【正文】 綠化不足，容積率稍高。優(yōu)勢：（1）地段：項目位于二環(huán)以內，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。核心客戶就是：小企業(yè)主、生意人、政府高層等。社區(qū)內部配套：國際雙語幼兒園、會所 。建筑風格為法式簡約風格，外面采用現代時尚的大地色高端環(huán)保墻面漆，底部裙房采用上好石材貼面。競爭樓盤調查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開發(fā)商陜西興龍建設集團有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數3棟總戶數822戶車位數共666個，地上61個，地下605個。公建配套設施醫(yī)療：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院等；教育：陜重學校、市48中等 ，八府莊小學、大華中學、38中、48中、小雨點藝術幼兒園等；金融：中國農行、建行、西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合等；購物休閑：華潤萬家、易初蓮花、海闊天空、融合酒店等，大明宮國家遺址公園。推廣賣點ARTDECO建筑風格，詩著城市天際線；英式新貴運動園林，生活獨享風景。開發(fā)商陜西科達房地產有限公司建筑面積600000平方米物業(yè)公司陜西大管家物業(yè)管理有限公司占地面積200000平方米容積率綠化率40%棟數20棟總戶數4833戶車位數4588個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121均價6300元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合，一梯多戶。推廣賣點東距康復路商圈8分鐘路程，南臨西安城內商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內最大的高尚住宅社區(qū)。小區(qū)內還設有商業(yè)風情街，不需出門就可以滿足基本的生活需求。開發(fā)商陜西嘉家園房地產開發(fā)有限公司建筑面積35000平方米物業(yè)公司暫無占地面積10005平方米容積率綠化率35%棟數2棟總戶數350戶車位數全地下233個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積110平方米廳232室222廚111衛(wèi)221均價6100元/平方米規(guī)劃設計特點兩梯四戶，板塔結合公建配套設施中小學：八府莊小學、太華路小學、長纓路小學、大華中學、38中、48中、72中；幼稚園：含元路幼兒園、萬國金色幼兒園；綜合商場：華潤萬家、卜蜂蓮花、大華193東方美居建材廣場、大明宮建材家居城、萬達廣場；醫(yī)院：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院、西安軍海醫(yī)院、大明宮骨科醫(yī)院；銀行：工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、西安銀行、陜西信合；其他：大明宮國家遺址公園、金海岸酒樓、德克士、大明宮IMAX影城。 推廣賣點鉑廷傲踞二環(huán)內大明宮核心區(qū)域。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。（2）周邊環(huán)境調查分析項目配套 中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。2014年3月西安樓市共新增批售了43張預售證，比上月增加24張，其中浐灞區(qū)批售10張，高新區(qū)、經開區(qū)各批售8張，城西區(qū)批售6張，城南區(qū)批售5張，曲江區(qū)批售4張，城北區(qū)和城東區(qū)各批售1張。本月土地供應環(huán)比收縮明顯，預計后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強。（2）房地產市場供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過30倍。%，%。分產業(yè)看，%；，%；，%。全年房地產開發(fā)投資86013億元，%。2013年固定資產投資較快增長。其中，%，%；%，%；%，%。2014年3月份，%。%。其中，第一產業(yè)增加值56957億元，%；第二產業(yè)增加值249684億元，%；第三產業(yè)增加值262204億元，%。然而這只是基礎制度建設，通過統(tǒng)一登記和全國聯網，確實能讓少數多房者望而卻步，望風拋房，但并不構成對房地產的直接調控。確保住房用地穩(wěn)定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。 其三，健全房地產市場調控長效機制。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。保障對象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。而這里，“房價”重新現身，“房價與消費能力基本適應”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。房地產市場環(huán)境調查可以分為宏觀環(huán)境調查、中觀環(huán)境調查、微觀環(huán)境調查三個層面。房地產項目建設方案市場研究與項目定位分析房地產項目的市場研究主要是為實現房地產項目特定的經營目標，運用科學的理論以及現代化的調查技術方法和手段，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關房地產的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產市場的現狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)房地產市場提供可靠的依據，這也是房地產項目策劃、經濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎。事實上，這三個方面的調查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開的，并非是簡單的按照地理因素而進行劃分。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。當前，固然不必擔心房價大泡沫，但未來幾年房價收入比能夠繼續(xù)回落一些。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。保障方式以租為主，經濟適用房這類的產權房將被淡化。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長效機制”。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。其關鍵在于，這些基礎而又重要的信息建立成庫、形成使用機制之后，官方會否據此而制定某些調控政策，這才是值得關注的重點。%，%，%，第三產業(yè)增加值占比首次超過第二產業(yè)。%。其中，%，%；%，%；%，%。2013年財政收入穩(wěn)定增長。全年全社會固定資產投資447074億元，%，扣除價格因素，%。其中，住宅投資58951億元，%；辦公樓投資4652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。全年居民消費價格（CPI）%，是2010年以來年度漲幅最低點。灃東新城等新興城區(qū)土地市場表現活躍及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要動力。從同比情況來看，本月土地供應高于去年同期。微觀經濟（1）用地狀況調查分析項目占地224畝，目標打造大明宮區(qū)域，八府莊板塊內中體量復合型項目。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。 （3）競爭樓盤調查與分析東安花園競爭樓盤調查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內大明宮核心區(qū)域開發(fā)商西安東元房地產有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數5棟總戶數892戶車位數503個 （地上：50個；地下：453個）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價6900元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合 高層，兩梯四戶。地鐵3號線、4號線雙地鐵驅動，純正地鐵物業(yè)。小區(qū)內部配套：社區(qū)商業(yè)街。競爭樓盤調查表3樓盤名稱華遠君城位置華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路與景東路交匯處開發(fā)商西安萬華房地產有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數25棟總戶數5000戶車位數共3800個，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價6800元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合，一梯多戶。華遠君城配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。公建配套設施幼兒園: 石家街小寶貝幼兒園、萬華怡康幼兒園、含元路社區(qū)小雨點藝術幼兒園、小雨點藝術幼兒園、萬國金色幼兒園；小學：新城區(qū)明志小學、陜汽子校、西煤子校、華山小學；中學以及高等學校：83中、昆侖中學、華山中學、黃河中學、72中；西京醫(yī)院、紅會醫(yī)院、唐都醫(yī)院、大華醫(yī)院；農貿市場、胡家廟果蔬批發(fā)市場、輕工市場、康復路批發(fā)市場、西北商城。社區(qū)配備一站式獨立國際風情商業(yè)雙行街、主題式雙會所，星級酒店、交大東御蘭汀幼兒園等，演繹品質化國際住區(qū)生活。便利店、果蔬店等。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價6300元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合、高層、小高層，一梯多戶。競爭樓盤調查表7樓盤名稱恒基碧翠錦華位置東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角。推廣賣點著名實力開發(fā)商,亨譽33年的香港恒基兆業(yè)地產；二環(huán)以內稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；恒基碧翠錦華小區(qū)產品優(yōu)勢突出，板式結構、南北通透、超大陽臺和飄窗同時具有獨特的入戶花園設計；恒基碧翠錦華社區(qū)自身配套齊全。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領、大學教師、公務員等。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網絡，迅速暢達全城。（3）居住水平：項目位于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，剛處于發(fā)展的初期階段，生活水平相對較低。（3）周邊人流量較大且屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，潛在消費者較多。制定行動對策：（1）利用項目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢，著力打造都市中高檔社區(qū)。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達到降噪節(jié)能的目的。另外“太平”一詞又意味著天下太平，人生平安的意思，可以消除這里人員復雜給消費者帶來的疑慮，讓消費者更加放心。所謂的市場比較法就是參照近期類似房地產的實際成交價格來確定本項目房地產價格的一種方法。將比較項目的市場銷售價格經比較系數修正后得出本項目的參考定價：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過分析得出A、B、C、D的權重分別是：30%、30%、20%、20%。3項目建設條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。項目配套 中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場華潤萬家； 西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。4規(guī)劃設計方案項目的規(guī)劃設計，是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調展開，并以項目的總體策劃思想為指導。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設計與用戶需求和諧適應還體現在適應市場上，由于居住者的家庭構成、生活習慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場的住宅類型也是多樣的。各地塊的位置如下：戶型設計主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設