【正文】 按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。成本利潤率時項目的利潤總額比上項目的總成本而得出的。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保證倍率。償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本==，所以可行。當(dāng)B=0時，Q= F/［P(1－a－b）－V］,即Q為盈虧平衡點。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。上述幾個因素控制不慎都有可能造成項目資金鏈的斷裂。項目投資風(fēng)險較?。和ㄟ^對項目的盈虧平衡分析、敏感性分析、政策風(fēng)險分析、市場風(fēng)險分析、財務(wù)風(fēng)險分析，可得出項目在投資上相對風(fēng)險較小，開發(fā)商可放心投資。1《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》，陜西省發(fā)改委，2004年；57。（4）教育：中小學(xué)有八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中；幼稚園有萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園等。 本項目融資途徑為資本金、銀行貸款和銷售收入。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關(guān)。項目的年營業(yè)收入方程： R=P*Q1（1ab）項目的年總成本費用方程： C=F+V*Q2年利潤方程： B=RC=P*Q1(1ab)(F+V*Q2)式中：認(rèn)為年總營業(yè)收入；P為單位產(chǎn)品銷售價格8400元/㎡；㎡，假設(shè)開發(fā)量等于銷售量，㎡；C為年總成本費用；；V為單位產(chǎn)品變動成本為2200元/㎡；B為年利潤。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。 利息備付率也稱已或利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值。通過查閱資料得出折現(xiàn)率為12%。普通商品住宅1%，%，%。項目從2016年第4季度開始銷售，預(yù)計到2019年底全部銷售完成。本項目取3%。 在此，我們?nèi)〉诙N方法進行計算：124769*%= 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費是指項目建設(shè)單位從項目籌備時起至辦理竣工財務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性的開支。建筑安裝工程費=379200*2200+3300*30*2200+70700*2500+12600*1500 =*2200+*2200+*2500+*1500 =124769萬元。一期銷售：2016年第4季度——2018年第1季度，共6個季度售進度如下：時間段2016年4 季度2017年1季度2017年2季度2017年3季度2017年4季度2018年1季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5%二期銷售：2017年第2季度——2018年3度，共6個季度。讓更多的人了解并產(chǎn)生興趣。此階段的銷售策略如下：① 價格。在此階段應(yīng)注意推出量的控制，把一般性的樓盤盡量放在前面，以保證后續(xù)階段的持續(xù)銷售。主要策略如下：① 電話銷售。1）預(yù)熱期銷售策略項目開盤前6~12個月為項目的預(yù)熱期，此階段雖然不具備銷售條件，需提前發(fā)布將要銷售的信息，讓銷售區(qū)域內(nèi)都知道該項目的存在，通過媒體宣傳和相關(guān)活動引起目標(biāo)客戶和潛在客戶的注意，該階段工作的主要特點是溫而不火，為后續(xù)工作打下良好的基礎(chǔ)。到項目的尾盤期，可減小項目的宣傳量，只需在網(wǎng)上進行少量的宣傳，因為到此階段項目的各種信息已基本上被消費者所知，不必投入大量的宣傳廣告。綜合以上分析：我們得出本項目的營銷方式采用“全程營銷策劃”的方式，開發(fā)商通過和營銷經(jīng)驗豐富的公司合作來對本項目進行全程營銷。通過對本項目的項目規(guī)模、質(zhì)量、安全、進度等綜合因素的考慮，將本項目的建設(shè)分成4期，其中，DKDK10在一期進行開發(fā)，主要修建住宅、少量商業(yè)用房以及對地塊進行綠化；DKDK9在第二期進行開發(fā)；主要修建教育配套設(shè)施主要有幼兒園、小學(xué)等另外對部分地區(qū)進行適當(dāng)?shù)木G化及少量住宅。租售方式確定下來后，就要計算可出售面積數(shù)量、占總建筑面積比例，或可出售面積數(shù)量、占總建筑面積的比例，確定分?jǐn)偯娣e數(shù)量及其占總面積的比例。4. 辦理施工許可證。綠地規(guī)劃中，應(yīng)堅持“一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化”的原則和“宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹木和綠地”的原則，這是提升小區(qū)綠化設(shè)計品位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般情況下，非居民車輛的停放應(yīng)該集中，其停車設(shè)施的布局應(yīng)該盡可能的獨立于居民的居住生活空間，一般布置在居住區(qū)外圍；對于一些臨時的、短時間的外來車輛的停放可以借用居民晚間車輛停放的空間。住宅的支路應(yīng)做盡端式，使車輛不能任意穿行，使之真正成為半私密空間，有利于組團的安全管理。建立交通組織體系的目的在于保證住宅內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機動車交通對居住生活質(zhì)量的影響，如交通安全、噪聲、空氣污染等?？头亢捅Ｄ肥乙笙鄬^低，以滿足親戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。各地塊的位置如下：戶型設(shè)計主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟條件相適應(yīng)。4規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計，是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設(shè)計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開，并以項目的總體策劃思想為指導(dǎo)。3項目建設(shè)條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內(nèi)大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。所謂的市場比較法就是參照近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來確定本項目房地產(chǎn)價格的一種方法。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達到降噪節(jié)能的目的。（3）周邊人流量較大且屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，潛在消費者較多。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達全城。推廣賣點著名實力開發(fā)商,亨譽33年的香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；恒基碧翠錦華小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、超大陽臺和飄窗同時具有獨特的入戶花園設(shè)計；恒基碧翠錦華社區(qū)自身配套齊全。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合、高層、小高層，一梯多戶。社區(qū)配備一站式獨立國際風(fēng)情商業(yè)雙行街、主題式雙會所，星級酒店、交大東御蘭汀幼兒園等，演繹品質(zhì)化國際住區(qū)生活。華遠君城配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)街。 （3）競爭樓盤調(diào)查與分析東安花園競爭樓盤調(diào)查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內(nèi)大明宮核心區(qū)域開發(fā)商西安東元房地產(chǎn)有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數(shù)5棟總戶數(shù)892戶車位數(shù)503個 （地上：50個；地下：453個）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價6900元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合 高層，兩梯四戶。微觀經(jīng)濟（1）用地狀況調(diào)查分析項目占地224畝，目標(biāo)打造大明宮區(qū)域，八府莊板塊內(nèi)中體量復(fù)合型項目。灃東新城等新興城區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要動力。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，%，扣除價格因素，%。其中，%，%；%，%；%，%。%，%，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。房地產(chǎn)項目建設(shè)方案市場研究與項目定位分析房地產(chǎn)項目的市場研究主要是為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)房地產(chǎn)市場提供可靠的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)項目策劃、經(jīng)濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎(chǔ)。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。2014年3月份，%。2013年固定資產(chǎn)投資較快增長。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。（2）房地產(chǎn)市場供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過30倍。2014年3月西安樓市共新增批售了43張預(yù)售證，比上月增加24張，其中浐灞區(qū)批售10張，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)各批售8張，城西區(qū)批售6張，城南區(qū)批售5張，曲江區(qū)批售4張，城北區(qū)和城東區(qū)各批售1張。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。開發(fā)商陜西嘉家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積35000平方米物業(yè)公司暫無占地面積10005平方米容積率綠化率35%棟數(shù)2棟總戶數(shù)350戶車位數(shù)全地下233個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積110平方米廳232室222廚111衛(wèi)221均價6100元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點兩梯四戶，板塔結(jié)合公建配套設(shè)施中小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)、長纓路小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、72中；幼稚園：含元路幼兒園、萬國金色幼兒園；綜合商場：華潤萬家、卜蜂蓮花、大華193東方美居建材廣場、大明宮建材家居城、萬達廣場；醫(yī)院：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院、西安軍海醫(yī)院、大明宮骨科醫(yī)院；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行、陜西信合；其他：大明宮國家遺址公園、金海岸酒樓、德克士、大明宮IMAX影城。推廣賣點東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)。推廣賣點ARTDECO建筑風(fēng)格，詩著城市天際線；英式新貴運動園林，生活獨享風(fēng)景。競爭樓盤調(diào)查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開發(fā)商陜西興龍建設(shè)集團有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數(shù)3棟總戶數(shù)822戶車位數(shù)共666個，地上61個，地下605個。社區(qū)內(nèi)部配套：國際雙語幼兒園、會所 。優(yōu)勢：（1）地段：項目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。（2）項目所處大明宮商業(yè)圈，周邊屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。?）結(jié)合前期的市場調(diào)查，從客戶角度出發(fā)，強化住宅戶型設(shè)計，體現(xiàn)出人性化，彌補自身綠化較低的不足。 價格定位對于該項目的價格定位,我們采用市場比較法,即競爭價格定價法,來確定房屋售價。對于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，綜合考慮西安現(xiàn)在價格水平，將本項目商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)定價為15000元/平方米。 醫(yī)院 西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院；另外小區(qū)內(nèi)設(shè)有小型衛(wèi)生診所。（3）合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi)；（4）構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色；，應(yīng)遵循下列原則：（1）建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化；（2）合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙