【正文】 房地產(chǎn)項目建設方案市場研究與項目定位分析房地產(chǎn)項目的市場研究主要是為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術方法和手段，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關房地產(chǎn)的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)房地產(chǎn)市場提供可靠的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)項目策劃、經(jīng)濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎。房地產(chǎn)項目定位是在市場調(diào)研的基礎上研究和分析潛在消費者的客戶定位，是對消費者使用方式和使用心理進行分析研究的基礎上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品按消費者的理解和偏好方式傳達出去的形象定位，房地產(chǎn)項目定位的目的是通過準確的定位形成項目的市場競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場研究主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查和房地產(chǎn)營銷環(huán)境調(diào)查四個方面。房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查可以分為宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀環(huán)境調(diào)查三個層面。事實上，這三個方面的調(diào)查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開的，并非是簡單的按照地理因素而進行劃分。宏觀環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求?！? 去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報告中，自2005年以來首次不提房價。而這里，“房價”重新現(xiàn)身，“房價與消費能力基本適應”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。當前，固然不必擔心房價大泡沫，但未來幾年房價收入比能夠繼續(xù)回落一些。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容。 其一，“健全住房供應體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。” 住房供應體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房。保障對象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經(jīng)濟適用房這類的產(chǎn)權房將被淡化。另外，除了一手房市場外，還提出大力發(fā)展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。其二，“健全保障性住房制度。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格準入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務水平和運營效率?！睂⒈Ｕ闲宰》恐贫葐为毮贸鰜碚f，表明其重要性。 其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長效機制”?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求?！?《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享?！边@一條內(nèi)容頻頻被拿來說事，被諸多人想象為打壓房價的利器。然而這只是基礎制度建設，通過統(tǒng)一登記和全國聯(lián)網(wǎng)，確實能讓少數(shù)多房者望而卻步，望風拋房，但并不構成對房地產(chǎn)的直接調(diào)控。其關鍵在于，這些基礎而又重要的信息建立成庫、形成使用機制之后，官方會否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關注的重點。（2）宏觀經(jīng)濟環(huán)境（國家統(tǒng)計局）2013年國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。%，%，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。2013年居民消費價格基本穩(wěn)定。%，%。%。%。%。%。2014年3月份，%。其中，%，%；%，%；%，%。13月平均，%。2014年3月份，%。其中，%，%；%，%；%，%。2013年財政收入穩(wěn)定增長。全年全國公共財政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。2014年預計繼續(xù)穩(wěn)定增長。2013年固定資產(chǎn)投資較快增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，%，扣除價格因素，%。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，%；農(nóng)戶投資10547億元，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，%。其中，住宅投資58951億元，%；辦公樓投資4652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，%?！　∪晷麻_工建設城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。中觀環(huán)境調(diào)查（西安）（1）經(jīng)濟發(fā)展水平初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。%，%。農(nóng)民人均純收入12930元，比上年增加1488元。%，%。全年居民消費價格（CPI）%，是2010年以來年度漲幅最低點。八大類商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%。12月份，%，%。（2）房地產(chǎn)市場供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過30倍。灃東新城等新興城區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要動力。樓面價方面，%，%。014年3月西安土地掛牌出讓共計24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。本月土地供應環(huán)比收縮明顯，預計后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強。從同比情況來看，本月土地供應高于去年同期。 2014年3月，西安商品房供應套數(shù)為18724套，%，%。3月，房企開啟推盤模式，年度首個樓市營銷季就此開啟，從所推房源來看，剛需產(chǎn)品仍然是其主推，預計隨著市場熱度逐漸升高，35月西安樓市將迎來年度第一個推售高峰。2014年3月西安樓市共新增批售了43張預售證，比上月增加24張，其中浐灞區(qū)批售10張，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)各批售8張，城西區(qū)批售6張，城南區(qū)批售5張，曲江區(qū)批售4張，城北區(qū)和城東區(qū)各批售1張。微觀經(jīng)濟（1）用地狀況調(diào)查分析項目占地224畝，目標打造大明宮區(qū)域，八府莊板塊內(nèi)中體量復合型項目。該區(qū)域是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，處于發(fā)展的啟動階段，生活環(huán)境相對落后，商業(yè)、教育等相關配套缺乏。用地四周城改項目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對較低。（2）周邊環(huán)境調(diào)查分析項目配套 中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。 交通狀況 周邊公交車：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。 （3）競爭樓盤調(diào)查與分析東安花園競爭樓盤調(diào)查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內(nèi)大明宮核心區(qū)域開發(fā)商西安東元房地產(chǎn)有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數(shù)5棟總戶數(shù)892戶車位數(shù)503個 （地上：50個；地下：453個）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價6900元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合 高層，兩梯四戶。 公建配套設施中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車位。 推廣賣點鉑廷傲踞二環(huán)內(nèi)大明宮核心區(qū)域。地鐵3號線、4號線雙地鐵驅(qū)動，純正地鐵物業(yè)。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來繁華。競爭樓盤調(diào)查表2樓盤名稱六號上院位置位于西安市大明宮板塊中央居住區(qū)核心位置八府莊北路6號。開發(fā)商陜西嘉家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積35000平方米物業(yè)公司暫無占地面積10005平方米容積率綠化率35%棟數(shù)2棟總戶數(shù)350戶車位數(shù)全地下233個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積110平方米廳232室222廚111衛(wèi)221均價6100元/平方米規(guī)劃設計特點兩梯四戶，板塔結合公建配套設施中小學：八府莊小學、太華路小學、長纓路小學、大華中學、38中、48中、72中；幼稚園：含元路幼兒園、萬國金色幼兒園；綜合商場：華潤萬家、卜蜂蓮花、大華193東方美居建材廣場、大明宮建材家居城、萬達廣場；醫(yī)院：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院、西安軍海醫(yī)院、大明宮骨科醫(yī)院；銀行：工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行、陜西信合；其他：大明宮國家遺址公園、金海岸酒樓、德克士、大明宮IMAX影城。小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)街。推廣賣點以實用兩房和舒適三房為主，充分做到了全明采光、南北通透、尊貴私享，且每戶均有面積贈送。項目內(nèi)設全地下車位，可做到人車分流，動靜分離。小區(qū)內(nèi)還設有商業(yè)風情街，不需出門就可以滿足基本的生活需求。競爭樓盤調(diào)查表3樓盤名稱華遠君城位置華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路與景東路交匯處開發(fā)商西安萬華房地產(chǎn)有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數(shù)25棟總戶數(shù)5000戶車位數(shù)共3800個，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價6800元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合，一梯多戶。公建配套設施學校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機構合作的幼兒園和小學；商場：華潤萬家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國農(nóng)行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。社區(qū)車位。推廣賣點東距康復路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)。華遠君城配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。小區(qū)內(nèi)幼兒園、學校等配套，幼兒園聯(lián)合新加坡著名教育機構，設立高素質(zhì)幼兒園，為業(yè)主子女提供高品質(zhì)就學條件。競爭樓盤調(diào)查表4樓盤名稱科達●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側。開發(fā)商陜西科達房地產(chǎn)有限公司建筑面積600000平方米物業(yè)公司陜西大管家物業(yè)管理有限公司占地面積200000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)20棟總戶數(shù)4833戶車位數(shù)4588個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面