【正文】 在此階段銷售速度下降十分明顯，一般剩余房源本身存在一定的缺陷，銷售困難。該階段的銷售策略如下：① 挖掘新賣點。④ 各種廣告。② 發(fā)布銷售情況。開發(fā)商通過網(wǎng)絡、報紙、雜志、戶外廣告、電視、廣播等媒體的宣傳，來加大項目的知名度。開發(fā)商可以邀請潛在消費者參加開盤盛典，另外可邀請各界名流參加本次盛典，舉行活動如名流講話、歌星唱歌等，來引起有關媒體的關注，來提高項目的知名度。開發(fā)商可以通過在報紙和雜志的專欄中具體宣傳項目信息。爭取讓更多的消費者來項目的售樓部，通過置業(yè)顧問的講解讓消費者更加了解我們的產品。開發(fā)商可通過其品牌優(yōu)勢，來傳播公司文化，從而讓更多的人了解開發(fā)商品牌，來提高消費者對開發(fā)商開發(fā)出來的產品的信任度和忠誠度。開發(fā)商可在報紙上宣傳本項目的基本信息，如：開發(fā)商的品牌、項目的概念、區(qū)域版塊、戶型、產品定位、以及項目特色等，這樣可以使消費者了解我們的項目，為以后的銷售做鋪墊。房地產項目銷售周期一般由幾個遞進階段構成，根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度、營銷目標等因素綜合考慮，通常將項目的營銷劃分為：預熱期、內部認購期、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期。 房地產產品有三個層次的內容，房地產核心產品、有型產品及延伸產品，其中核心產品是房屋所能提供的安全、舒適的居住條件，以及房屋能夠給客戶帶來的家庭溫暖感、親情感、成就感等心理需求和房地產產品具有的保值、增值功能等。到項目的強銷期，此時開發(fā)商的宣傳力度達到最大，同時應開展各種活動，建立項目的市場形象及提高消費者對項目的認同感，此階段主要是加速意向客戶的購房行為，指導購買者挑選產品。 項目分四期建設，在項目剛開始建設時我們就開始做少量的宣傳，主要通過網(wǎng)絡、報紙、雜志等廣告媒體，來讓消費者知道我們的項目即可。全程營銷是把房地產的前期可研、生產建設、市場營銷、物業(yè)管理與消費者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營銷的發(fā)展趨勢。 DKDKDKDK8地塊在四期進行開發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設施及少量住宅。3. 企業(yè)化、經營性原則。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競爭日益激烈，為適應這一局面的要求，物業(yè)服務必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務第一的原則。開發(fā)商首先需要對出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。6. 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平“。2. 開發(fā)項目的前期立項、規(guī)劃設計與方案報批。在建筑高密度地區(qū)，還應特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時也可以增強公益活動意識，密切鄰里關系交往。居住區(qū)各級公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應采用“開敞式”布局方式，以方便居民游憩活動并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調。 根據(jù)項目規(guī)劃圖得出：本項目共有3000戶住戶，按1:。一般居民的自行車停車設施應該以分散為主，最多不大于以住宅群落（居住組團）為單位來安排集中的自行車停車房（棚）。居住區(qū)內主要道路至少有兩個不同方向與外圍道路相連，機動車道入口間距不小于150米，并征得當?shù)亟煌ü芾聿块T的同意。另外居住區(qū)公建中心，應專門考慮為殘疾人設置無障礙通道，%。2. 車行路應分級明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個住戶或住宅單元背面的入口。對于較大戶型可以分別設置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。起居室是家庭成員團聚、交流、活動的空間，應具有較好的視線和景觀條件。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長，一般要求要具有理想的朝向和較為開闊的景觀視角，另外臥室設計應該避開來自戶內其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個房間的大小、日照、采光、通風等。，應綜合考慮路網(wǎng)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體，并應遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（2）組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務。（2） 規(guī)劃設計與社會發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。車位暫定價為15萬元。功能因素：；；；。其次在項目規(guī)劃過程中，紫薇東進將舊時蘇式大禮堂、火車頭、鐵軌等工業(yè)遺存，通過景觀再次設計，更與建筑、居住融為一體，讓人覺得回到了大院生活，增加鄰里之間的情誼。通過對項目周邊環(huán)境資源的調查分析得出紫薇東進的形象定位是—太平人生，綠色健康。（3）加強建筑外立面和小區(qū)內部庭院空間設計，規(guī)避規(guī)模因素帶來的不利影響。（2）用地項目四周進行環(huán)城改造，在一定程度上對項目的形象造成了影響。機會：（1）紫薇地產屬于西安本地的地產公司，是本地消費者首選的購房品牌。劣勢：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來往人流量和車流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質量不好等問題。房地產項目產品定位方法很多，在此我們選擇了SWOT分析方法，對房地產產品進行定位。這些客戶大都是在西安市收入較高，對環(huán)境和生活品質有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對住宅的地理位置及交通特別看重。公建配套設施教育：黃河中學、華山中學、西安交通大學、中國人民解放軍第四軍醫(yī)大學；購物：易初蓮花、華潤萬家、國美和蘇寧電器、康復路、輕工市場；醫(yī)療：西京醫(yī)院；銀行：建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣點享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實屬地理位置優(yōu)越的黃金角。另外，樓宇之間設計了樓間庭院，使整個小區(qū)景觀融為一體。開發(fā)商中天房產集團西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車位數(shù)911個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價7500元/平方米規(guī)劃設計特點板樓、塔板結合，一梯多戶。小區(qū)內部配套：交大東御蘭汀幼兒園、會所、星級酒店、50000㎡國際風情商業(yè)街、天佑兒童醫(yī)院。競爭樓盤調查表4樓盤名稱科達●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側。社區(qū)車位。項目內設全地下車位，可做到人車分流，動靜分離。競爭樓盤調查表2樓盤名稱六號上院位置位于西安市大明宮板塊中央居住區(qū)核心位置八府莊北路6號。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車位。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。用地四周城改項目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對較低。3月，房企開啟推盤模式，年度首個樓市營銷季就此開啟，從所推房源來看，剛需產品仍然是其主推，預計隨著市場熱度逐漸升高，35月西安樓市將迎來年度第一個推售高峰。014年3月西安土地掛牌出讓共計24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。12月份，%，%。農民人均純收入12930元，比上年增加1488元。中觀環(huán)境調查（西安）（1）經濟發(fā)展水平初步核算，2013年全市生產總值（GDP），按可比價格計算，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。2014年預計繼續(xù)穩(wěn)定增長。2014年3月份，%。%。%，%。初步核算，全年國內生產總值568845億元，%?！边@一條內容頻頻被拿來說事，被諸多人想象為打壓房價的利器。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結構和布局?！睂⒈Ｕ闲宰》恐贫葐为毮贸鰜碚f，表明其重要性。其二，“健全保障性住房制度?！?住房供應體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房。 其一，“健全住房供應體系?！? 去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報告中，自2005年以來首次不提房價。 在《規(guī)劃》中，部分內容直接與房地產相關。房地產市場研究主要包括房地產市場環(huán)境調查、房地產市場需求調查、房地產市場供給調查和房地產營銷環(huán)境調查四個方面。房地產項目定位是在市場調研的基礎上研究和分析潛在消費者的客戶定位，是對消費者使用方式和使用心理進行分析研究的基礎上的產品定位，是將產品按消費者的理解和偏好方式傳達出去的形象定位，房地產項目定位的目的是通過準確的定位形成項目的市場競爭優(yōu)勢。宏觀環(huán)境調查（1）政治法律環(huán)境《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內容。穩(wěn)定增加商品住房供應，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。另外，除了一手房市場外，還提出大力發(fā)展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格準入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務水平和運營效率。《規(guī)劃》提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制?！?《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。（2）宏觀經濟環(huán)境（國家統(tǒng)計局）2013年國民經濟平穩(wěn)較快增長。2013年居民消費價格基本穩(wěn)定。%。13月平均，%。全年全國公共財政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。其中，固定資產投資（不含農戶）436528億元，%；農戶投資10547億元，%?！　∪晷麻_工建設城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。%，%。八大類商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%。樓面價方面，%，%。 2014年3月，西安商品房供應套數(shù)為18724套，%，%。該區(qū)域是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，處于發(fā)展的啟動階段，生活環(huán)境相對落后，商業(yè)、教育等相關配套缺乏。 交通狀況 周邊公交車：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 公建配套設施中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來繁華。推廣賣點以實用兩房和舒適三房為主，充分做到了全明采光、南北通透、尊貴私享，且每戶均有面積贈送。公建配套設施學校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機構合作的幼兒園和小學；商場：華潤萬家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國農行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。小區(qū)內幼兒園、學校等配套，幼兒園聯(lián)合新加坡著名教育機構，設立高素質幼兒園，為業(yè)主子女提供高品質就學條件。大明宮遺址公園、興慶公園、長樂公園、浐河生態(tài)公園。競爭樓盤調查表5樓盤名稱中天錦庭位置西安市中心區(qū)域大明宮板塊，大明宮遺址公園東側100米處，西接太華路，南臨新興路。推廣賣點錯落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場。公建配套設施幼兒園：三家；小學：八府莊小學、太華路小學；中學：48中、38中、83中；大學：西安交通大學、西北工程大學；餐飲娛樂購物：立豐國際、萬達廣場；公園：興慶公園、長樂公園、大明宮國家遺址公園；醫(yī)院：北環(huán)醫(yī)院、電力醫(yī)院、西京醫(yī)院；銀行：西安工商銀行、陜西信合、西安農業(yè)銀行、西安銀行。開發(fā)商西安恒金房地產開發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車位數(shù)戶車比例為1:裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23