【正文】 均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合，一梯多戶。建筑風(fēng)格為法式簡約風(fēng)格，外面采用現(xiàn)代時尚的大地色高端環(huán)保墻面漆，底部裙房采用上好石材貼面。（2）規(guī)模：項目規(guī)模較小、綠化不足，容積率稍高。（1）“太平”一詞來源于太平公主，紫薇東進緊臨大明宮，而大明宮又是太平公主生長的地方，這樣可以顯示紫薇東進有著深厚的歷史文化底蘊。其中，居住（約182畝），商業(yè)（約42畝）。2． 套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性、可變性、以適應(yīng)不同家庭居住以及生活模式變化的需求，且功能空間還應(yīng)滿足適用、安全、衛(wèi)生、舒適、經(jīng)濟、美觀、長效的要求。3. 在車行路周圍或盡端設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的住戶停車位，在盡端型車行路的盡端應(yīng)設(shè)回車場地。在綠地規(guī)劃中綠地率是衡量綠地規(guī)劃是否達標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，居住區(qū)的綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿足植樹綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺的人工綠地，目前根據(jù)我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》的相關(guān)規(guī)定：規(guī)定了新建居住區(qū)綠地率不小于30%、舊城改造區(qū)綠地率不下于25%的指標(biāo)。7. 估算工程量和開發(fā)成本。項目預(yù)計初步開工在2015年初，2019年6月銷售完畢，歷時四年半，以季度為建設(shè)開發(fā)周期，具體工程量進度見附表：6 項目營銷方案 2014年伊始，人們就不停的追問“時間去哪兒了”、“飛機去哪兒了”，在2014年房地產(chǎn)市場上，人們不禁要問問“金三銀四”去哪兒了？受種種原因的影響，“金三”樓市在平淡中遠去，“銀四”樓市依舊未走出“疲憊”的影響，表現(xiàn)平淡，樓市火熱難再。有形產(chǎn)品是產(chǎn)品需求的物質(zhì)層次，它是被消費者所具體感受到得具體包括：項目區(qū)位、建筑風(fēng)格、房屋戶型、樓層、朝向、質(zhì)量、建筑設(shè)備、配套設(shè)施、品牌等。② 組織各種活動。定期的發(fā)布有關(guān)銷售情況，給消費者一種此樓盤快要買完了，如果再不買就要買完了的感覺。（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（2008）（2）陜西省建設(shè)工程其他費用定額；（3）項目初步規(guī)劃設(shè)計方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》，2005年；（7）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（8）陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（陜價行發(fā)〔2005〕90號）（9）《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》，陜西省發(fā)改委，2004年；（10）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。具體計算參考下表：建設(shè)單位管理費=683+（200000124769）*% = 預(yù)備費預(yù)備費是指：在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致建設(shè)費用增加的這部分費用。這是，基準(zhǔn)收益率可近似地用單位投資機會成本i風(fēng)險補貼率i通貨膨脹率i3之代數(shù)和表示。所以：成本利潤率=利潤總額/項目總成本100%=(70744/253111)*100%=%具體數(shù)據(jù)見表損益表和投資計劃與資金籌措表內(nèi)部收益率是當(dāng)凈現(xiàn)值為0是的收益率，在這里我們通過計算得出項目的稅前內(nèi)部收益率：32%，稅后內(nèi)部收益率：14%。具體數(shù)據(jù)見還本付息表?！敖⑹袌雠渲煤驼Ｕ舷嘟Y(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。所以財務(wù)上存在的風(fēng)險較大，應(yīng)妥善管理財務(wù)問題。參考文獻 （第三版）［M］.西安：西北大學(xué)出版社，2003 ［M］.北京：建筑工業(yè)出版社出版社，2009 ，2009 ，2008 周儉．城市住宅區(qū)規(guī)劃原理［M］.上海：同濟大學(xué)出版社，2001 ：科學(xué)出版社，2011 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）； 陜西省建設(shè)工程其他費用定額； 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》，2005年；1西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；1陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（陜價行發(fā)〔2005〕90號）。通過2014年房地產(chǎn)市場的需求分析得出，未來幾年房地產(chǎn)市場的需求仍是需大于求，房地產(chǎn)市場未來的價格將會趨于穩(wěn)定，法律政策將會有利于房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展；即市場風(fēng)險較小。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結(jié)晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。償債備付率分年計算，償債備付率高，表明可用于還本付息的資金保障程度高。 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是在計算回收期時考慮了資金的時間價值。項目從2015年初開始建設(shè)，到2018年底完工。2. 按工程造價的比例計?。汗こ淘靸r在500萬元及以下的，%；工程造價在500萬元到1000萬元的，%%；工程造價在1000萬元到5000萬元的，%%；工程造價在5000萬元到1億元的，%%；工程造價在1億元到5億元的，%%；工程造價在5億到10億元的，%%；工程造價在10億元以上的，%；上述監(jiān)理費的標(biāo)準(zhǔn)，包括自施工階段到保修期階段的監(jiān)理取費，但不包括施工招標(biāo)階段的監(jiān)理費。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場，改進產(chǎn)品等方法處理。4）強銷期銷售策略強銷期是開盤后的1—2個月，該階段一般會投放大量的廣告宣傳和推廣費用，還配有各種促銷活動，此時銷售數(shù)量和需求較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足的供應(yīng)房源，注意買點儲備。2）內(nèi)部認(rèn)購期銷售策略項目在開盤前6個月內(nèi)為項目的內(nèi)部認(rèn)購期，此階段主要是開發(fā)商檢驗市場和聚合控制人氣的重要階段，本階段一般不定價，主要是交多少抵多少的策略，可為后面的工作提供大量真實的依據(jù)。到項目的持續(xù)銷售期，此時項目的銷售趨于平緩，上門看房的客戶逐漸趨于穩(wěn)定，此時廣告媒介的投放量可適當(dāng)?shù)臏p小。這一原則是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制下對企業(yè)運行機制的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，努力做到產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)。3. 建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)工程和材料協(xié)議和合同。對非居民車輛的停放問題應(yīng)該與居民車輛的停放采取不同的處理原則。本項目的戶型規(guī)劃圖如下：①2室2廳1衛(wèi)（91㎡）②2室2廳1衛(wèi)（101㎡）③3室2廳2衛(wèi)（111㎡）④4室2廳2衛(wèi)（129㎡）。（3）合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi)；（4）構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色；，應(yīng)遵循下列原則：（1）建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化；（2）合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣、塵及噪音對居民的污染和干擾；（3）精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境；（4）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、電信、路燈等管線應(yīng)地下埋設(shè)；（5）公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系；本項目共有10個地塊，其中每塊地的占地面積分別是：DK1面積8317平方米，長373米，形狀較規(guī)則近似呈長方形；DK2面積44239平方米，長848米，形狀較規(guī)則呈長方形；DK3面積13274平方米，長550米，形狀不規(guī)則呈七邊形；DK4面積6723平方米，長1136米，形狀較規(guī)則呈長方形；DK5面積43500平方米，長812米，形狀規(guī)則呈長方形；DK6面積3909平方米，長426米，形狀不規(guī)則呈長條形；DK7面積1363平方米，長223米，形狀不規(guī)則呈長條形，DK8面積2482平方米，長349米，形狀不規(guī)則呈長條形；DK9面積472平方米，長314米，形狀呈不規(guī)則呈長條形；DK10面積296平方米，長169米，形狀不規(guī)則呈長條形。對于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，綜合考慮西安現(xiàn)在價格水平，將本項目商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)定價為15000元/平方米。（4）結(jié)合前期的市場調(diào)查，從客戶角度出發(fā)，強化住宅戶型設(shè)計，體現(xiàn)出人性化，彌補自身綠化較低的不足。優(yōu)勢：（1）地段：項目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。競爭樓盤調(diào)查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開發(fā)商陜西興龍建設(shè)集團有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數(shù)3棟總戶數(shù)822戶車位數(shù)共666個，地上61個，地下605個。推廣賣點東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。（2）房地產(chǎn)市場供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過30倍。2013年固定資產(chǎn)投資較快增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。%，%，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，%，扣除價格因素，%。灃東新城等新興城區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要動力。 （3）競爭樓盤調(diào)查與分析東安花園競爭樓盤調(diào)查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內(nèi)大明宮核心區(qū)域開發(fā)商西安東元房地產(chǎn)有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數(shù)5棟總戶數(shù)892戶車位數(shù)503個 （地上：50個；地下：453個）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價6900元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合 高層，兩梯四戶。華遠君城配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合、高層、小高層，一梯多戶。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達全城。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達到降噪節(jié)能的目的。3項目建設(shè)條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內(nèi)大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。各地塊的位置如下：戶型設(shè)計主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟條件相適應(yīng)。建立交通組織體系的目的在于保證住宅內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機動車交通對居住生活質(zhì)量的影響，如交通安全、噪聲、空氣污染等。一般情況下，非居民車輛的停放應(yīng)該集中，其停車設(shè)施的布局應(yīng)該盡可能的獨立于居民的居住生活空間，一般布置在居住區(qū)外圍；對于一些臨時的、短時間的外來車輛的停放可以借用居民晚間車輛停放的空間。4. 辦理施工許可證。通過對本項目的項目規(guī)模、質(zhì)量、安全、進度等綜合因素的考慮，將本項目的建設(shè)分成4期，其中，DKDK10在一期進行開發(fā)，主要修建住宅、少量商業(yè)用房以及對地塊進行綠化；DKDK9在第二期進行開發(fā)；主要修建教育配套設(shè)施主要有幼兒園、小學(xué)等另外對部分地區(qū)進行適當(dāng)?shù)木G化及少量住宅。到項目的尾盤期，可減小項目的宣傳量，只需在網(wǎng)上進行少量的宣傳，因為到此階段項目的