【正文】 20棟總戶數(shù)4833戶車位數(shù)4588個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合，一梯多戶。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有商業(yè)風(fēng)情街，不需出門就可以滿足基本的生活需求。 推廣賣點鉑廷傲踞二環(huán)內(nèi)大明宮核心區(qū)域。（2）周邊環(huán)境調(diào)查分析項目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合 。本月土地供應(yīng)環(huán)比收縮明顯，預(yù)計后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強。%，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，%。其中，%，%；%，%；%，%。%。然而這只是基礎(chǔ)制度建設(shè)，通過統(tǒng)一登記和全國聯(lián)網(wǎng)，確實能讓少數(shù)多房者望而卻步，望風(fēng)拋房，但并不構(gòu)成對房地產(chǎn)的直接調(diào)控。 其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。保障對象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。而這里，“房價”重新現(xiàn)身，“房價與消費能力基本適應(yīng)”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查可以分為宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀環(huán)境調(diào)查三個層面。事實上，這三個方面的調(diào)查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開的，并非是簡單的按照地理因素而進行劃分。當(dāng)前，固然不必?fù)?dān)心房價大泡沫，但未來幾年房價收入比能夠繼續(xù)回落一些。保障方式以租為主，經(jīng)濟適用房這類的產(chǎn)權(quán)房將被淡化。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長效機制”。其關(guān)鍵在于，這些基礎(chǔ)而又重要的信息建立成庫、形成使用機制之后，官方會否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關(guān)注的重點。%。2013年財政收入穩(wěn)定增長。其中，住宅投資58951億元，%；辦公樓投資4652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，%。全年居民消費價格（CPI）%，是2010年以來年度漲幅最低點。從同比情況來看，本月土地供應(yīng)高于去年同期。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。地鐵3號線、4號線雙地鐵驅(qū)動，純正地鐵物業(yè)。競爭樓盤調(diào)查表3樓盤名稱華遠(yuǎn)君城位置華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路與景東路交匯處開發(fā)商西安萬華房地產(chǎn)有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數(shù)25棟總戶數(shù)5000戶車位數(shù)共3800個，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價6800元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合，一梯多戶。公建配套設(shè)施幼兒園: 石家街小寶貝幼兒園、萬華怡康幼兒園、含元路社區(qū)小雨點藝術(shù)幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、萬國金色幼兒園；小學(xué)：新城區(qū)明志小學(xué)、陜汽子校、西煤子校、華山小學(xué)；中學(xué)以及高等學(xué)校：83中、昆侖中學(xué)、華山中學(xué)、黃河中學(xué)、72中；西京醫(yī)院、紅會醫(yī)院、唐都醫(yī)院、大華醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場、胡家廟果蔬批發(fā)市場、輕工市場、康復(fù)路批發(fā)市場、西北商城。便利店、果蔬店等。競爭樓盤調(diào)查表7樓盤名稱恒基碧翠錦華位置東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領(lǐng)、大學(xué)教師、公務(wù)員等。（3）居住水平：項目位于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，剛處于發(fā)展的初期階段，生活水平相對較低。制定行動對策：（1）利用項目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢，著力打造都市中高檔社區(qū)。另外“太平”一詞又意味著天下太平，人生平安的意思，可以消除這里人員復(fù)雜給消費者帶來的疑慮，讓消費者更加放心。將比較項目的市場銷售價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目的參考定價：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠(yuǎn)君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過分析得出A、B、C、D的權(quán)重分別是：30%、30%、20%、20%。項目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場華潤萬家； 西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合 。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計與用戶需求和諧適應(yīng)還體現(xiàn)在適應(yīng)市場上，由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場的住宅類型也是多樣的。3． 必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間—陽臺。6． 廚房的位置和空間大小布置必須便于生活。4. 步行路應(yīng)該貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動場地、公共服務(wù)設(shè)施串聯(lián)起來，并伸入到各住戶或住宅單元正面的入口，起到連接住宅院落、住家私院和住戶起居室的作用。當(dāng)居住區(qū)內(nèi)道路坡度較大時，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接。按照集中于分散相結(jié)合、點線面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地，其目的在于方便居民的日常游憩活動需求，同時也有利于創(chuàng)造層次豐富的活動空間，達到較好的空間環(huán)境效果，小區(qū)級小游園的用地規(guī)模，不小于4000平方米，組團綠地不小于400平方米。在投資決策行為確定之后，就進入了前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作是項目后續(xù)建設(shè)活動的基礎(chǔ)，其重要性就不言而喻。工程建設(shè)階段主要由五部分組成：基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝與裝修工程、室外工程、竣工驗收，開發(fā)商在此階段主要是監(jiān)督施工單位，起到控制成本、減少安全事故的發(fā)生、按時完成事先確定好的工程量。2. 社會化原則。不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)想要拯救現(xiàn)在萎靡不振的樓市現(xiàn)狀，但似乎購房者們并不是十分買賬，跟風(fēng)觀望的人不斷增多，雙方的僵持愈演愈烈。到了商品房認(rèn)購期是我們更要大力宣傳，增加其他的廣告媒介，如電視、焦點廣告、傳單海報等，這一時期的宣傳主要是提高本項目的知名度，喚起潛在客戶的注意及購房者對項目的需求，進而激發(fā)購買行為。延伸產(chǎn)品是產(chǎn)品需求的外延部分，它包括：銷售、信貸、物業(yè)管理、產(chǎn)品的社會形象等它能給客戶帶來更多的利益和更大的滿足感。開發(fā)商可在工地圍墻上粘貼海報、標(biāo)語等進行大量的宣傳。開發(fā)商可通過組織各種活動來吸引消費者的注意，如可以舉行小型音樂會、集贊換禮品等活動來吸引消費者。通過在內(nèi)部認(rèn)購期，認(rèn)購的消費者可以優(yōu)先選房，開發(fā)商可以把這些已經(jīng)購買了房子的消費者的信息公布出去，讓更多的人知道，來讓那些持觀望態(tài)度的人打消疑慮。③ 老顧客帶動新顧客。② 廣告。項目總投資包括:土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、室外工程費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及銷售費用和財務(wù)費用。室外工程=（224**4244*9257*10290*3257*2232*9290*9244*2290232）*180= 工程監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理是高技術(shù)性的服務(wù)工作，監(jiān)理單位開展監(jiān)理業(yè)務(wù)實行有償服務(wù)。根據(jù)我們以往類似工程項目的資料及調(diào)研征詢專家意見，基本預(yù)備費按建安工程費和工程建設(shè)其他費的5%計算，漲價預(yù)備費按建安工程費與工程建設(shè)其他費用之和3%計算。項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)項目所需的具體的資金流入與流出量，合理安排項目的資金使用，使項目資金發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。通過查閱資料得出基準(zhǔn)收益率為12%。本項目在開發(fā)產(chǎn)品未完工時按半年預(yù)繳所得稅，預(yù)繳所得稅率為33%。大于基準(zhǔn)收益率12%，所以項目可行。利息備付率=189809/5096=利息備付率遠(yuǎn)大于2，所以從利息備付率來考慮，項目是可行的。綜合以上財務(wù)指標(biāo)分析得出下表：財務(wù)分析財務(wù)評價指標(biāo)是否可行財務(wù)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期：3年動態(tài)投資回收期：財務(wù)內(nèi)部收益率：32%（稅前）財務(wù)內(nèi)部收益率：14%（稅后）12%可行%可行財務(wù)清償能力分析＞2＞可行最后，綜合分析項目在財務(wù)和清償能力上都是可行的。項目風(fēng)險率參考值風(fēng)險率＜70%70%75%75%85%85%90%＞90%風(fēng)險狀況安全較安全不很安全要謹(jǐn)慎威脅敏感性分析是通過研究建設(shè)項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力?！苯∪擎?zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。10 結(jié)論及建議項目的投資環(huán)境良好：通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查及當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏微觀形式的分析，可得出當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場投資環(huán)境良好；市場上對房屋的需求大于供給；價格也會平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅降價及漲價；國家也會出臺相關(guān)政策支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。項目的地塊沿街道較多，存在一定的安全隱患，開發(fā)商在設(shè)計及建設(shè)時應(yīng)注意這方面的問題，消除有關(guān)安全隱患。開發(fā)商應(yīng)控制各種費用成本，減少不必要的開支，使自己的利益達到最大化。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達全城。市場風(fēng)險，指由于市場價格的不確定性導(dǎo)致?lián)p失的可能性，具體講就是市場需求量、需求偏好以及市場競爭格局、政治經(jīng)濟等方面的變化導(dǎo)致市場價格有可能發(fā)生不利的變化而使項目經(jīng)濟效果或企業(yè)發(fā)展目標(biāo)達不到預(yù)期的水平。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。銷售收入變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析：變化率15%10%－5%－5%10%15%銷售收入5%8%11%14%16%19%21% 通過計算得出：對銷售收入來說平均敏感度=(（215）/11)/30=建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析變化率15%10%－5%－5%10%15%建設(shè)投資%%%14%%%%通過計算得出：建設(shè)投入變化的平均敏感度=（（）/14）/30= 綜合分析銷售收入對內(nèi)部收益率最為敏感。項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析；項目的風(fēng)險分析主要涉及風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險決策和風(fēng)險應(yīng)對。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。綜合以上財務(wù)分析得出本項目在財務(wù)上可行。靜態(tài)投資回收期=（41）+36353/101130=見附表項目投資現(xiàn)金流量表。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加費三項之和為銷售稅金及附加，%。本項目的計算期是從2015年初到2019年底的，為期5年。包括銷售人員工資、福利費、廣告宣傳費、銷售現(xiàn)場以及樣板房裝修、銷售人員培訓(xùn)費用、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費以及銷售許可證申領(lǐng)等。年。 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用估算采用概算指標(biāo)估算法，根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》，并結(jié)合西安市類似工程的實際工程造價，確定本項目建筑安裝工程費用為住宅高層2200元/平方米，人防2200元/平方米，商業(yè)2500元/平方米。6）尾盤期銷售策略在此階段銷售速度下降十分明顯，一般剩余房源本身存在一定的缺陷，銷售困難。④ 各種廣告。開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、戶外廣告、電視、廣播等媒體的宣傳，來加大項目的知名度。開發(fā)商可以通過在報紙和雜志的專欄中具體宣傳項目信息。開發(fā)商可通過其品牌優(yōu)勢，來傳播公司文化，從而讓更多的人了解開發(fā)商品牌，來提高消費者對開發(fā)商開發(fā)出來的產(chǎn)品的信任度和忠誠度。房地產(chǎn)項目銷售周期一般由幾個遞進階段構(gòu)成，根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度、營銷目標(biāo)等因素綜合考慮，通常將項目的營銷劃分為：預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期。到項目的強銷期，此時開發(fā)商的宣傳力度達到最大，同時應(yīng)開展各種活動，建立項目的市場形象及提高消費者對項目的認(rèn)同感，此階段主要是加速意向客戶的購房行為，指導(dǎo)購買者挑選產(chǎn)品。全程營銷是把房地產(chǎn)的前期可研、生產(chǎn)建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理與消費者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營銷的發(fā)展趨勢。3. 企業(yè)化、經(jīng)營性原則。開發(fā)商首先需要對出租、租售還是租售并