【正文】 開發(fā)商在一期的項目宣傳推廣時應樹立良好的企業(yè)形象以及大力宣傳，為后續(xù)二期、三期、四期的銷售做好準備。項目自身優(yōu)勢良好：（1）地段：項目位于二環(huán)以內，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。所以綜合以上分析，可知未來房地產(chǎn)市場將會得到國家、政府的大力支持，政策風險較小。 其一，“健全住房供應體系。每次只考慮一個因素的變動，而假設其他因素保持不變時所進行的敏感性分析，叫做單因素敏感分析。9 風險與不確定性分析項目決策時面對未來，項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預算，有一定程度的不確定性和風險；經(jīng)濟全球化使企業(yè)暴露在更大的市場范圍中，加大了項目的不確定性和風險性，為了盡量避免投資決策失誤，有必要進行風險與不確定性分析。具體數(shù)據(jù)來源見表損益表。具體見表項目投資現(xiàn)金流量表。投資回收期也稱返本期，是反映項目技術方案盈利能力的靜態(tài)指標，而靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值的條件下，以方案凈收益回收項目全部投入資金所需的時間。、土地增值稅的確定本項目中，營業(yè)稅為銷售收入的5%；城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教育附加費定為營業(yè)稅的3%。本項目的資金使用計劃見下附表：8 財務評價財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，從項目的角度出發(fā)，分析預測項目的范圍內的財務效益與費用，計算財務評價指標，考核擬建項目的盈利能力、清償能力和財務生存能力，據(jù)以判斷項目的財務可行性，明確項目對財務主體的價值以及對投資者的貢獻，為投資決策、融資決策以及銀行審貸提供依據(jù)。工程建設其它費=67425+++ =預備費=（124769+）*8%=15542萬元 銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。參照國家物價局、國家建設部([1992]價費字479號)文件取費，建設監(jiān)理收費應根據(jù)所委托監(jiān)理工程業(yè)務范圍、深度和工程性質、規(guī)模、難易程度以及工作條件等情況，按照下列方法計?。?. 按照參與監(jiān)理工作年度平均人數(shù)計算： 土地費用根據(jù)國有建設用地使用權出讓合同，本項目地塊使用權出讓價款為67425萬元。開發(fā)商在此階段的廣告投放量應逐漸趨于平穩(wěn)，適當?shù)淖鲇嗅槍π缘膹V告和促銷活動，來促使樓盤持續(xù)交易。開發(fā)商可以舉行老顧客帶動新顧客的活動，一旦交易成功，可減少老顧客百分之一的費用等。③ 各種廣告媒介。③ 報紙、雜志等媒介的宣傳。③開發(fā)商品牌。以往企業(yè)在銷售中注意力主要集中在有形產(chǎn)品上，認為只要房屋的位置好、設計好、質量好就可以買的好，而如今開發(fā)商應該注重將產(chǎn)品的是三個層次結合起來，通過在不同的層次上創(chuàng)造差異性來獲得競爭優(yōu)勢。到了開盤期，開發(fā)商應集中人力、物力、財力，調動更多的宣傳媒體、集合各種可利用的資源，主要是為了說明產(chǎn)品特點，介紹產(chǎn)品功能、效益、用途、增值性等。這對銷售的要求更高，這就要求開發(fā)商從項目開發(fā)的可行性研究、產(chǎn)品市場定位，到商品房銷售以及售后的物業(yè)管理各個方面盡可能了解并滿足消費者的需求，為此我們決定對本項目進行全程營銷策劃。這一原則是指物業(yè)服務企業(yè)要適應物業(yè)產(chǎn)權多元化得客觀要求，相產(chǎn)權人和使用人提供優(yōu)質滿意的服務。另外還需協(xié)調施工過程中出現(xiàn)的各種矛盾及糾紛。一般情況下在前期開發(fā)階段，開發(fā)商的主要工作如下：1. 獲取土地使用權；一般獲取土地使用權主要有三種：招標獲得、拍賣獲得、掛牌獲得。中心綠地應與道路相鄰，比那個開設出入口，以方便居民使用。住宅區(qū)的集中停車一般采用建設單層或多層停車庫（包括地下）的方式，往往設在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車行出入口或服務中心的周圍，以方便購物、限制外來車輛進入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內車輛的通行量、減少空氣和噪聲污染、保證區(qū)內或住宅群落內安靜和安全。5. 。衛(wèi)生間是住戶家庭衛(wèi)生和個人衛(wèi)生的專用空間，其通風、采光、景觀以及衛(wèi)生潔具布局的設計越來越受到大家的重視，應合理設置。合理設置陽臺，把自然環(huán)境引入室內，可促進室內外環(huán)境交融，發(fā)揮多功能作用。同一個樓盤的多房型配合，以適應不同經(jīng)濟收入、不同類型、不同生活模式居民的不同購房目的的選擇需要。 交通狀況 周邊公交車16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。則：房價=*30%+*30%+*20%+*20%=8713元/㎡綜合考慮物價水平及房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢將房地產(chǎn)的定價為：8400元/㎡。（2）“綠色健康”一詞，首先紫薇東進保留社區(qū)內六百余棵原生60年成樹，大片綠樹成蔭，建筑與大樹相互襯托使人與自然、建筑與自然融為一體，仿佛生活在美麗的森林里一樣。（2）通過對該片區(qū)教育和文化賣點的宣傳，增加客戶層面，以規(guī)避其他不利的因素。（4）治安：項目周邊人流量較大，人員比較復雜，存在一定的安全問題。游離客戶就是：非西安市的外地人等。開發(fā)商西安恒金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車位數(shù)戶車比例為1:裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23235廚11111衛(wèi)12122均價7500元/平方米規(guī)劃設計特點板樓、兩梯四戶高層。推廣賣點錯落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場。大明宮遺址公園、興慶公園、長樂公園、浐河生態(tài)公園。公建配套設施學校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機構合作的幼兒園和小學；商場：華潤萬家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國農(nóng)行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來繁華。 交通狀況 周邊公交車：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 2014年3月，西安商品房供應套數(shù)為18724套，%，%。八大類商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%?！　∪晷麻_工建設城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。全年全國公共財政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。%。（2）宏觀經(jīng)濟環(huán)境（國家統(tǒng)計局）2013年國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長?！兑?guī)劃》提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場調控長效機制。另外，除了一手房市場外，還提出大力發(fā)展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內容。宏觀環(huán)境調查（1）政治法律環(huán)境《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。房地產(chǎn)市場研究主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調查、房地產(chǎn)市場需求調查、房地產(chǎn)市場供給調查和房地產(chǎn)營銷環(huán)境調查四個方面?！? 去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報告中，自2005年以來首次不提房價?！?住房供應體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房?！睂⒈Ｕ闲宰》恐贫葐为毮贸鰜碚f，表明其重要性?！边@一條內容頻頻被拿來說事，被諸多人想象為打壓房價的利器。%，%。2014年3月份，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。農(nóng)民人均純收入12930元，比上年增加1488元。014年3月西安土地掛牌出讓共計24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。用地四周城改項目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對較低。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車位。項目內設全地下車位，可做到人車分流，動靜分離。競爭樓盤調查表4樓盤名稱科達●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側。開發(fā)商中天房產(chǎn)集團西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車位數(shù)911個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價7500元/平方米規(guī)劃設計特點板樓、塔板結合，一梯多戶。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣點享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實屬地理位置優(yōu)越的黃金角。這些客戶大都是在西安市收入較高，對環(huán)境和生活品質有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對住宅的地理位置及交通特別看重。劣勢：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來往人流量和車流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質量不好等問題。（2）用地項目四周進行環(huán)城改造，在一定程度上對項目的形象造成了影響。通過對項目周邊環(huán)境資源的調查分析得出紫薇東進的形象定位是—太平人生，綠色健康。功能因素：；；；。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。（2） 規(guī)劃設計與社會發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個房間的大小、日照、采光、通風等。起居室是家庭成員團聚、交流、活動的空間，應具有較好的視線和景觀條件。2. 車行路應分級明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個住戶或住宅單元背面的入口。居住區(qū)內主要道路至少有兩個不同方向與外圍道路相連，機動車道入口間距不小于150米，并征得當?shù)亟煌ü芾聿块T的同意。 根據(jù)項目規(guī)劃圖得出：本項目共有3000戶住戶，按1:。在建筑高密度地區(qū)，還應特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時也可以增強公益活動意識，密切鄰里關系交往。6. 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平“。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競爭日益激烈，為適應這一局面的要求，物業(yè)服務必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務第一的原則。 DKDKDKDK8地塊在四期進行開發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設施及少量住宅。 項目分四期建設，在項目剛開始建設時我們就開始做少量的宣傳，主要通過網(wǎng)絡、報紙、雜志等廣告媒體，來讓消費者知道我們的項目即可。 房地產(chǎn)產(chǎn)品有三個層次的內容，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有型產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品，其中核心產(chǎn)品是房屋所能提供的安全、舒適的居住條件，以及房屋能夠給客戶帶來的家庭溫暖感、親情感、成就感等心理需求和房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的保值、增值功能等。開發(fā)商可在報紙上宣傳本項目的基本信息，如：開發(fā)商的品牌、項目的概念、區(qū)域版塊、戶型、產(chǎn)品定位、以及項目特色等，這樣可以使消費者了解我們的項目，為以后的銷售做鋪墊。爭取讓更多的消費者來項目的售樓部，通過置業(yè)顧問的講解讓消費者更加了解我們的產(chǎn)品。開發(fā)商可以邀請潛在消費者參加開盤盛典，另外可邀請各界名流參加本次盛典，舉行活動如名流講話、歌星唱歌等，來引起有關媒體的關注，來提高項目的知名度。② 發(fā)布銷售情況。該階段的銷售策略如下：① 挖掘新賣點。它能基本反映出項目的總造價大概是多少，它為開發(fā)商在可行性研究中提供了重要的參考作用，此計算項目的總投資是必要的。城建費中理應還有代施工單位繳納的工資保證金，占建安成本的1%，但在后期可以退，不加考慮。建設單位管理費實行總額控制，分年度據(jù)實列支。 總投資估算表序號費用名稱金額（萬元）1土地費用674252前期費用3建安工程費1247694室外工程費5監(jiān)理費6建設單位管理費7預備費155428銷售費用9財務費用合計項目成功興建的決定因素之一是總資金和分年所需資金能否得到足夠的、持續(xù)的供應，只有項目總投資的數(shù)量、幣種及投入時序與項目建設進度和投資使用計劃相匹配，才能確保項目建設和運營順利進行。若項目現(xiàn)金流量是按當年價格預測估算的，則應以年通貨膨脹率i3修正基準收益率i值。根據(jù)有關稅法規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先