【正文】 發(fā)布有關(guān)銷售情況，給消費(fèi)者一種此樓盤快要買完了，如果再不買就要買完了的感覺(jué)。開發(fā)商可以舉行老顧客帶動(dòng)新顧客的活動(dòng)，一旦交易成功，可減少老顧客百分之一的費(fèi)用等。開發(fā)商繼續(xù)通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、廣播、戶外廣告、海報(bào)等媒介，大力宣傳，提高項(xiàng)目的知名度。5）持續(xù)銷售期策略持續(xù)期是項(xiàng)目經(jīng)過(guò)開盤期和強(qiáng)銷期后逐漸趨于平穩(wěn)的階段，此時(shí)各種廣告和促銷活動(dòng)趨于穩(wěn)定。在此階段，各種廣告逐漸趨于平穩(wěn)，這是就需要開發(fā)商來(lái)挖掘新的賣點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球。開發(fā)商在此階段的廣告投放量應(yīng)逐漸趨于平穩(wěn)，適當(dāng)?shù)淖鲇嗅槍?duì)性的廣告和促銷活動(dòng)，來(lái)促使樓盤持續(xù)交易。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采用降價(jià)尋求新營(yíng)銷方式和重新定義市場(chǎng)，改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。具體銷售進(jìn)度如下：時(shí)間段2017年2季度2017年3度2017年4度2018年1季度2018年2季度2018年3季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5%三期銷售：2018年第1季度——2019年第2季度，共6個(gè)季度，具體銷售進(jìn)度如下：時(shí)間段2017年2季度2017年3度2017年4度2018年1季度2018年2季度2018年3季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5%時(shí)間段2018年1季度2018年2季度2018年3季度2018年4季度2019年1季度2019年2季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5% 四期銷售：2018年第3季度——2019年第4季度，共6個(gè)季度，具體銷售進(jìn)度如下：時(shí)間段2018年3季度2018年4季度2019年1季度2019年2季度2019年3季度2019年4季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5%7 投資估算及資金籌措投資估算是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（2008）（2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3）項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（6）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，2005年；（7）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；（8）陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā)〔2005〕90號(hào)）（9）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，陜西省發(fā)改委，2004年；（10）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 土地費(fèi)用根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，本項(xiàng)目地塊使用權(quán)出讓價(jià)款為67425萬(wàn)元。教育1500元/平方米。 前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期水文地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)、工程保險(xiǎn)費(fèi)以及城建費(fèi)等費(fèi)用。前期工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元1水文地質(zhì)勘費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)%3工程保險(xiǎn)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)6‰ 4城建費(fèi)配套費(fèi)150元/㎡5688勞保統(tǒng)籌（可退）建筑安裝工程費(fèi)%散裝水泥基金㎡新型材料基金10元/㎡供電增容費(fèi)住宅65元/㎡，商業(yè)95元/㎡供熱工程款住宅100元/㎡，商業(yè)150元/㎡，教育120元/㎡5合計(jì) 室外工程費(fèi)室外工程費(fèi)一般為150200元/平方米，我們?nèi)?80元/平方米。參照國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家建設(shè)部([1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào))文件取費(fèi)，建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)應(yīng)根據(jù)所委托監(jiān)理工程業(yè)務(wù)范圍、深度和工程性質(zhì)、規(guī)模、難易程度以及工作條件等情況，按照下列方法計(jì)?。?. 按照參與監(jiān)理工作年度平均人數(shù)計(jì)算：2. 按工程造價(jià)的比例計(jì)?。汗こ淘靸r(jià)在500萬(wàn)元及以下的，%；工程造價(jià)在500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元的，%%；工程造價(jià)在1000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元的，%%；工程造價(jià)在5000萬(wàn)元到1億元的，%%；工程造價(jià)在1億元到5億元的，%%；工程造價(jià)在5億到10億元的，%%；工程造價(jià)在10億元以上的，%；上述監(jiān)理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，包括自施工階段到保修期階段的監(jiān)理取費(fèi)，但不包括施工招標(biāo)階段的監(jiān)理費(fèi)。開支范圍包括：不在原單位發(fā)工資的工作人員工資、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，辦公廳費(fèi)、差旅交通費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、零星購(gòu)置費(fèi)、招募生產(chǎn)工人費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、印花稅、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)津貼、竣工驗(yàn)收費(fèi)和其他管理性質(zhì)開支。具體計(jì)算參考下表：建設(shè)單位管理費(fèi)=683+（200000124769）*% = 預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)是指：在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致建設(shè)費(fèi)用增加的這部分費(fèi)用。工程建設(shè)其它費(fèi)=67425+++ =預(yù)備費(fèi)=（124769+）*8%=15542萬(wàn)元 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。目前房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用基本維持在銷售收入的3%5%左右，視公司與項(xiàng)目具體情況而不同。銷售收入 =*8400+*15000+3300*15=474078萬(wàn)元銷售費(fèi)用=474078*3%= 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目所指的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指：開發(fā)商在建設(shè)期開發(fā)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利息。資金籌措方式的確定是項(xiàng)目資本金和項(xiàng)目債務(wù)資金的數(shù)額是進(jìn)行融資后資本金盈利能力分析、項(xiàng)目清償能力分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以如何進(jìn)行資金籌措和每年籌集多少都是至關(guān)重要的。本項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃見下附表：8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考核擬建項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和財(cái)務(wù)生存能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，明確項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)主體的價(jià)值以及對(duì)投資者的貢獻(xiàn)，為投資決策、融資決策以及銀行審貸提供依據(jù)。項(xiàng)目從2015年初開始建設(shè)，到2018年底完工?；鶞?zhǔn)收益率的測(cè)定可采取代數(shù)和法、資本資產(chǎn)定價(jià)模型法、加權(quán)平均資金成本法、典型項(xiàng)目模擬法、德爾菲專家調(diào)查法等，在這里我們選擇代數(shù)和法確定項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率。這是，基準(zhǔn)收益率可近似地用單位投資機(jī)會(huì)成本i風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率i通貨膨脹率i3之代數(shù)和表示。、土地增值稅的確定本項(xiàng)目中，營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)定為營(yíng)業(yè)稅的3%。土地增值稅是在有銷售收入時(shí)預(yù)交。通過(guò)分析，本項(xiàng)目以半年為一個(gè)計(jì)算周期，%，%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。投資回收期也稱返本期，是反映項(xiàng)目技術(shù)方案盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)，而靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以方案凈收益回收項(xiàng)目全部投入資金所需的時(shí)間。 動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是在計(jì)算回收期時(shí)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。通過(guò)計(jì)算得出本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為：。所以：成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總成本100%=(70744/253111)*100%=%具體數(shù)據(jù)見表?yè)p益表和投資計(jì)劃與資金籌措表內(nèi)部收益率是當(dāng)凈現(xiàn)值為0是的收益率，在這里我們通過(guò)計(jì)算得出項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率：32%，稅后內(nèi)部收益率：14%。具體見表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鍪琼?xiàng)目融資后分析的重要內(nèi)容，是項(xiàng)目融資主體和債權(quán)人共同關(guān)心的指標(biāo)，因此對(duì)項(xiàng)目的清償能力分析是非常必要的。利息備付率=息稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用，其中息稅前利潤(rùn)=利潤(rùn)總額+計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)行業(yè)的具體情況，根據(jù)我國(guó)企業(yè)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，一般情況下，利息備付率不宜低于2，并滿足債權(quán)人要求。具體數(shù)據(jù)來(lái)源見表?yè)p益表。償債備付率分年計(jì)算，償債備付率高，表明可用于還本付息的資金保障程度高。正常情況下，并要滿足債權(quán)人的要求。具體數(shù)據(jù)見還本付息表。9 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析項(xiàng)目決策時(shí)面對(duì)未來(lái)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來(lái)自估算和預(yù)算，有一定程度的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)全球化使企業(yè)暴露在更大的市場(chǎng)范圍中，加大了項(xiàng)目的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，為了盡量避免投資決策失誤，有必要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析。 盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究項(xiàng)目特別是工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。a為銷售稅金率，%；b為銷售費(fèi)用率，在本項(xiàng)目中銷售費(fèi)用率為3%。計(jì)算的Q=㎡，則項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)=,屬于安全范圍內(nèi)。每次只考慮一個(gè)因素的變動(dòng)，而假設(shè)其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析，叫做單因素敏感分析?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺(tái)，這也是近幾年來(lái)中央著力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)文本結(jié)晶，同時(shí)也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會(huì)議精神的落實(shí)和細(xì)化。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個(gè)章節(jié)?！敖⑹袌?chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。 其一，“健全住房供應(yīng)體系。其二，“健全保障性住房制度。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長(zhǎng)效機(jī)制”。所以綜合以上分析，可知未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到國(guó)家、政府的大力支持，政策風(fēng)險(xiǎn)較小。通過(guò)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析得出，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍是需大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)定，法律政策將會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展；即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。由于相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策，本項(xiàng)目在貸款方面面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，貸款利息或有所增加；其次，2014年的物價(jià)指數(shù)上漲明顯，通貨膨脹較嚴(yán)重，對(duì)成本投入大的房地產(chǎn)開放企業(yè)來(lái)說(shuō)，原材料、人力等價(jià)格上漲也是一大風(fēng)險(xiǎn)；再者，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目自身情況制定了銷售進(jìn)度安排，但市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，不排除對(duì)銷售情況樂(lè)觀估計(jì)的可能。所以財(cái)務(wù)上存在的風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)妥善管理財(cái)務(wù)問(wèn)題。項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)良好：（1）地段：項(xiàng)目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國(guó)家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。（3）生活配套：小區(qū)周邊有華潤(rùn)萬(wàn)家；西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院；西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政、陜西信合 ；大明宮遺址公園等。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、成本利潤(rùn)率、利息備付率、償債備付率的分析得出本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹率越來(lái)越嚴(yán)重，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及貨幣政策的出現(xiàn)，本項(xiàng)目在貸款方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎處理，防止出現(xiàn)資金鏈的鍛煉。開發(fā)商在一期的項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)應(yīng)樹立良好的企業(yè)形象以及大力宣傳，為后續(xù)二期、三期、四期的銷售做好準(zhǔn)備。參考文獻(xiàn) （第三版）［M］.西安：西北大學(xué)出版社，2003 ［M］.北京：建筑工業(yè)出版社出版社，2009 ，2009 ，2008 周儉．城市住宅區(qū)規(guī)劃原理［M］.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2001 ：科學(xué)出版社，2011 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）； 陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，2005年；1西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；1陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā)〔2005〕