【正文】 綠化不足，容積率稍高。優(yōu)勢(shì)：（1）地段：項(xiàng)目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國(guó)家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。核心客戶就是：小企業(yè)主、生意人、政府高層等。社區(qū)內(nèi)部配套：國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所 。建筑風(fēng)格為法式簡(jiǎn)約風(fēng)格，外面采用現(xiàn)代時(shí)尚的大地色高端環(huán)保墻面漆，底部裙房采用上好石材貼面。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開(kāi)發(fā)商陜西興龍建設(shè)集團(tuán)有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數(shù)3棟總戶數(shù)822戶車位數(shù)共666個(gè)，地上61個(gè)，地下605個(gè)。公建配套設(shè)施醫(yī)療：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院等；教育：陜重學(xué)校、市48中等 ，八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園等；金融：中國(guó)農(nóng)行、建行、西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政、陜西信合等；購(gòu)物休閑：華潤(rùn)萬(wàn)家、易初蓮花、海闊天空、融合酒店等，大明宮國(guó)家遺址公園。推廣賣點(diǎn)ARTDECO建筑風(fēng)格，詩(shī)著城市天際線；英式新貴運(yùn)動(dòng)園林，生活獨(dú)享風(fēng)景。開(kāi)發(fā)商陜西科達(dá)房地產(chǎn)有限公司建筑面積600000平方米物業(yè)公司陜西大管家物業(yè)管理有限公司占地面積200000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)20棟總戶數(shù)4833戶車位數(shù)4588個(gè)裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121均價(jià)6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板塔結(jié)合，一梯多戶。推廣賣點(diǎn)東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有商業(yè)風(fēng)情街，不需出門就可以滿足基本的生活需求。開(kāi)發(fā)商陜西嘉家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積35000平方米物業(yè)公司暫無(wú)占地面積10005平方米容積率綠化率35%棟數(shù)2棟總戶數(shù)350戶車位數(shù)全地下233個(gè)裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積110平方米廳232室222廚111衛(wèi)221均價(jià)6100元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)兩梯四戶，板塔結(jié)合公建配套設(shè)施中小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)、長(zhǎng)纓路小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、72中；幼稚園：含元路幼兒園、萬(wàn)國(guó)金色幼兒園；綜合商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家、卜蜂蓮花、大華193東方美居建材廣場(chǎng)、大明宮建材家居城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；醫(yī)院：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院、西安軍海醫(yī)院、大明宮骨科醫(yī)院；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行、陜西信合；其他：大明宮國(guó)家遺址公園、金海岸酒樓、德克士、大明宮IMAX影城。 推廣賣點(diǎn)鉑廷傲踞二環(huán)內(nèi)大明宮核心區(qū)域。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。（2）周邊環(huán)境調(diào)查分析項(xiàng)目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬(wàn)國(guó)金色家園幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、繁華雙語(yǔ)幼兒園； 綜合商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政、陜西信合 。2014年3月西安樓市共新增批售了43張預(yù)售證，比上月增加24張，其中浐灞區(qū)批售10張，高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)各批售8張，城西區(qū)批售6張，城南區(qū)批售5張，曲江區(qū)批售4張，城北區(qū)和城東區(qū)各批售1張。本月土地供應(yīng)環(huán)比收縮明顯，預(yù)計(jì)后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強(qiáng)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過(guò)30倍。%，%。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，%。2013年固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。其中，%，%；%，%；%，%。2014年3月份，%。%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。然而這只是基礎(chǔ)制度建設(shè)，通過(guò)統(tǒng)一登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，確實(shí)能讓少數(shù)多房者望而卻步，望風(fēng)拋房，但并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。 其三，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。保障對(duì)象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。而這里，“房?jī)r(jià)”重新現(xiàn)身，“房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”，換一種說(shuō)法就是“促進(jìn)房?jī)r(jià)基本合理”；再換一種概念，就是“房?jī)r(jià)收入比”基本合理。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個(gè)章節(jié)。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查可以分為宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀環(huán)境調(diào)查三個(gè)層面。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究主要是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供可靠的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和市場(chǎng)營(yíng)銷等工作的前提和基礎(chǔ)。事實(shí)上，這三個(gè)方面的調(diào)查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開(kāi)的，并非是簡(jiǎn)單的按照地理因素而進(jìn)行劃分。這是1998年房改后，國(guó)家文件中首次對(duì)住房制度簡(jiǎn)要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。當(dāng)前，固然不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)大泡沫，但未來(lái)幾年房?jī)r(jià)收入比能夠繼續(xù)回落一些。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。保障方式以租為主，經(jīng)濟(jì)適用房這類的產(chǎn)權(quán)房將被淡化。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長(zhǎng)效機(jī)制”。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。其關(guān)鍵在于，這些基礎(chǔ)而又重要的信息建立成庫(kù)、形成使用機(jī)制之后，官方會(huì)否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關(guān)注的重點(diǎn)。%，%，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。%。其中，%，%；%，%；%，%。2013年財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資447074億元，%，扣除價(jià)格因素，%。其中，住宅投資58951億元，%；辦公樓投資4652億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資11945億元，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。全年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）%，是2010年以來(lái)年度漲幅最低點(diǎn)。灃東新城等新興城區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要?jiǎng)恿?。從同比情況來(lái)看，本月土地供應(yīng)高于去年同期。微觀經(jīng)濟(jì)（1）用地狀況調(diào)查分析項(xiàng)目占地224畝，目標(biāo)打造大明宮區(qū)域，八府莊板塊內(nèi)中體量復(fù)合型項(xiàng)目。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。 （3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與分析東安花園競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內(nèi)大明宮核心區(qū)域開(kāi)發(fā)商西安東元房地產(chǎn)有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數(shù)5棟總戶數(shù)892戶車位數(shù)503個(gè) （地上：50個(gè)；地下：453個(gè)）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價(jià)6900元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板塔結(jié)合 高層，兩梯四戶。地鐵3號(hào)線、4號(hào)線雙地鐵驅(qū)動(dòng)，純正地鐵物業(yè)。小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)街。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表3樓盤名稱華遠(yuǎn)君城位置華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國(guó)家遺址公園東側(cè)，太元路與景東路交匯處開(kāi)發(fā)商西安萬(wàn)華房地產(chǎn)有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數(shù)25棟總戶數(shù)5000戶車位數(shù)共3800個(gè)，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價(jià)6800元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板塔結(jié)合，一梯多戶。華遠(yuǎn)君城配套完善，配有會(huì)所和商業(yè)，并配備大型景觀組團(tuán)，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。公建配套設(shè)施幼兒園: 石家街小寶貝幼兒園、萬(wàn)華怡康幼兒園、含元路社區(qū)小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、萬(wàn)國(guó)金色幼兒園；小學(xué)：新城區(qū)明志小學(xué)、陜汽子校、西煤子校、華山小學(xué)；中學(xué)以及高等學(xué)校：83中、昆侖中學(xué)、華山中學(xué)、黃河中學(xué)、72中；西京醫(yī)院、紅會(huì)醫(yī)院、唐都醫(yī)院、大華醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、胡家廟果蔬批發(fā)市場(chǎng)、輕工市場(chǎng)、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)、西北商城。社區(qū)配備一站式獨(dú)立國(guó)際風(fēng)情商業(yè)雙行街、主題式雙會(huì)所，星級(jí)酒店、交大東御蘭汀幼兒園等，演繹品質(zhì)化國(guó)際住區(qū)生活。便利店、果蔬店等。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價(jià)6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板塔結(jié)合、高層、小高層，一梯多戶。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表7樓盤名稱恒基碧翠錦華位置東二環(huán)（金花北路）與長(zhǎng)纓路什字東北角。推廣賣點(diǎn)著名實(shí)力開(kāi)發(fā)商,亨譽(yù)33年的香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；恒基碧翠錦華小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、超大陽(yáng)臺(tái)和飄窗同時(shí)具有獨(dú)特的入戶花園設(shè)計(jì)；恒基碧翠錦華社區(qū)自身配套齊全。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領(lǐng)、大學(xué)教師、公務(wù)員等。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號(hào)線、3號(hào)線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達(dá)全城。（3）居住水平：項(xiàng)目位于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，剛處于發(fā)展的初期階段，生活水平相對(duì)較低。（3）周邊人流量較大且屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，潛在消費(fèi)者較多。制定行動(dòng)對(duì)策：（1）利用項(xiàng)目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，著力打造都市中高檔社區(qū)。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達(dá)到降噪節(jié)能的目的。另外“太平”一詞又意味著天下太平，人生平安的意思，可以消除這里人員復(fù)雜給消費(fèi)者帶來(lái)的疑慮，讓消費(fèi)者更加放心。所謂的市場(chǎng)比較法就是參照近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)確定本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。將比較項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目的參考定價(jià)：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠(yuǎn)君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過(guò)分析得出A、B、C、D的權(quán)重分別是：30%、30%、20%、20%。3項(xiàng)目建設(shè)條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內(nèi)大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。項(xiàng)目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬(wàn)國(guó)金色家園幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、繁華雙語(yǔ)幼兒園； 綜合商場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家； 西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政、陜西信合 。4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是整個(gè)項(xiàng)目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開(kāi)，并以項(xiàng)目的總體策劃思想為指導(dǎo)。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求和諧適應(yīng)還體現(xiàn)在適應(yīng)市場(chǎng)上，由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場(chǎng)的住宅類型也是多樣的。各地塊的位置如下：戶型設(shè)計(jì)主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國(guó)城市住宅建設(shè)