，政策風險較小。市場風險，指由于市場價格的不確定性導致?lián)p失的可能性，具體講就是市場需求量、需求偏好以及市場競爭格局、政治經(jīng)濟等方面的變化導致市場價格有可能發(fā)生不利的變化而使項目經(jīng)濟效果或企業(yè)發(fā)展目標達不到預期的水平。通過2014年房地產(chǎn)市場的需求分析得出，未來幾年房地產(chǎn)市場的需求仍是需大于求，房地產(chǎn)市場未來的價格將會趨于穩(wěn)定，法律政策將會有利于房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展；即市場風險較小。 本項目融資途徑為資本金、銀行貸款和銷售收入。由于相關房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策，本項目在貸款方面面臨一定的風險，貸款利息或有所增加；其次，2014年的物價指數(shù)上漲明顯，通貨膨脹較嚴重，對成本投入大的房地產(chǎn)開放企業(yè)來說，原材料、人力等價格上漲也是一大風險；再者，本項目根據(jù)市場狀況和項目自身情況制定了銷售進度安排，但市場瞬息萬變，不排除對銷售情況樂觀估計的可能。上述幾個因素控制不慎都有可能造成項目資金鏈的斷裂。所以財務上存在的風險較大，應妥善管理財務問題。10 結論及建議項目的投資環(huán)境良好：通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查及當前房地產(chǎn)市場宏微觀形式的分析，可得出當前及未來房地產(chǎn)市場投資環(huán)境良好；市場上對房屋的需求大于供給；價格也會平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅降價及漲價；國家也會出臺相關政策支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。項目自身優(yōu)勢良好：（1）地段：項目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡，迅速暢達全城。（3）生活配套：小區(qū)周邊有華潤萬家；西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院；西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 ；大明宮遺址公園等。（4）教育：中小學有八府莊小學、大華中學、38中、48中；幼稚園有萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園等。項目在財務上可行：通過對項目的靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、財務內(nèi)部收益率、成本利潤率、利息備付率、償債備付率的分析得出本項目在財務上是可行的。項目投資風險較?。和ㄟ^對項目的盈虧平衡分析、敏感性分析、政策風險分析、市場風險分析、財務風險分析，可得出項目在投資上相對風險較小，開發(fā)商可放心投資。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，通貨膨脹率越來越嚴重，以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及貨幣政策的出現(xiàn)，本項目在貸款方面存在一定的風險，開發(fā)商應謹慎處理，防止出現(xiàn)資金鏈的鍛煉。項目的地塊沿街道較多，存在一定的安全隱患，開發(fā)商在設計及建設時應注意這方面的問題，消除有關安全隱患。開發(fā)商在一期的項目宣傳推廣時應樹立良好的企業(yè)形象以及大力宣傳，為后續(xù)二期、三期、四期的銷售做好準備。開發(fā)商應控制各種費用成本，減少不必要的開支，使自己的利益達到最大化。參考文獻 （第三版）［M］.西安：西北大學出版社，2003 ［M］.北京：建筑工業(yè)出版社出版社，2009 ，2009 ，2008 周儉．城市住宅區(qū)規(guī)劃原理［M］.上海：同濟大學出版社，2001 ：科學出版社，2011 陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）； 陜西省建設工程其他費用定額； 國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準》，2005年；1西安市建設委員會關于印發(fā)《〈西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；1陜西省物價局、陜西省財政廳《關于西安市城市基礎設施配套費收費標準及有關問題的通知》（陜價行發(fā)〔2005〕90號）。1《陜西省建設工程其他費用定額》，陜西省發(fā)改委，2004年；57