【正文】 在此階段銷售速度下降十分明顯，一般剩余房源本身存在一定的缺陷，銷售困難。該階段的銷售策略如下：① 挖掘新賣點(diǎn)。④ 各種廣告。② 發(fā)布銷售情況。開(kāi)發(fā)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、戶外廣告、電視、廣播等媒體的宣傳，來(lái)加大項(xiàng)目的知名度。開(kāi)發(fā)商可以邀請(qǐng)潛在消費(fèi)者參加開(kāi)盤盛典，另外可邀請(qǐng)各界名流參加本次盛典，舉行活動(dòng)如名流講話、歌星唱歌等，來(lái)引起有關(guān)媒體的關(guān)注，來(lái)提高項(xiàng)目的知名度。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)在報(bào)紙和雜志的專欄中具體宣傳項(xiàng)目信息。爭(zhēng)取讓更多的消費(fèi)者來(lái)項(xiàng)目的售樓部，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的講解讓消費(fèi)者更加了解我們的產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商可通過(guò)其品牌優(yōu)勢(shì)，來(lái)傳播公司文化，從而讓更多的人了解開(kāi)發(fā)商品牌，來(lái)提高消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品的信任度和忠誠(chéng)度。開(kāi)發(fā)商可在報(bào)紙上宣傳本項(xiàng)目的基本信息，如：開(kāi)發(fā)商的品牌、項(xiàng)目的概念、區(qū)域版塊、戶型、產(chǎn)品定位、以及項(xiàng)目特色等，這樣可以使消費(fèi)者了解我們的項(xiàng)目，為以后的銷售做鋪墊。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)階段構(gòu)成，根據(jù)市場(chǎng)銷售規(guī)律、工程進(jìn)度、營(yíng)銷目標(biāo)等因素綜合考慮，通常將項(xiàng)目的營(yíng)銷劃分為：預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期。 房地產(chǎn)產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有型產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品，其中核心產(chǎn)品是房屋所能提供的安全、舒適的居住條件，以及房屋能夠給客戶帶來(lái)的家庭溫暖感、親情感、成就感等心理需求和房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的保值、增值功能等。到項(xiàng)目的強(qiáng)銷期，此時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳力度達(dá)到最大，同時(shí)應(yīng)開(kāi)展各種活動(dòng)，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象及提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，此階段主要是加速意向客戶的購(gòu)房行為，指導(dǎo)購(gòu)買者挑選產(chǎn)品。 項(xiàng)目分四期建設(shè)，在項(xiàng)目剛開(kāi)始建設(shè)時(shí)我們就開(kāi)始做少量的宣傳，主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等廣告媒體，來(lái)讓消費(fèi)者知道我們的項(xiàng)目即可。全程營(yíng)銷是把房地產(chǎn)的前期可研、生產(chǎn)建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理與消費(fèi)者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營(yíng)銷的發(fā)展趨勢(shì)。 DKDKDKDK8地塊在四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設(shè)施及少量住宅。3. 企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性原則。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為適應(yīng)這一局面的要求，物業(yè)服務(wù)必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務(wù)第一的原則。開(kāi)發(fā)商首先需要對(duì)出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。6. 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平“。2. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批。在建筑高密度地區(qū)，還應(yīng)特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時(shí)也可以增強(qiáng)公益活動(dòng)意識(shí)，密切鄰里關(guān)系交往。居住區(qū)各級(jí)公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應(yīng)采用“開(kāi)敞式”布局方式，以方便居民游憩活動(dòng)并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖得出：本項(xiàng)目共有3000戶住戶，按1:。一般居民的自行車停車設(shè)施應(yīng)該以分散為主，最多不大于以住宅群落（居住組團(tuán)）為單位來(lái)安排集中的自行車停車房（棚）。居住區(qū)內(nèi)主要道路至少有兩個(gè)不同方向與外圍道路相連，機(jī)動(dòng)車道入口間距不小于150米，并征得當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T的同意。另外居住區(qū)公建中心，應(yīng)專門考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道，%。2. 車行路應(yīng)分級(jí)明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個(gè)住戶或住宅單元背面的入口。對(duì)于較大戶型可以分別設(shè)置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。起居室是家庭成員團(tuán)聚、交流、活動(dòng)的空間，應(yīng)具有較好的視線和景觀條件。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長(zhǎng)，一般要求要具有理想的朝向和較為開(kāi)闊的景觀視角，另外臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開(kāi)來(lái)自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個(gè)房間的大小、日照、采光、通風(fēng)等。，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，并應(yīng)遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（2）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)。（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個(gè)充滿良性互動(dòng)的社會(huì)生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個(gè)人、家庭的需求與社會(huì)的存在緊密聯(lián)系。 地鐵線路：地鐵3號(hào)線石家街站下車；地鐵4號(hào)線含元殿站下車。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。車位暫定價(jià)為15萬(wàn)元。功能因素：；；；。其次在項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，紫薇東進(jìn)將舊時(shí)蘇式大禮堂、火車頭、鐵軌等工業(yè)遺存，通過(guò)景觀再次設(shè)計(jì)，更與建筑、居住融為一體，讓人覺(jué)得回到了大院生活，增加鄰里之間的情誼。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境資源的調(diào)查分析得出紫薇東進(jìn)的形象定位是—太平人生，綠色健康。（3）加強(qiáng)建筑外立面和小區(qū)內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)，規(guī)避規(guī)模因素帶來(lái)的不利影響。（2）用地項(xiàng)目四周進(jìn)行環(huán)城改造，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目的形象造成了影響。機(jī)會(huì)：（1）紫薇地產(chǎn)屬于西安本地的地產(chǎn)公司，是本地消費(fèi)者首選的購(gòu)房品牌。劣勢(shì)：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來(lái)往人流量和車流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質(zhì)量不好等問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位方法很多，在此我們選擇了SWOT分析方法，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這些客戶大都是在西安市收入較高，對(duì)環(huán)境和生活品質(zhì)有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對(duì)住宅的地理位置及交通特別看重。公建配套設(shè)施教育：黃河中學(xué)、華山中學(xué)、西安交通大學(xué)、中國(guó)人民解放軍第四軍醫(yī)大學(xué)；購(gòu)物：易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美和蘇寧電器、康復(fù)路、輕工市場(chǎng)；醫(yī)療：西京醫(yī)院；銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣點(diǎn)享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實(shí)屬地理位置優(yōu)越的黃金角。另外，樓宇之間設(shè)計(jì)了樓間庭院，使整個(gè)小區(qū)景觀融為一體。開(kāi)發(fā)商中天房產(chǎn)集團(tuán)西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車位數(shù)911個(gè)裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價(jià)7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板樓、塔板結(jié)合，一梯多戶。小區(qū)內(nèi)部配套：交大東御蘭汀幼兒園、會(huì)所、星級(jí)酒店、50000㎡國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、天佑兒童醫(yī)院。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表4樓盤名稱科達(dá)●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側(cè)。社區(qū)車位。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)全地下車位，可做到人車分流，動(dòng)靜分離。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表2樓盤名稱六號(hào)上院位置位于西安市大明宮板塊中央居住區(qū)核心位置八府莊北路6號(hào)。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車位。 地鐵線路：地鐵3號(hào)線石家街站下車；地鐵4號(hào)線含元殿站下車。用地四周城改項(xiàng)目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對(duì)較低。3月，房企開(kāi)啟推盤模式，年度首個(gè)樓市營(yíng)銷季就此開(kāi)啟，從所推房源來(lái)看，剛需產(chǎn)品仍然是其主推，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)熱度逐漸升高，35月西安樓市將迎來(lái)年度第一個(gè)推售高峰。014年3月西安土地掛牌出讓共計(jì)24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。12月份，%，%。農(nóng)民人均純收入12930元，比上年增加1488元。中觀環(huán)境調(diào)查（西安）（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。2014年預(yù)計(jì)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2014年3月份，%。%。%，%。初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，%。”這一條內(nèi)容頻頻被拿來(lái)說(shuō)事，被諸多人想象為打壓房?jī)r(jià)的利器。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局?！睂⒈Ｕ闲宰》恐贫葐为?dú)拿出來(lái)說(shuō)，表明其重要性。其二，“健全保障性住房制度。” 住房供應(yīng)體系，總體來(lái)說(shuō)就是“雙軌制”，政府管保障房，市場(chǎng)管商品房。 其一，“健全住房供應(yīng)體系?！? 去年“國(guó)五條”之后，官方文件中很少提及房?jī)r(jià)，尤其是兩會(huì)政府工作報(bào)告中，自2005年以來(lái)首次不提房?jī)r(jià)。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查和房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查四個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上研究和分析潛在消費(fèi)者的客戶定位，是對(duì)消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的目的是通過(guò)準(zhǔn)確的定位形成項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。宏觀環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺(tái)，這也是近幾年來(lái)中央著力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)文本結(jié)晶，同時(shí)也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會(huì)議精神的落實(shí)和細(xì)化。“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個(gè)章節(jié)表明未來(lái)住房制度的核心內(nèi)容。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。另外，除了一手房市場(chǎng)外，還提出大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，以及住房租賃市場(chǎng)，表明國(guó)家對(duì)于后二者的重視程度將不斷增加。制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?！?《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2013年居民消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定。%。13月平均，%。全年全國(guó)公共財(cái)政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，%；農(nóng)戶投資10547億元，%?！　∪晷麻_(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬(wàn)套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬(wàn)套。%，%。八大類商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%。樓面價(jià)方面，%，%。 2014年3月，西安商品房供應(yīng)套數(shù)為18724套，%，%。該區(qū)域是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，處于發(fā)展的啟動(dòng)階段，生活環(huán)境相對(duì)落后，商業(yè)、教育等相關(guān)配套缺乏。 交通狀況 周邊公交車：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 公建配套設(shè)施中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬(wàn)國(guó)金色家園幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、繁華雙語(yǔ)幼兒園； 綜合商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政、陜西信合 。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構(gòu)筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來(lái)繁華。推廣賣點(diǎn)以實(shí)用兩房和舒適三房為主，充分做到了全明采光、南北通透、尊貴私享，且每戶均有面積贈(zèng)送。公建配套設(shè)施學(xué)校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機(jī)構(gòu)合作的幼兒園和小學(xué)；商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國(guó)農(nóng)行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校等配套，幼兒園聯(lián)合新加坡著名教育機(jī)構(gòu)，設(shè)立高素質(zhì)幼兒園，為業(yè)主子女提供高品質(zhì)就學(xué)條件。大明宮遺址公園、興慶公園、長(zhǎng)樂(lè)公園、浐河生態(tài)公園。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表5樓盤名稱中天錦庭位置西安市中心區(qū)域大明宮板塊，大明宮遺址公園東側(cè)100米處，西接太華路，南臨新興路。推廣賣點(diǎn)錯(cuò)落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場(chǎng)。公建配套設(shè)施幼兒園：三家；小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)；中學(xué)：48中、38中、83中；大學(xué)：西安交通大學(xué)、西北工程大學(xué)；餐飲娛樂(lè)購(gòu)物：立豐國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；公園：興慶公園、長(zhǎng)樂(lè)公園、大明宮國(guó)家遺址公園；醫(yī)院：北環(huán)醫(yī)院、電力醫(yī)院、西京醫(yī)院；銀行：西安工商銀行、陜西信合、西安農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行。開(kāi)發(fā)商西安恒金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車位數(shù)戶車比例為1:裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23