【正文】 開(kāi)發(fā)商在一期的項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)應(yīng)樹(shù)立良好的企業(yè)形象以及大力宣傳，為后續(xù)二期、三期、四期的銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)良好：（1）地段：項(xiàng)目位于二環(huán)以?xún)?nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國(guó)家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。所以綜合以上分析，可知未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到國(guó)家、政府的大力支持，政策風(fēng)險(xiǎn)較小。 其一，“健全住房供應(yīng)體系。每次只考慮一個(gè)因素的變動(dòng)，而假設(shè)其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析，叫做單因素敏感分析。9 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析項(xiàng)目決策時(shí)面對(duì)未來(lái)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來(lái)自估算和預(yù)算，有一定程度的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)全球化使企業(yè)暴露在更大的市場(chǎng)范圍中，加大了項(xiàng)目的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，為了盡量避免投資決策失誤，有必要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析。具體數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)表?yè)p益表。具體見(jiàn)表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。投資回收期也稱(chēng)返本期，是反映項(xiàng)目技術(shù)方案盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)，而靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以方案凈收益回收項(xiàng)目全部投入資金所需的時(shí)間。、土地增值稅的確定本項(xiàng)目中，營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)定為營(yíng)業(yè)稅的3%。本項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃見(jiàn)下附表：8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考核擬建項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和財(cái)務(wù)生存能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，明確項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)主體的價(jià)值以及對(duì)投資者的貢獻(xiàn)，為投資決策、融資決策以及銀行審貸提供依據(jù)。工程建設(shè)其它費(fèi)=67425+++ =預(yù)備費(fèi)=（124769+）*8%=15542萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。參照國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家建設(shè)部([1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào))文件取費(fèi)，建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)應(yīng)根據(jù)所委托監(jiān)理工程業(yè)務(wù)范圍、深度和工程性質(zhì)、規(guī)模、難易程度以及工作條件等情況，按照下列方法計(jì)?。?. 按照參與監(jiān)理工作年度平均人數(shù)計(jì)算： 土地費(fèi)用根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，本項(xiàng)目地塊使用權(quán)出讓價(jià)款為67425萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商在此階段的廣告投放量應(yīng)逐漸趨于平穩(wěn)，適當(dāng)?shù)淖鲇嗅槍?duì)性的廣告和促銷(xiāo)活動(dòng)，來(lái)促使樓盤(pán)持續(xù)交易。開(kāi)發(fā)商可以舉行老顧客帶動(dòng)新顧客的活動(dòng)，一旦交易成功，可減少老顧客百分之一的費(fèi)用等。③ 各種廣告媒介。③ 報(bào)紙、雜志等媒介的宣傳。③開(kāi)發(fā)商品牌。以往企業(yè)在銷(xiāo)售中注意力主要集中在有形產(chǎn)品上，認(rèn)為只要房屋的位置好、設(shè)計(jì)好、質(zhì)量好就可以買(mǎi)的好，而如今開(kāi)發(fā)商應(yīng)該注重將產(chǎn)品的是三個(gè)層次結(jié)合起來(lái)，通過(guò)在不同的層次上創(chuàng)造差異性來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。到了開(kāi)盤(pán)期，開(kāi)發(fā)商應(yīng)集中人力、物力、財(cái)力，調(diào)動(dòng)更多的宣傳媒體、集合各種可利用的資源，主要是為了說(shuō)明產(chǎn)品特點(diǎn)，介紹產(chǎn)品功能、效益、用途、增值性等。這對(duì)銷(xiāo)售的要求更高，這就要求開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位，到商品房銷(xiāo)售以及售后的物業(yè)管理各個(gè)方面盡可能了解并滿足消費(fèi)者的需求，為此我們決定對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。這一原則是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要適應(yīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化得客觀要求，相產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。另外還需協(xié)調(diào)施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾及糾紛。一般情況下在前期開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)商的主要工作如下：1. 獲取土地使用權(quán)；一般獲取土地使用權(quán)主要有三種：招標(biāo)獲得、拍賣(mài)獲得、掛牌獲得。中心綠地應(yīng)與道路相鄰，比那個(gè)開(kāi)設(shè)出入口，以方便居民使用。住宅區(qū)的集中停車(chē)一般采用建設(shè)單層或多層停車(chē)庫(kù)（包括地下）的方式，往往設(shè)在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車(chē)行出入口或服務(wù)中心的周?chē)苑奖阗?gòu)物、限制外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內(nèi)車(chē)輛的通行量、減少空氣和噪聲污染、保證區(qū)內(nèi)或住宅群落內(nèi)安靜和安全。5. 。衛(wèi)生間是住戶家庭衛(wèi)生和個(gè)人衛(wèi)生的專(zhuān)用空間，其通風(fēng)、采光、景觀以及衛(wèi)生潔具布局的設(shè)計(jì)越來(lái)越受到大家的重視，應(yīng)合理設(shè)置。合理設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，把自然環(huán)境引入室內(nèi)，可促進(jìn)室內(nèi)外環(huán)境交融，發(fā)揮多功能作用。同一個(gè)樓盤(pán)的多房型配合，以適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入、不同類(lèi)型、不同生活模式居民的不同購(gòu)房目的的選擇需要。 交通狀況 周邊公交車(chē)16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車(chē)太華路站下車(chē)。則：房?jī)r(jià)=*30%+*30%+*20%+*20%=8713元/㎡綜合考慮物價(jià)水平及房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)將房地產(chǎn)的定價(jià)為：8400元/㎡。（2）“綠色健康”一詞，首先紫薇東進(jìn)保留社區(qū)內(nèi)六百余棵原生60年成樹(shù)，大片綠樹(shù)成蔭，建筑與大樹(shù)相互襯托使人與自然、建筑與自然融為一體，仿佛生活在美麗的森林里一樣。（2）通過(guò)對(duì)該片區(qū)教育和文化賣(mài)點(diǎn)的宣傳，增加客戶層面，以規(guī)避其他不利的因素。（4）治安：項(xiàng)目周邊人流量較大，人員比較復(fù)雜，存在一定的安全問(wèn)題。游離客戶就是：非西安市的外地人等。開(kāi)發(fā)商西安恒金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車(chē)位數(shù)戶車(chē)比例為1:裝修情況毛坯戶型類(lèi)別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23235廚11111衛(wèi)12122均價(jià)7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板樓、兩梯四戶高層。推廣賣(mài)點(diǎn)錯(cuò)落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場(chǎng)。大明宮遺址公園、興慶公園、長(zhǎng)樂(lè)公園、浐河生態(tài)公園。公建配套設(shè)施學(xué)校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機(jī)構(gòu)合作的幼兒園和小學(xué)；商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國(guó)農(nóng)行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構(gòu)筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來(lái)繁華。 交通狀況 周邊公交車(chē)：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車(chē)太華路站下車(chē)。 2014年3月，西安商品房供應(yīng)套數(shù)為18724套，%，%。八大類(lèi)商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%?！　∪晷麻_(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬(wàn)套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬(wàn)套。全年全國(guó)公共財(cái)政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。%。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。另外，除了一手房市場(chǎng)外，還提出大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，以及住房租賃市場(chǎng)，表明國(guó)家對(duì)于后二者的重視程度將不斷增加。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個(gè)章節(jié)表明未來(lái)住房制度的核心內(nèi)容。宏觀環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺(tái)，這也是近幾年來(lái)中央著力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)文本結(jié)晶，同時(shí)也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會(huì)議精神的落實(shí)和細(xì)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)查四個(gè)方面。” 去年“國(guó)五條”之后，官方文件中很少提及房?jī)r(jià)，尤其是兩會(huì)政府工作報(bào)告中，自2005年以來(lái)首次不提房?jī)r(jià)?！?住房供應(yīng)體系，總體來(lái)說(shuō)就是“雙軌制”，政府管保障房，市場(chǎng)管商品房?！睂⒈Ｕ闲宰》恐贫葐为?dú)拿出來(lái)說(shuō)，表明其重要性?！边@一條內(nèi)容頻頻被拿來(lái)說(shuō)事，被諸多人想象為打壓房?jī)r(jià)的利器。%，%。2014年3月份，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。農(nóng)民人均純收入12930元，比上年增加1488元。014年3月西安土地掛牌出讓共計(jì)24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。用地四周城改項(xiàng)目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對(duì)較低。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車(chē)位。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)全地下車(chē)位，可做到人車(chē)分流，動(dòng)靜分離。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查表4樓盤(pán)名稱(chēng)科達(dá)●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側(cè)。開(kāi)發(fā)商中天房產(chǎn)集團(tuán)西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車(chē)位數(shù)911個(gè)裝修情況毛坯戶型類(lèi)別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價(jià)7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板樓、塔板結(jié)合，一梯多戶。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣(mài)點(diǎn)享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實(shí)屬地理位置優(yōu)越的黃金角。這些客戶大都是在西安市收入較高，對(duì)環(huán)境和生活品質(zhì)有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對(duì)住宅的地理位置及交通特別看重。劣勢(shì)：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來(lái)往人流量和車(chē)流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質(zhì)量不好等問(wèn)題。（2）用地項(xiàng)目四周進(jìn)行環(huán)城改造，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目的形象造成了影響。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境資源的調(diào)查分析得出紫薇東進(jìn)的形象定位是—太平人生，綠色健康。功能因素：；；；。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個(gè)充滿良性互動(dòng)的社會(huì)生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個(gè)人、家庭的需求與社會(huì)的存在緊密聯(lián)系。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個(gè)房間的大小、日照、采光、通風(fēng)等。起居室是家庭成員團(tuán)聚、交流、活動(dòng)的空間，應(yīng)具有較好的視線和景觀條件。2. 車(chē)行路應(yīng)分級(jí)明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個(gè)住戶或住宅單元背面的入口。居住區(qū)內(nèi)主要道路至少有兩個(gè)不同方向與外圍道路相連，機(jī)動(dòng)車(chē)道入口間距不小于150米，并征得當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T(mén)的同意。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖得出：本項(xiàng)目共有3000戶住戶，按1:。在建筑高密度地區(qū)，還應(yīng)特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時(shí)也可以增強(qiáng)公益活動(dòng)意識(shí)，密切鄰里關(guān)系交往。6. 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平“。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為適應(yīng)這一局面的要求，物業(yè)服務(wù)必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務(wù)第一的原則。 DKDKDKDK8地塊在四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設(shè)施及少量住宅。 項(xiàng)目分四期建設(shè)，在項(xiàng)目剛開(kāi)始建設(shè)時(shí)我們就開(kāi)始做少量的宣傳，主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等廣告媒體，來(lái)讓消費(fèi)者知道我們的項(xiàng)目即可。 房地產(chǎn)產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有型產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品，其中核心產(chǎn)品是房屋所能提供的安全、舒適的居住條件，以及房屋能夠給客戶帶來(lái)的家庭溫暖感、親情感、成就感等心理需求和房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的保值、增值功能等。開(kāi)發(fā)商可在報(bào)紙上宣傳本項(xiàng)目的基本信息，如：開(kāi)發(fā)商的品牌、項(xiàng)目的概念、區(qū)域版塊、戶型、產(chǎn)品定位、以及項(xiàng)目特色等，這樣可以使消費(fèi)者了解我們的項(xiàng)目，為以后的銷(xiāo)售做鋪墊。爭(zhēng)取讓更多的消費(fèi)者來(lái)項(xiàng)目的售樓部，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的講解讓消費(fèi)者更加了解我們的產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商可以邀請(qǐng)潛在消費(fèi)者參加開(kāi)盤(pán)盛典，另外可邀請(qǐng)各界名流參加本次盛典，舉行活動(dòng)如名流講話、歌星唱歌等，來(lái)引起有關(guān)媒體的關(guān)注，來(lái)提高項(xiàng)目的知名度。② 發(fā)布銷(xiāo)售情況。該階段的銷(xiāo)售策略如下：① 挖掘新賣(mài)點(diǎn)。它能基本反映出項(xiàng)目的總造價(jià)大概是多少，它為開(kāi)發(fā)商在可行性研究中提供了重要的參考作用，此計(jì)算項(xiàng)目的總投資是必要的。城建費(fèi)中理應(yīng)還有代施工單位繳納的工資保證金，占建安成本的1%，但在后期可以退，不加考慮。建設(shè)單位管理費(fèi)實(shí)行總額控制，分年度據(jù)實(shí)列支。 總投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用674252前期費(fèi)用3建安工程費(fèi)1247694室外工程費(fèi)5監(jiān)理費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)7預(yù)備費(fèi)155428銷(xiāo)售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)項(xiàng)目成功興建的決定因素之一是總資金和分年所需資金能否得到足夠的、持續(xù)的供應(yīng)，只有項(xiàng)目總投資的數(shù)量、幣種及投入時(shí)序與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配，才能確保項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)順利進(jìn)行。若項(xiàng)目現(xiàn)金流量是按當(dāng)年價(jià)格預(yù)測(cè)估算的，則應(yīng)以年通貨膨脹率i3修正基準(zhǔn)收益率i值。根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先