【正文】 項目在財務上可行：通過對項目的靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、財務內部收益率、成本利潤率、利息備付率、償債備付率的分析得出本項目在財務上是可行的。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。a為銷售稅金率，%；b為銷售費用率，在本項目中銷售費用率為3%。利息備付率=息稅前利潤/當期應付利息費用，其中息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用。通過分析，本項目以半年為一個計算周期，%，%。銷售收入 =*8400+*15000+3300*15=474078萬元銷售費用=474078*3%= 財務費用本項目所指的財務費用主要是指：開發(fā)商在建設期開發(fā)房地產所產生的利息。 前期工程費用房地產項目前期工程費用主要包括項目前期水文地質勘察、設計、工程保險費以及城建費等費用。5）持續(xù)銷售期策略持續(xù)期是項目經過開盤期和強銷期后逐漸趨于平穩(wěn)的階段，此時各種廣告和促銷活動趨于穩(wěn)定。此階段的銷售策略如下：① 舉行開盤盛典。主要策略如下：①報紙。雖然和專業(yè)的營銷公司合作產生部分代理費，但是能更好的發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，使銷售業(yè)績更好。接下來就是租售進度的安排，要考慮與工程建設進度、資金投入進度、市場推廣策略以及預測的市場吸納速度等因素相協調。對規(guī)劃區(qū)域內若有具有歷史或人文價值的古樹，更應特別注意保留和保護。7. 一個較大規(guī)模的居住區(qū)一般至少需要兩個以上的對外出入口。5． 客廳是家庭接待客人的地方，應與家庭成員空間分開設置。一般情況下，影響項目規(guī)劃設計的要素主要有：（1） 國家及項目所在城市房地產開發(fā)、建設的基本政策；（2） 項目所在地城市控制詳細規(guī)劃的有關規(guī)定；（3） 項目所在地現場狀況；（4） 市場調研結果與市場定位、項目開發(fā)理念；（5） 建設項目的總投資和資金運作方式；隨著經濟的發(fā)展，社會的進步，人類的生活水平也逐漸提高，人類對居住需求從以往簡單的物理要求層次上升到包含物理需求和精神需求在內的更全面的需求層次，所以建筑設計應當最大限度地滿足人的全方位需求，主要體現在：（1） 規(guī)劃設計與自然生態(tài)相和諧與自然和諧共生的設計理念要體現在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上；體現在結合地理環(huán)境、氣候條件來優(yōu)化設計方案；體現在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上，主要體現在尋求親近山水、親近自然的生態(tài)環(huán)境。 通過分析挑選，我們選取了4個可比項目來確定房屋的售價： A東安花園B花遠君城C中天錦庭D恒基碧翠錦華建筑類型高層高層高層高層裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯建筑面積104490㎡820000㎡170000㎡400000㎡占地面積22087㎡200000㎡53333㎡112000㎡容積率綠化率39%42%%40%報價6900元/㎡6800元/㎡7500元/㎡7500元/㎡通過對本項目與可比實例項目各項條件打分，其中本項目分數為1，我們得出以下數據：區(qū)域因素：；；； 。威脅：（1）周邊開發(fā)的樓盤較多，形成量大量的競爭性樓盤，對項目構成了較大的競爭壓力。通過調查問卷的方式我們分別對客戶群年齡結構、客戶群職業(yè)特征、客戶群區(qū)域結構、客戶群商品房消費能力、消費方式、客戶群對商品房特征的需求、客戶群對環(huán)境及配套的需求、客戶群對物業(yè)管理的需求、客戶群購買商品房的目的等的調查研究，我們把客戶分成三種：核心客戶；重要客戶；游離客戶。競爭樓盤調查表5樓盤名稱中天錦庭位置西安市中心區(qū)域大明宮板塊，大明宮遺址公園東側100米處，西接太華路，南臨新興路。推廣賣點以實用兩房和舒適三房為主，充分做到了全明采光、南北通透、尊貴私享，且每戶均有面積贈送。該區(qū)域是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，處于發(fā)展的啟動階段，生活環(huán)境相對落后，商業(yè)、教育等相關配套缺乏。%，%。13月平均，%?！?《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。穩(wěn)定增加商品住房供應，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。房地產項目定位是在市場調研的基礎上研究和分析潛在消費者的客戶定位，是對消費者使用方式和使用心理進行分析研究的基礎上的產品定位，是將產品按消費者的理解和偏好方式傳達出去的形象定位，房地產項目定位的目的是通過準確的定位形成項目的市場競爭優(yōu)勢。 其一，“健全住房供應體系。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結構和布局。%。中觀環(huán)境調查（西安）（1）經濟發(fā)展水平初步核算，2013年全市生產總值（GDP），按可比價格計算，%。3月，房企開啟推盤模式，年度首個樓市營銷季就此開啟，從所推房源來看，剛需產品仍然是其主推，預計隨著市場熱度逐漸升高，35月西安樓市將迎來年度第一個推售高峰。競爭樓盤調查表2樓盤名稱六號上院位置位于西安市大明宮板塊中央居住區(qū)核心位置八府莊北路6號。小區(qū)內部配套：交大東御蘭汀幼兒園、會所、星級酒店、50000㎡國際風情商業(yè)街、天佑兒童醫(yī)院。公建配套設施教育：黃河中學、華山中學、西安交通大學、中國人民解放軍第四軍醫(yī)大學；購物：易初蓮花、華潤萬家、國美和蘇寧電器、康復路、輕工市場；醫(yī)療：西京醫(yī)院；銀行：建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行。機會：（1）紫薇地產屬于西安本地的地產公司，是本地消費者首選的購房品牌。其次在項目規(guī)劃過程中，紫薇東進將舊時蘇式大禮堂、火車頭、鐵軌等工業(yè)遺存，通過景觀再次設計，更與建筑、居住融為一體，讓人覺得回到了大院生活，增加鄰里之間的情誼。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長，一般要求要具有理想的朝向和較為開闊的景觀視角，另外臥室設計應該避開來自戶內其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。另外居住區(qū)公建中心，應專門考慮為殘疾人設置無障礙通道，%。居住區(qū)各級公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應采用“開敞式”布局方式，以方便居民游憩活動并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協調。開發(fā)商首先需要對出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數量及其在建筑物中的具體位置。全程營銷是把房地產的前期可研、生產建設、市場營銷、物業(yè)管理與消費者的需求融為一體，這也是現代營銷的發(fā)展趨勢。房地產項目銷售周期一般由幾個遞進階段構成，根據市場銷售規(guī)律、工程進度、營銷目標等因素綜合考慮，通常將項目的營銷劃分為：預熱期、內部認購期、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期。開發(fā)商可以通過在報紙和雜志的專欄中具體宣傳項目信息。④ 各種廣告。 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用估算采用概算指標估算法，根據《陜西省建筑工程綜合概預算定額》，并結合西安市類似工程的實際工程造價，確定本項目建筑安裝工程費用為住宅高層2200元/平方米，人防2200元/平方米，商業(yè)2500元/平方米。包括銷售人員工資、福利費、廣告宣傳費、銷售現場以及樣板房裝修、銷售人員培訓費用、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費以及銷售許可證申領等。營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加費三項之和為銷售稅金及附加，%。綜合以上財務分析得出本項目在財務上可行。項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析；項目的風險分析主要涉及風險識別、風險估計、風險決策和風險應對。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網絡，迅速暢達全城。項目的地塊沿街道較多，存在一定的安全隱患，開發(fā)商在設計及建設時應注意這方面的問題，消除有關安全隱患?！兑?guī)劃》提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。項目風險率參考值風險率＜70%70%75%75%85%85%90%＞90%風險狀況安全較安全不很安全要謹慎威脅敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經濟效果指標發(fā)生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。利息備付率=189809/5096=利息備付率遠大于2，所以從利息備付率來考慮，項目是可行的。本項目在開發(fā)產品未完工時按半年預繳所得稅，預繳所得稅率為33%。項目的資金使用計劃應根據項目所需的具體的資金流入與流出量，合理安排項目的資金使用，使項目資金發(fā)揮最大的經濟效益。室外工程=（224**4244*9257*10290*3257*2232*9290*9244*2290232）*180= 工程監(jiān)理費建設監(jiān)理是高技術性的服務工作，監(jiān)理單位開展監(jiān)理業(yè)務實行有償服務。② 廣告。通過在內部認購期，認購的消費者可以優(yōu)先選房，開發(fā)商可以把這些已經購買了房子的消費者的信息公布出去，讓更多的人知道，來讓那些持觀望態(tài)度的人打消疑慮。開發(fā)商可在工地圍墻上粘貼海報、標語等進行大量的宣傳。到了商品房認購期是我們更要大力宣傳，增加其他的廣告媒介，如電視、焦點廣告、傳單海報等，這一時期的宣傳主要是提高本項目的知名度，喚起潛在客戶的注意及購房者對項目的需求，進而激發(fā)購買行為。2. 社會化原則。在投資決策行為確定之后，就進入了前期工作階段，房地產開發(fā)前期工作是項目后續(xù)建設活動的基礎，其重要性就不言而喻。當居住區(qū)內道路坡度較大時，應設緩沖段與城市道路連接。6． 廚房的位置和空間大小布置必須便于生活。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設計與用戶需求和諧適應還體現在適應市場上，由于居住者的家庭構成、生活習慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場的住宅類型也是多樣的。將比較項目的市場銷售價格經比較系數修正后得出本項目的參考定價：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過分析得出A、B、C、D的權重分別是：30%、30%、20%、20%。制定行動對策：（1）利用項目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢，著力打造都市中高檔社區(qū)。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領、大學教師、公務員等。便利店、果蔬店等。競爭樓盤調查表3樓盤名稱華遠君城位置華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路與景東路交匯處開發(fā)商西安萬華房地產有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數25棟總戶數5000戶車位數共3800個，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價6800元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合，一梯多戶。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。全年居民消費價格（CPI）%，是2010年以來年度漲幅最低點。2013年財政收入穩(wěn)定增長。其關鍵在于，這些基礎而又重要的信息建立成庫、形成使用機制之后，官方會否據此而制定某些調控政策，這才是值得關注的重點。保障方式以租為主，經濟適用房這類的產權房將被淡化。事實上，這三個方面的調查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開的，并非是簡單的按照地理因素而進行劃分。而這里，“房價”重新現身，“房價與消費能力基本適應”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。 其三，健全房地產市場調控長效機制。%。全年房地產開發(fā)投資86013億元，%。本月土地供應環(huán)比收縮明顯，預計后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強。 推廣賣點鉑廷傲踞二環(huán)內大明宮核心區(qū)域。開發(fā)商陜西科達房地產有限公司建筑面積600000平方米物業(yè)公司陜西大管家物業(yè)管理有限公司占地面積200000平方米容積率綠化率40%棟數20棟總戶數4833戶車位數4588個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121